울산지방법원 2025타경12743. 양산시 평산동 새진흥아파트 304동 3층 306호, 비교 대상 전용면적 59.64㎡의 아파트입니다. 소유자 김준호 씨가 2006년 10월 거래가 30,000,000원에 취득했고, 2012년 삼성화재해상보험에 설정한 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 추가 근저당권과 삼성카드 가압류, 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다. 현재 경매는 김현숙의 청구금액 100,000,000원에 따른 강제경매입니다.
등기부상의 후순위 채권성 권리만 보면 일반적인 매각 소멸 구조입니다. 하지만 중요한 예외가 있습니다. 토지 별도등기 을구 1번 구분지상권이 매각물건명세서에 인수권리로 기재돼 있다는 점입니다. 이 권리는 단순히 후순위 근저당이 소멸한다는 논리로 해결되지 않습니다. 해당 구분지상권의 내용과 토지 이용에 미치는 영향을 확인하기 전에는 '인수권리 없음'으로 판단해서는 안 됩니다.
가격 또한 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 6,200만원은 전체 실거래 평균 5,487만5,000원보다 높은 데 그치지 않고, 최근 12개월 평균 5,525만원과 2026년 2월 최신 거래가 5,400만원을 모두 초과합니다. 현재 가격에 즉시 응찰할 만한 할인 근거는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 46-1 새진흥아파트 제304동 제3층 제306호 도로명주소: 경상남도 양산시 신명2길 16-33 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 59.64㎡ · 지하 1층~지상 12층 건물 중 3층 |
| 구조 / 이용 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 김준호 (2006.11.02 소유권이전등기 · 거래가액 30,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김현숙 / 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2012.03.05 삼성화재해상보험 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.09 · 울산지방법원 양산등기소 |
| 별도등기 | 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2020.08.12) · 매수인 인수 명시 |
① 권리 흐름 — 일반 채권은 소멸, 토지권리는 예외
핵심은 2012.03.05 삼성화재해상보험 근저당권입니다. 을구 8번 채권최고액 30,000,000원이 말소기준이고, 을구 10번의 추가 근저당권 28,800,000원, 갑구 9번 삼성카드 가압류 13,141,896원, 갑구 20번 강제경매개시결정과 갑구 21번 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 한국주택은행·하나은행·우리은행 근저당권, 학교법인성심학원의 전세권, 기존 세금 압류 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 특히 과거 학교법인성심학원의 전세금 21,000,000원은 2002.07.15 전세권설정등기가 말소된 과거 권리이므로 현재 매수인이 인수할 전세금으로 계산하지 않습니다.
② 점유·임대차 — 임차권 인수 단정은 금물
| 조사 대상 | 점유·임대차 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 미확정 |
현재 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 특히 소유자가 현재 거주하는지도 확정되지 않았으므로 점유자 확인, 전입세대 및 확정일자 조사, 현황조사서 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
실거래 비교 단지는 새진흥8이며, 420세대·1993.01.21 준공, 동일 면적 59.64㎡ 거래를 기준으로 합니다. 전체 12건 평균은 54,875,000원이지만, 가격 판단에서는 상대적으로 최근의 12개월 거래 4건 평균 55,250,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.64㎡ | 10 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 59.64㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.11 | 59.64㎡ | 12 | 54,000,000원 |
| 2025.11 | 59.64㎡ | 14 | 63,000,000원 |
| 2024.09 | 59.64㎡ | 15 | 52,500,000원 |
| 2024.08 | 59.64㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2024.08 | 59.64㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2024.02 | 59.64㎡ | 14 | 59,000,000원 |
| 2023.12 | 59.64㎡ | 2 | 56,500,000원 |
| 2023.06 | 59.64㎡ | 7 | 49,000,000원 |
| 2023.01 | 59.64㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.10 | 59.64㎡ | 12 | 56,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.64㎡ | 4건 | 55,250,000원 |
| 전체 평균 | 59.64㎡ | 12건 | 54,875,000원 |
현재 최저가 62,000,000원은 최근 12개월 평균 55,250,000원보다 6,750,000원 높고, 최신 실거래 54,000,000원보다는 8,000,000원 높습니다. 현재 최저가가 최근 평균의 112.2%라는 점에서 신건 가격은 최근 시장 수준 이상의 가격입니다.
다만 최근 거래의 과거 구간 대비 추세는 +1.0%로, 뚜렷한 하락세가 확인되는 수치는 아닙니다. 그럼에도 현재 경매 최저가는 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문에 이를 가격 메리트의 근거로 삼을 수 없습니다. 특히 비교 거래가 주로 10층 이상인 반면 경매 물건은 3층이므로, 실제 층별 가격 차이도 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,516,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험(을구 8번) | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험(을구 10번) | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 13,141,896원 | 1,684,000원 |
| 4. 강제경매 신청채권자 · 김현숙 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 171,941,896원 | 60,484,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 111,457,896원 |
집행비용 1,516,000원을 제외한 배당 재원은 60,484,000원입니다. 채권최고액을 기준으로 구성한 예상배당에서는 삼성화재해상보험의 근저당 2건이 합계 58,800,000원을 배당받고, 삼성카드는 1,684,000원만 배당받습니다. 경매 신청채권자인 김현숙은 청구액 100,000,000원에 대해 예상배당 0원으로 계산됩니다.
