울산지방법원 2025타경12723. 양산시 동면 석산리 양산이지더원리버포레 308동 16층 1601호에 대한 임의경매입니다. 현재 소유자는 김상환으로, 2022년 4월 25일 거래가액 420,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 7월 7일 문현3동새마을금고가 채권최고액 228,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 채권자가 경매를 신청했습니다.

이 사건은 등기부상 기존 하나은행·양산농업협동조합 근저당권이 이미 말소되어, 문현3동새마을금고 근저당권이 현재 말소기준권리라는 점이 핵심입니다. 이후 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 누구인지는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 새마을금고 근저당

최초 소유권보존 이후 전지영에게 소유권이 이전되었고, 2022년 김상환이 소유권을 취득했습니다. 과거 하나은행 근저당권은 2021년 2월 19일, 양산농업협동조합 근저당권은 2023년 7월 7일 각각 말소되었습니다. 농협은행 가압류 역시 2024년 5월 17일 이미 말소되었습니다.

따라서 현재 판단의 중심은 을구 5번 문현3동새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 경매개시결정등기도 소멸하는 것으로 분석됩니다. 등기상 확인된 후순위 인수권리는 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

② 시세 비교 — 신건은 최근 평균의 103.0%

양산이지더원리버포레는 1,083세대 아파트 단지로, 2017년 7월 28일 사용승인된 단지입니다. 실거래 비교대상의 전용면적은 78.299㎡이며, 최근 거래 12건에는 78.3㎡와 72.55㎡가 함께 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균과 함께 78.3㎡ 동일 면적 거래를 별도로 살펴보는 것이 중요합니다.

최근 12건 평균은 319,375,000원으로, 최저매각가 329,000,000원이 평균보다 9,625,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 103.0%입니다. 가장 최근 거래로 제시된 2026년 9월 72.55㎡ 매매가 300,000,000원과 비교하면 최저가가 29,000,000원 높습니다.

다만 여기에는 중요한 면적 차이가 있습니다. 본건의 비교대상인 78.3㎡ 거래는 2026년 7~8월에 342,000,000원~348,000,000원으로 확인됩니다. 신건 최저가 329,000,000원은 이 동일 면적 거래가격보다 낮습니다. 따라서 혼합 면적 평균만으로 본건이 실제 동일 면적 시세보다 비싸다고 단정하는 것 역시 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 집행비용 5,406,000원과 근저당 채권최고액 228,000,000원을 반영하면 소유자 잔여금은 95,594,000원으로 추정됩니다. 실제 배당채권액은 확정채권액에 따라 달라지며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 확인된 매수인 인수금액은 0원입니다.

회차별 예상 자금·배당 변화

신건과 1회 유찰 가정에서는 채권최고액 기준 전액 배당이 가능하지만, 2회 유찰 시에는 예상 미배당액이 21,187,840원 발생합니다. 이는 근저당권자에게 지급되지 못하는 금액에 관한 추정이며 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다. 단, 미확인 임차권 등은 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 동면 석산리 석산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 단지 내부 및 외부 가로망 상태는 보통으로 평가되어 있습니다. 중로와 소로에 접하며 도로 접근 조건을 갖추고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 26층 건물의 16층 세대입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 924,000원/㎡입니다.
• 토지. 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지는 평지이고 토지대장상 면적은 52,290.7㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 1,083세대 아파트 단지이며 최근 거래가 확인됩니다. 다만 72.55㎡와 78.3㎡ 거래 사이에 가격 차이가 있어 동일 면적 기준으로 환금가격을 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 표본 구분. 최근 평균 319,375,000원은 72.55㎡와 78.3㎡가 섞인 값입니다. 반드시 78.3㎡ 동일 면적 실거래를 분리해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 신건 가격 점검. 최저가 329,000,000원은 최근 혼합 평균의 103.0%입니다. 동일 면적 거래와의 차이를 층·향·내부 상태 등을 감안하여 검토해야 합니다.
• 회차별 시나리오. 1회 유찰 시 263,200,000원, 2회 유찰 시 210,560,000원이라는 가정가격을 비교하되, 실제 유찰 여부와 다음 기일의 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 점유·임차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실제 점유자를 반드시 확인하고 미확인 임차인의 대항력 여부를 재검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 공동주택의 체납관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 공용부분 등을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 배당 및 권리 원본. 채권최고액 228,000,000원과 신청채권자의 청구액 192,677,730원은 다른 개념입니다. 실제 배당채권액 및 권리 소멸 여부는 최신 등기부와 법원 서류로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 조건부 검토”

이 물건의 강점은 권리 구조가 단순하고 확인된 인수금액이 0원이라는 점입니다. 말소기준 근저당권 이후 인수할 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 신건 최저매각가 329,000,000원은 최근 12건 혼합 면적 평균 319,375,000원보다 높습니다.

동시에 본건과 동일한 78.3㎡ 거래는 342,000,000원~348,000,000원으로 확인되어, 혼합 평균만으로 고평가 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 신건 즉시 입찰보다 동일 면적 시세 검증과 점유관계 확인을 우선하는 것입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.8회로, 유찰을 전제로 한 낙관적인 접근도 경계해야 합니다. 권리상 단순함은 장점이지만, 가격 메리트와 인도 가능성은 별도로 입증되어야 합니다.