울산지방법원 2025타경12705. 울산 남구 신정동의 양지아파트 4층 507호입니다. 신정고등학교 동측 인근에 위치한 1980년 준공, 52세대 규모의 아파트로 감정평가상 실제 이용상태도 아파트입니다. 소유자 배선천 씨가 2023년 11월 거래가 320,000,000원에 소유권을 이전받으면서 울산동부신용협동조합에 채권최고액 264,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 후순위 근저당과 압류가 발생했고, 울산동부신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리는 2023년 11월 16일 설정된 울산동부신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 김병환 씨의 근저당권과 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계와 점유자의 전입신고 여부가 확인되지 않은 만큼, 등기상 담보권 소멸만으로 모든 인수 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1125-2 양지아파트 4층 507호 도로명주소: 울산광역시 남구 문수로 468-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교대상 면적 76.5㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 배선천 (2023.11.16 소유권이전 · 거래가 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 경매신청 채권자 | 울산동부신용협동조합 |
| 청구금액 | 226,387,191원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.16 울산동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
| 점유 / 임대관계 | 임대관계 미상 · 전입신고일 및 보증금 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 단지 규모 / 준공 | 52세대 · 1980.07.09 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요
과거 설정됐던 전세권과 남울산새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준이 되는 권리는 2023.11.16 울산동부신용협동조합 근저당권이며, 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 해당 근저당권과 후순위 김병환 근저당권, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 단정 금지
매각물건명세서상 특정 임차인의 인적사항과 보증금, 전입신고일이 확인되지 않습니다. 감정평가에서도 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수 없고, 점유자가 확인된다면 전입신고와 점유 개시 시점을 조사해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 특정 임차인 확인 안 됨 주거 · 임대관계 미상 |
미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특정된 실제 임차인은 확인되지 않았습니다. 위 표는 주거 점유 및 임대관계의 미확인 위험을 표시한 것이며, 확인된 임차인으로 확정하거나 보증금을 추정한 것이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격으로 보면 신건은 비싸다
양지아파트의 유사 면적 거래를 보면 총 12건 평균은 309,500,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2023년 395,000,000원의 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 수준을 판단할 때 그대로 적용하기 어렵습니다.
보다 중요한 것은 최근 12개월 실거래 평균 294,666,666원(3건)과 최신 거래 284,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 과거 거래 수준보다 6.3% 하락했습니다. 신건 최저가 374,000,000원은 최근 평균의 126.9%로, 시장에서 확인되는 최근 가격보다 높은 상태입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 76.97㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2025.12 | 75.2㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 79.7㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2023.09 | 76.5㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2023.09 | 78.4㎡ | 1 | 395,000,000원 |
| 2023.08 | 76.97㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 76.5㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2023.03 | 75.2㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2023.03 | 76.5㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2023.03 | 75.2㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2023.03 | 76.5㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2023.03 | 75.2㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 3건 | 294,666,666원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 12건 | 309,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,036,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 울산동부신용협동조합 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 김병환 | 150,000,000원 | 103,964,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 414,000,000원 | 46,036,000원 |
감정가 그대로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,036,000원을 제외한 367,964,000원이 채권자에게 배당됩니다. 선순위 근저당권은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 후순위 김병환 근저당권은 일부만 배당됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 실제 채권원리금, 근저당권 이전에 따른 배당권자, 당해세, 국민건강보험공단 압류채권, 임차인 최우선변제, 배당요구 및 법정 배당순위는 별도 검증이 필요합니다. 위 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 채무를 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 374,000,000원 | 367,964,000원 | 46,036,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 299,200,000원 | 294,211,200원 | 119,788,800원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 239,360,000원 | 235,208,960원 | 178,791,040원 |
현재 최저가 374,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다. 1회 유찰 시 최저가 299,200,000원으로 낮아지더라도 여전히 최근 평균 294,666,666원보다 높습니다. 2회 유찰 시 제시된 최저가 239,360,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, 실제 응찰가와 점유·임차인 인수위험을 확인해야 가격상 이점을 평가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 신정고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설, 병원 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통 사정을 양호한 편으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 지상 5층 건물의 4층 507호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내부는 벽지와 타일 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 평탄한 대지이며, 남측 소로와 동측 세로에 접합니다. 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구(문수로지구)에 속하며, 신정고등학교 및 학성고등학교 관련 교육환경보호구역 제한이 있습니다.
- 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1980년 준공된 52세대 규모의 소규모 아파트입니다. 최근 12개월 유사 면적 거래는 3건으로, 거래 표본과 매수 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다. 최근 가격이 하락 추세라는 점도 매각 시 가격 형성의 부담 요인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 기준으로 응찰 상한 설정. 전체 평균 309,500,000원보다 최근 12개월 평균 294,666,666원과 최신 거래 284,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 최저가 374,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
- 점유자 확인. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서·주민등록 관련 자료를 대조하여 실제 점유자와 전입 시점을 확인해야 합니다.
- 임대차보증금 확인. 전입일·점유 개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인하고 대항력 및 우선변제권, 미배당 보증금 인수 가능성을 개별적으로 판단해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 울산동부신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기와 실제 채권 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 압류채권과 배당 확인. 국민건강보험공단 압류채권의 배당순위 및 실제 배당표를 확인하고, 당해세와 임차인 최우선변제 등 미반영 가능성을 점검해야 합니다.
- 건물 상태 및 관리비. 준공 시기와 소규모 단지 특성을 고려해 내부 수선 상태, 공용시설, 장기 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재평가. 1회 유찰 가정 최저가는 299,200,000원으로 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가정 최저가 239,360,000원에서도 점유·권리·수선·환금성 리스크를 포함한 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “담보권이 소멸해도 비싸게 살 이유는 없다”
이 사건은 2023년 설정된 울산동부신용협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 그 이후 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 비교적 이해하기 쉬운 담보권 구조입니다. 과거 전세권과 남울산새마을금고 근저당권도 이미 말소됐습니다. 다만 임대관계가 미상이어서 매수인 인수위험을 완전히 배제할 수는 없습니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 감정가이자 현재 최저가인 374,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 294,666,666원의 126.9%입니다. 최신 거래가는 284,000,000원이고, 최근 가격 추세도 -6.3%로 하락했습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 현재 최저가를 정당화하기는 어렵습니다.
1회 유찰 가정 가격인 299,200,000원조차 최근 12개월 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가정 가격 239,360,000원에서는 가격 비교가 달라지지만, 이것만으로 투자 적합성을 보장할 수 없습니다. 결론은 신건 응찰 보류, 실제 점유·임대차 관계 확인, 최근 거래 수준에 맞춘 가격 재평가입니다. 소규모 노후 아파트라는 환금성 부담까지 고려하면, 현재 가격에서는 보수적인 접근이 합리적입니다.