집행비용 및 배당순위에 대한 가정 계산입니다. 실제 채권 잔액, 당해세, 법정 우선권 및 최우선변제 등에 따라 배당액이 변동될 수 있습니다. 표의 미배당 채권은 매수인이 그대로 인수한다는 의미가 아니며, 별도등기 구분지상권의 비금전적 부담은 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 금전 인수와 미배당 변화
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 62,000,000원 | 111,457,896원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 49,600,000원 | 123,634,696원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 39,680,000원 | 133,376,136원 | 0원 |
1회 유찰 가정가격은 49,600,000원, 2회 유찰 가정가격은 39,680,000원입니다. 두 가격 모두 최근 12개월 평균 거래가 55,250,000원보다 낮아지는 구간이지만, 시세 대비 할인과 권리 인수의 안전성은 별개의 문제입니다.
회차가 내려가더라도 토지 구분지상권이 인수권리라는 사실은 그대로 남습니다. 또한 유찰에 따른 최저가격 인하는 미래의 가정이지 확정된 매각 일정이 아닙니다. 실제 응찰 여부는 각 회차의 매각조건과 권리관계가 재확인된 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 평산동 평산초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 단지 내 상가, 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 북측 약 5~6m, 남측 약 8m 내외의 포장도로가 있으며 단지 내 도로망이 정비돼 있습니다.
- 건물. 1993.01.21 준공, 420세대 단지입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕으로, 승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비, 도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다. 내부마감 상태는 현장조사에서 확인되지 않았습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역 등의 토지이용 제한이 있습니다. 개별공시지가 자료는 457,700원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 여부는 해당 사항이 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 내부 상태는 직접 확인되지 않았으므로 노후 설비·수리비용에 대한 별도 조사가 필요합니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건의 가격 범위는 40,000,000원~64,000,000원으로 폭이 넓습니다. 최근 12개월 평균은 55,250,000원이고 최근 거래 추세는 +1.0%입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 높아 재매각 시 가격 경쟁력이 부족할 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 토지 별도등기 최우선 확인. 2020.08.12 구분지상권설정등기의 권리자, 설정 목적, 존속기간, 공간적 범위, 건물 및 대지권에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 인수되는 권리의 경제적 영향을 확인하지 않고 입찰해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. '별도등기 있음' 및 '인수권리' 기재를 확인하고, 매각 대상과 특별매각조건, 관련 토지 등기사항증명서를 함께 검토해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 전입세대, 확정일자, 현황조사서, 실제 점유자를 확인해야 합니다. 미확인 대항력 임차인이 발견되면 금전 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 가격상한 검증. 최근 평균 55,250,000원과 최신 거래 54,000,000원을 비교 기준으로 삼고, 경매 대상이 3층이라는 차이 및 내부 상태를 반영해야 합니다. 현재 최저가 62,000,000원에는 확인된 가격 할인 이점이 없습니다.
- 강제경매 신청채권자 배당 확인. 신청채권자 김현숙의 청구액은 100,000,000원이고 예상배당은 0원입니다. 배당순위, 선순위 채권 실제 잔액, 절차상 이의 및 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 세금 압류·공매 확인. 국세·지방세의 실제 체납액과 법정 우선순위, 한국자산관리공사 공매공고와 관련한 절차의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도·수선비 확인. 체납 공용관리비, 점유자 인도 가능성, 내부 설비 및 노후 수선비용을 확인하고 총취득비용에 반영해야 합니다.
- 입찰 직전 서류 재확인. 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서, 매각기일 변경 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,200만원 신건, 권리도 가격도 보수적으로”
이 물건의 표면적 매력은 매수인 금전 인수 0원이라는 점입니다. 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 결정적인 예외인 토지 별도등기 구분지상권 인수가 존재하므로 이를 권리가 깨끗한 아파트라고 평가할 수 없습니다.
가격 역시 긍정적이지 않습니다. 신건 최저가 62,000,000원은 최근 12개월 거래 평균의 112.2%이고 최신 거래가보다도 8,000,000원 높습니다. 최근 가격 추세가 +1.0%로 소폭 상승했더라도 현재 최저가의 프리미엄을 정당화하기는 어렵습니다.
게다가 실제 점유관계는 확인이 필요하고, 신청채권자의 예상배당은 0원이며, 세금 압류 및 과거 공매공고까지 점검해야 합니다. 유찰로 매각가격이 낮아지면 시세 대비 할인은 형성될 수 있지만 토지권리 인수 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
종합 판단: 신건 응찰 비추천. 토지 별도등기의 인수 효과를 먼저 확정하고, 실제 점유·배당·매각조건을 확인한 뒤 최근 실거래보다 충분히 낮은 가격인지 다시 판단해야 합니다. 이 사건은 저렴한 낙찰가를 찾기보다 인수할 권리의 내용을 정확히 아는 것이 먼저인 물건입니다.