울산지방법원 2025타경12669. 울산 동구 방어동 120-12에 위치한 연립/다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 손영이이며, 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층으로 근린생활시설과 주택으로 이용되는 구조입니다. 현재 공실로 조사되었으나 임대관계는 확인되지 않았습니다.
권리관계의 기준점은 2015년 양남농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 추가 설정된 근저당권과 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 임차인에 대한 인수책임은 별도로 검토해야 합니다. 특히 이 물건은 전입신고일과 임대차보증금이 불명확하므로, 배당표에 나타난 인수 0원만으로 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 120-12 제에이동호 도로명주소: 울산광역시 동구 동진1길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 3층 건물 |
| 토지 | 지목 대 · 527.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 주상용 |
| 소유자 | 손영이 (2008.01.17 소유권이전, 단독소유) |
| 건물 상태 | 현재 공실 · 장기간 미사용 · 현상 불량 · 수도 및 전기 연결 상태 미상 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 [2-1.~2-6., ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ·ㅂ] 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 1,244,534,210원 / 1,244,534,210원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 일산새마을금고 / 78,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2015.06.24 양남농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 을구 22번 양남농업협동조합 근저당권(2015.06.24)입니다. 을구 24번 양남농업협동조합 추가 근저당, 을구 27번 배병주 근저당과 갑구의 국민건강보험공단 압류, 일산새마을금고·울산신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 설정되었습니다.
과거 설정된 전세권들은 등기상 이미 말소되었습니다. 특히 김선종의 전세금 60,000,000원 전세권은 2016.04.04, 박무현의 전세금 35,000,000원 전세권은 2024.04.22 말소된 상태입니다. 다만 전세권등기 말소 사실만으로 실제 점유나 별도 주택임대차의 존속 여부까지 확정할 수는 없습니다.
② 임차인 및 점유관계 — 확인 전 안전 판정 보류
| 조사대상 | 이용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 성명 확인되지 않음 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계·인수 미확정 |
실제 임차인 수는 확인되지 않습니다. 임차인의 전입신고일이 말소기준권리보다 앞서는지, 인도 요건이 갖추어졌는지, 확정일자와 배당요구가 있는지에 따라 매수인이 부담할 위험이 달라집니다.
③ 가격 검토 — 감정가만으로 가격 메리트 판단 불가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,244,534,210원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로, 할인된 회차 가격은 아직 형성되지 않았습니다.
이 물건은 주택과 근린생활시설이 결합된 건물에 토지가 함께 포함되어 있어 일반 아파트의 동일 평형 거래가격을 그대로 적용할 수 없습니다. 비교 가능한 거래사례와 토지·건물별 가치 검토가 필요합니다. 따라서 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 가정 매각가 | 미배당 채권액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 1,244,534,210원 | 0원 | 95,747,738원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 995,627,368원 | 150,670,036원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 796,501,894원 | 347,804,255원 | 0원 |
유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 미배당 채권액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액을 뜻하며 매수인의 인수액과 동일하지 않습니다. 임차관계가 확정되지 않았으므로 어느 회차에서도 실제 인수금액을 0원으로 보장할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,244,534,210원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,845,342원 |
| 1. 을구 22번 근저당 · 양남농업협동조합 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 2. 을구 24번 근저당 · 양남농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 을구 27번 근저당 · 배병주 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 일산새마을금고 | 78,941,130원 | 78,941,130원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 일산새마을금고 | 78,500,000원 | 78,500,000원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 울산신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 7. 갑구 9번 경매개시결정 · 경주월성농업협동조합 | 78,500,000원 | 78,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 95,747,738원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권 전액 배당과 소유자 잔여금 95,747,738원을 예상합니다. 다만 근저당권 채권최고액을 기준으로 하고, 경매개시결정 관련 청구금액도 별도 항목으로 반영한 추정치입니다. 동일 채권의 중복 반영 여부와 실제 채권액·배당순위의 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방어진초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·다가구주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반 대중교통 이용은 대체로 편리한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 몰탈 위 페인팅 등의 구조입니다. 장기간 사용하지 않아 현상은 불량합니다.
- 설비. 위생급배수설비가 설치되어 있으나 수도·전기 연결 상태는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 527.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지입니다. 공시지가는 1,013,000원/㎡이며 제2종일반주거지역에 속합니다.
- 규제. 소로3류 및 중로2류 도로와 접하며, 가축사육제한구역과 학교·유치원 관련 절대보호구역·상대보호구역의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 주택과 근린생활시설이 결합된 노후 건물로, 현상 불량과 공실 상태가 실제 활용성 및 매각가격에 영향을 줄 수 있습니다. 환금성은 주변 유사 복합용도 건물 거래와 임대 수요를 대조해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전수 확인. 전입세대·상가 임차현황, 확정일자, 보증금, 점유자와 배당요구 여부를 대조하여 대항력 및 인수보증금부터 확정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 제에이동호 건물, 제시외 건물 [2-1.~2-6.]의 현황·면적·소유관계 및 매각 포함 범위를 감정평가서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 안전·수선비. 장기간 미사용에 따른 누수·균열·내외부 마감·설비 노후 상태 및 수도·전기 복구 필요성을 점검해야 합니다.
- 실거래 검증. 유사한 토지면적, 근린생활시설·주택 혼합용도, 도로 조건을 갖춘 인근 거래사례를 확보해 감정가 1,244,534,210원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 배당 중복 여부. 일산새마을금고 가압류와 강제경매 청구, 경주월성농업협동조합 경매신청 관련 채권이 실제로 어떻게 확정·배당되는지 확인해야 합니다.
- 규제·이용 가능성. 교육환경보호구역과 토지이용규제에 따른 근린생활시설 영업·용도변경·증축 가능성을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 토지이용계획 및 법원 매각공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 권리 소멸 ≠ 인수위험 해소”
울산 방어동 120-12는 말소기준권리 자체는 분명합니다. 2015년 양남농업협동조합 근저당권 이후 설정된 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력 가능성이 배제되지 않았고, 보증금도 확인되지 않았습니다. 이 때문에 매수인의 실제 인수액과 실질취득비용을 단정하기 어렵습니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 현재 최저가는 1,244,534,210원이고, 비교 가능한 최근 실거래를 통한 가격 검증은 이루어지지 않았습니다. 건물 현상 불량과 수도·전기 상태 미상이라는 추가 부담도 있습니다. 권리 일부는 정리 가능한 구조이지만, 임차관계·건물 상태·시장가격이 확인되기 전에는 신건 입찰을 보류하는 판단이 적절합니다.
