울산지방법원 2025타경12731. 울산 동구 방어동 현대중공업(주)외국인아파트 104동 602호입니다. 전용면적은 122.8㎡, 지하 1층·지상 10층 건물의 6층에 위치합니다. 소유자는 윤연희이며, 2022년 8월 17일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 진주동부농업협동조합이 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 전북신용보증재단의 가압류, 진주동부농업협동조합의 임의경매개시결정, 울산광역시 동구의 압류가 이어졌습니다. 등기된 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 임차보증금 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다. 가격 측면에서는 최근 시세를 크게 초과하는 신건 최저매각가가 더 큰 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 확인

이번 권리분석의 기준은 2022년 8월 17일 설정된 진주동부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 전북신용보증재단의 가압류(청구금액 30,844,000원), 경매개시결정, 울산광역시 동구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 근저당권 자체도 매각으로 말소 대상입니다.

등기 이력을 보면 과거 가처분과 소유권이전청구권가등기, 다른 근저당권, 기존 경매개시결정 및 압류가 있었지만 이미 말소되었습니다. 특히 2018년 설정된 가등기와 과거 근저당권들은 2022년 임의경매 매각 과정에서 정리된 것으로 나타납니다. 따라서 과거 말소 권리와 현재 유효한 권리를 혼동할 필요는 없습니다.

② 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 36.9% 높다

단지 거래자료는 외국인사택 184세대, 2007년 10월 준공으로 확인됩니다. 비교 대상은 전용 122.8㎡의 동일 면적 거래입니다. 전체 5건의 평균보다 최근 12개월 거래 2건과 최신 거래, 그리고 최근 거래 추세를 우선해서 판단해야 합니다.

핵심은 303,000,000원의 최저매각가가 최근 12개월 평균 221,285,000원보다 81,715,000원 높다는 사실입니다. 최근 평균 대비 비율은 136.9%입니다. 가장 최근인 2026년 8월의 거래가 260,000,000원보다도 43,000,000원 높습니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 263,114,000원과 비교해도 최저가 비율이 115.2%이므로 어느 기준에서도 신건을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)

신건 최저가 기준 집행비용은 5,042,000원으로 추정하며, 채권자 총 청구액 330,844,000원 중 297,958,000원이 배당되고, 미배당액은 32,886,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정배당입니다.

신청채권자인 진주동부농업협동조합의 청구금액은 239,928,663원입니다. 신건 시나리오에서는 해당 신청채권이 충족되는 것으로 계산되지만, 배당표에 반영된 근저당권 채권액은 채권최고액 300,000,000원 기준입니다. 따라서 근저당권 예상배당액 297,958,000원을 실제 확정 채권액과 혼동해서는 안 됩니다. 전북신용보증재단의 가압류채권은 신건에서도 예상배당이 없습니다. 이 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

유찰 시 배당 시나리오

1회 유찰 가정 가격인 242,400,000원은 최신 거래가 260,000,000원보다 낮지만, 최근 12개월 평균 221,285,000원보다는 여전히 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 충분한 가격 메리트가 생긴다고 보기는 어렵습니다. 반면 2회 유찰 가정 가격인 193,920,000원은 최근 평균 아래로 내려가므로 가격 검토 여지가 생깁니다. 다만 해당 금액은 실제 확정된 다음 매각조건이 아니라 회차별 가정 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 동구 방어동 화암고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 HD현대중공업, 아파트, 학교, 근린생활시설, 소공원, 단독주택 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 일반적인 교통상황 및 단지 내·외부 도로망은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬래브지붕의 지하 1층·지상 10층 아파트입니다. 전기·위생·급배수·소화전·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 화암고등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역이 저촉됩니다. 가축사육제한구역에 포함되고 중로2류 및 중로3류 도로에 접합니다. 공시지가는 1,142,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 184세대 단지이며 동일 면적 실거래는 5건 확인됩니다. 거래가격의 범위가 182,570,000원~310,000,000원으로 넓고 최근 거래 추세는 -24.0%입니다. 향후 매도 시에는 가격 편차와 거래 표본 부족을 보수적으로 고려할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 고평가 경계. 최저가 303,000,000원은 최근 12개월 평균 221,285,000원의 136.9%입니다. 가격 경쟁력 없이 신건 감정가에 응찰하지 않도록 입찰 상한을 별도로 검토하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -24.0%를 반드시 반영하고, 2026년 8월 거래가 260,000,000원과 최근 12개월 평균을 함께 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 242,400,000원은 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가정 193,920,000원부터 상대적인 가격 여지가 생기지만, 추가 하락 가능성과 실제 매각조건을 다시 검토해야 합니다.
• 점유·대항력 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 점유자 확인, 임대차계약 및 확정일자, 매각물건명세서를 확인하세요. 신고된 임차인이 없다는 이유만으로 대항력 있는 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 체납금 확인. 울산광역시 동구의 압류가 있으므로 실제 세금채권의 내용과 배당 순위를 확인하세요. 공용부분 미납 관리비 역시 확인이 필요합니다.
• 배당금 해석. 신청채권액 239,928,663원과 근저당 채권최고액 300,000,000원을 구분하고, 예상배당표의 미배당액을 매수인 인수액으로 혼동하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 실거래 내역을 확인하세요.

맺으며 — “권리 정리 가능, 신건 가격은 보류”

울산 현대중공업(주)외국인아파트 104동 602호는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 임대관계가 미상이므로 점유 및 임차권 위험을 완전히 배제할 수는 없습니다.

무엇보다 가격이 문제입니다. 303,000,000원의 신건 가격은 최근 평균 221,285,000원보다 81,715,000원 높고, 최신 거래 260,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세까지 -24.0%이므로 현재 가격에 높은 평가를 줄 근거가 부족합니다. 1회 유찰을 가정해도 최근 평균보다 비싸며, 2회 유찰 가정 가격부터 가격 검토 여지가 나타납니다.

결론은 권리 확인 후 가격 조정 대기입니다. 등기상 인수 부담이 작다는 장점만으로 최근 거래 수준을 크게 초과하는 가격을 정당화할 수 없습니다. 점유관계를 재확인하고 실제 매각가격이 최근 시세 아래로 충분히 조정되는지를 판단한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.