울산지방법원 2025타경12832. 울산광역시 남구 무거동 1436-2에 있는 토지와 건물 관련 경매입니다. 토지 지목은 대, 면적은 301.6㎡이며 감정평가상 근린생활시설과 변소인 부속건물이 이용 중인 것으로 나타납니다. 소유자는 임한권과 조민영으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

핵심 권리는 2023년 3월 10일 설정된 일산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원, 채무자는 조민영입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정과 국세 압류가 매각으로 소멸할 예정이므로, 현재 확인되는 등기상 권리의 승계 부담은 크지 않습니다.

다만 이 물건은 주거용 아파트와 판단 기준이 다릅니다. 토지는 상업용으로 이용되고 있으며, 건물은 근린생활시설 및 부속건물입니다. 임대관계가 미상이고 실거래 비교가격도 확인되지 않으므로, 감정가가 적정한지와 실제 점유자를 확인하는 과정이 입찰 판단의 중심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 말소기준

소유권 변동을 보면 2010년 임한권과 조금자가 각각 2분의 1 지분을 취득했고, 조금자는 이후 조민영으로 개명했습니다. 기존 서울산새마을금고 등의 근저당권은 등기부상 말소되어 있으며, 현재 권리분석의 중심은 을구 15번 일산새마을금고 근저당입니다.

2025년 11월 12일 일산새마을금고의 임의경매개시결정이 기입됐고, 같은 달 조민영과 임한권의 각 지분에 국세 압류가 등기됐습니다. 두 국세 압류 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 등기 말소될 예정입니다. 2025년 12월 22일 기입된 지방자치단체 압류는 2026년 7월 28일 이미 말소됐습니다.

② 가격 분석 — 신건 20.43억, 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,042,602,700원입니다. 유찰되지 않은 신건이므로 감정가에서 할인된 가격으로 입찰할 수 있는 상태는 아닙니다.

이 가격표는 감정가를 기준으로 한 회차별 시나리오입니다. 가격이 내려간다고 해서 자동으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 거래사례와 토지 가치, 건물 상태, 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.

토지 공시지가는 3,135,000원/㎡이고 면적은 301.6㎡입니다. 공시지가는 토지의 가격 검토에 참고할 수 있지만, 감정가와 직접 비교해 매각가의 적정성을 확정하는 실거래 시세는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,042,602,700원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치입니다. 근저당권 배당은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 1,800,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

신건 매각대금으로는 추정 집행비용을 제외한 뒤 근저당 채권최고액 전액을 배당하고도 219,776,673원이 남는 계산입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 1,511,004,040원으로, 예상배당액과 실제 청구액이 같다는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 인수액 구별

1회 유찰 시에는 일산새마을금고에 1,615,341,338원이 배당되어 신청 청구액 1,511,004,040원을 충족하는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시에는 예상 배당액이 청구액에 미달합니다.

중요한 점은 근저당권자의 미배당액과 매수인 인수액이 다르다는 사실입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하므로 배당받지 못한 채권이 남는다고 해서 그 부족액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 무거동 삼호초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 금융기관, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 301.6㎡, 지목 대, 상업용 이용상황, 평지 및 세로장방 형태이며 광대로한면 도로접면 조건입니다.
• 지역지구. 일반상업지역과 제2종일반주거지역 관련 사항이 있으며 삼호2택지지구 지구단위계획구역에 속합니다. 대로1류(폭 35~40m)에 접합니다. 토지별 정확한 저촉·접함 범위는 토지이용계획 원본 확인이 필요합니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역과 삼호초등학교 상대보호구역이 기재되어 있습니다. 향후 업종 선택과 개발·이용계획에 영향을 줄 수 있습니다.
• 건물 이용상태. 조적조 슬래브지붕 단층 근린생활시설 및 부속건물인 변소로 이용되고 있으며, 위생·급배수설비와 시스템에어컨 등이 설치되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 면적·경계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 평가하기 어려운 근린생활시설과 토지 중심 물건입니다. 토지 활용도, 건물 상태, 실제 수익성, 개발 제한 및 지역 내 매수 수요를 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지·건물 매각범위 확인. 건물등기뿐 아니라 토지등기와 매각목록을 함께 확인하고, 301.6㎡ 토지와 제시외 건물의 매각 범위가 일치하는지 검토하세요.
• 임차·점유 조사. 임대관계 미상입니다. 실제 영업자·점유자, 임대차보증금, 사업자등록, 확정일자 및 대항력 가능 여부를 확인하세요.
• 국세 및 지방세. 조민영·임한권 지분에 대한 국세 압류가 존재합니다. 등기 압류는 소멸 예정이지만 조세채권의 배당 우선순위와 실제 배당 결과는 별도로 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 일산새마을금고 근저당권에는 동일 소재지 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 토지등기상 담보 관계와 말소 여부를 대조하세요.
• 시세 및 수익성. 감정가 2,042,602,700원을 기준으로 인근 상업용 토지 실거래, 건물의 실제 사용 가치, 수리·철거 비용과 잠재 임대수익을 비교하세요.
• 용도지역과 제한. 일반상업지역·제2종일반주거지역의 경계 및 상대보호구역 규제가 건축·용도변경·업종에 미치는 영향을 확인하세요.
• 입찰자금. 감정가 기준 신건 최저매각가는 2,042,602,700원입니다. 실제 입찰보증금률과 취득세·등기비용·명도비용 등을 포함해 자금을 준비하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 법원 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리, 가격과 점유는 확인”

울산 무거동 1436-2 경매의 권리분석은 비교적 명료합니다. 2023년 일산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 국세 압류가 소멸할 예정입니다. 채권최고액 기준 신건 배당에서는 채권 전액 배당과 소유자 잔여금도 예상됩니다.

그러나 신건 최저가 2,042,602,700원의 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다. 이 물건은 토지와 근린생활시설을 함께 평가해야 하며, 제시외 건물까지 포함된 일괄매각입니다. 실제 점유 및 임대차 관계 역시 확정되지 않았습니다.

따라서 결론은 “등기상 권리 구조는 양호하지만, 시세·점유·매각범위를 확인하기 전까지 가격 판단 보류”입니다. 유찰에 따른 가격 하락은 검토할 수 있으나, 감정가 할인만으로 투자 메리트를 판단해서는 안 됩니다.