울산지방법원 2025타경12795. 경상남도 양산시 하북면 지산로 11에 위치한 풀하우스 제1동 3층 303호입니다. 경매상 용도는 다세대이고, 건축물대장상 연립주택으로 기재된 철근콘크리트구조 공동주택입니다. 지하 2층·지상 4층 규모의 건물 중 3층에 해당하며, 동일 단지의 총세대수는 16세대입니다.

소유자 차승환은 2023년 3월 30일 이 물건을 210,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 한화생명보험주식회사 명의의 채권최고액 208,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 서민금융진흥원의 가압류가 붙었습니다. 한화생명보험이 임의경매를 신청하면서 현재 사건이 진행 중입니다.

핵심은 두 가지입니다. 먼저 현재 살아 있는 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 실제 점유자와 임대관계는 확인되지 않았습니다. 여기에 최신 확인 거래가 2023년 8월에 머물러 있어, 과거 평균으로 현재 매매가치를 판단하기에도 한계가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 근저당 이후 권리는 소멸

이 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 30일 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 208,000,000원이고 채무자는 현 소유자 차승환입니다.

이후 2025년 8월 26일 서민금융진흥원이 10,800,007원을 청구금액으로 가압류를 등기했고, 2025년 11월 3일 한화생명보험의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원과 점유 확인은 별개

확인된 임차인 없음. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제로 소유자가 점유 중인지, 별도의 임차인이나 기타 점유자가 있는지는 확정되지 않았습니다.

임차인의 보증금, 전입일, 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이 존재한다거나 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다. 현재 예상배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 처리하지만, 이는 모든 점유관계가 법적으로 해소됐다는 의미는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

풀하우스 동일면적대의 확인 가능한 실거래는 4건입니다. 2023년 3월 거래 1건은 210,000,000원이고, 2023년 8월의 거래 3건은 모두 145,000,000원입니다. 이로 인해 전체 평균 161,250,000원은 과거 고가 거래의 영향을 받고 있습니다.

전체 평균에 대한 최저가 비율은 92.4%입니다. 이 수치만 보면 할인된 물건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 최신 확인 거래가 145,000,000원에 비하면 최저가 149,000,000원은 약 102.8%에 해당합니다. 즉 확인된 마지막 거래가격보다 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용 추정액 2,886,000원을 제외하면 근저당권자인 한화생명보험에 146,114,000원이 배당되는 구조입니다. 서민금융진흥원의 후순위 가압류에는 배당금이 돌아가지 않습니다.

채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 한화생명보험의 실제 경매 청구액은 161,146,523원으로, 채권최고액 208,000,000원과 구분해야 합니다. 배당 추정에서는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 예상 — 유찰되어도 미배당 채권 인수는 아니다

현재는 신건으로 감정가와 최저가가 같습니다. 회차별 예상 매각가가 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당금도 줄어들지만, 소멸하는 근저당권과 가압류의 미배당 잔액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 하북초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 통도환타지아, 숙박시설, 근린생활시설, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 북측 약 12m, 남서측 약 10m 내외 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 일부 치장석·강화유리·드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호로 기재되어 있습니다. 승강기와 위생·급배수·가스공급·소방 관련 설비가 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있으며, 고도지구(15m 이하), 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 629,800원/㎡이고, 토지 형상은 부정형, 도로접면은 소로각지입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 관리상태와 실제 점유·임대관계는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 공동주택이며, 확인되는 동일면적 거래는 2023년 4건입니다. 대규모 공동주택에 비해 비교 가능한 거래 사례가 제한적이므로 매도 시 적정가격과 매각기간의 불확실성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유관계. 매각물건명세서, 현황조사서 및 전입세대 관련 자료를 대조하고, 2023.03.30 이전 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 확인해야 합니다.
• 등기부 재확인. 2020년 가등기와 가처분, 2021년 신탁, 2023년 신탁 말소 및 소유권이전의 연결관계를 원본으로 대조하세요. 매각기일 전 추가 등기 여부도 확인 대상입니다.
• 시세의 최신성. 확인 실거래는 2023년 8월이 마지막입니다. 최근의 동일건물 및 인근 유사 공동주택 거래·매물을 확인하기 전에는 161,250,000원이라는 평균을 현재 시세로 사용하지 마세요.
• 가격 상한. 현재 최저가 149,000,000원은 마지막 확인 거래가 145,000,000원을 초과합니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 재매각 가능가격을 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 점유자 명도. 점유자가 확인되면 인도명령 가능 여부, 퇴거 협의, 명도비용과 소요기간을 점검하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하고 매수인이 부담할 수 있는 범위를 검토하세요.
• 대금·배당. 한화생명보험의 경매 청구금액은 161,146,523원이며, 예상배당액은 이보다 적습니다. 미배당 채권과 인수채무를 혼동하지 말고 실제 배당표를 확인하세요.
• 입찰 직전 서류. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원의 매각조건을 최종 대조하세요.

맺으며 — “평균보다 낮다 ≠ 현재 시세보다 싸다”

양산 풀하우스 303호는 등기상 권리 구조만 보면 비교적 단순한 경매물건입니다. 한화생명보험 근저당권이 말소기준이고, 이후 서민금융진흥원의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 임대관계가 미상이므로 선순위 점유·임차 위험이 완전히 배제된 것은 아닙니다.

가격은 더욱 보수적으로 봐야 합니다. 2023년 3월 210,000,000원 거래 이후 2023년 8월에는 145,000,000원 거래가 3건 확인됩니다. 확인된 거래 흐름은 하락 방향이었고, 현재 최저가 149,000,000원은 마지막 거래가격보다 높습니다. 전체 평균 대비 92.4%라는 지표는 가격 메리트를 입증하지 못합니다.

16세대 소규모 연립주택의 환금성, 오래된 거래 사례, 미확인 임대차 관계를 함께 고려하면 신건 가격에서 적극적으로 응찰하기보다 권리·점유·현재 시세를 먼저 확인하는 접근이 적절합니다. 권리 구조는 조건부 양호, 가격 메리트는 미확인, 신건 입찰은 보류 의견입니다.