울산지방법원 2025타경12916. 양산시 평산동 경보그린타워 204동 602호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 현 소유자 임철환은 2021년 12월 27일 거래가 130,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 88,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 지방자치단체 압류와 개인채권자 가압류가 이어졌으며, 용성종합물류 주식회사의 강제경매개시결정이 2025년 11월 25일 등기됐습니다.

권리분석의 기준은 2021년 12월 27일 신한은행 근저당권입니다. 이보다 늦게 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현재 감정가와 최저가는 소유자의 2021년 취득 거래가와 같고, 최근 실거래 흐름과 비교하면 시세보다 높은 출발 가격이라는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준은 을구 14번 신한은행 근저당권입니다. 2021년 12월 27일 설정된 채권최고액 88,000,000원의 근저당이며, 매각 시 근저당권 자체도 소멸합니다. 이후 등기된 금정구 압류, 연수구 압류, 나용주의 가압류 및 용성종합물류의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

국민건강보험공단의 2022년 압류는 2023년 12월 20일 이미 말소됐습니다. 과거 설정됐던 다른 근저당권 역시 등기부상 말소된 상태이므로 현재 인수할 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다.

② 임차인·점유 확인 — 인수 0원 추정의 전제

감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 특정 임차인의 보증금·전입일·확정일자가 확인된 것은 아니므로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수 없지만, 반대로 임차인이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다. 따라서 예상 인수액 0원은 현재 확인된 권리를 기준으로 한 수치입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가 신건 가격보다 낮다

전용 84.97㎡의 동일 면적 실거래를 비교했습니다. 전체 12건 평균은 120,708,333원이지만, 가격 메리트를 판단할 때는 과거 거래가격의 영향을 줄인 최근 12개월 평균 108,500,000원(6건)과 최신 거래가 117,000,000원을 우선 적용해야 합니다.

감정가이자 신건 최저가인 130,000,000원은 최근 12개월 평균보다 21,500,000원 높으며, 최신 거래가보다도 13,000,000원 높습니다. 전체 평균과 비교해도 9,291,667원 높습니다. 특히 최근 거래 평균이 이전 기간보다 18.4% 하락한 점을 고려하면, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 현재 시세를 높게 평가하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

예상 매각대금 130,000,000원에서 집행비용 2,620,000원을 제외한 채권자 배당액은 127,380,000원입니다. 채권 합계 195,015,426원 중 67,635,426원이 배당되지 않는 것으로 추정됩니다. 신청채권자인 용성종합물류의 청구금액 95,215,426원 중 예상배당액은 27,580,000원으로, 청구금액 전액을 회수하지 못하는 구조입니다.

배당액은 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 신한은행 실제 피담보채권 잔액, 압류 관련 조세채권의 법정기일과 배당순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 확정 배당표와 다를 수 있습니다. 특히 압류 채권의 우선순위는 단순 등기 접수순서만으로 확정되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가

1회 유찰 시 가정 최저가인 104,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 108,500,000원 아래로 내려갑니다. 다만 그 차이만으로 수익성이나 적정 낙찰가를 확정할 수는 없습니다. 현재 가격 추세가 하락 중이어서 입찰 시점의 거래 흐름, 해당 호수 상태, 점유·명도비용을 함께 반영해야 합니다.

2회 유찰 시 가정 최저가는 83,200,000원이며, 채권 미배당은 113,713,026원으로 증가합니다. 그러나 현재 확인된 등기권리 구조에서는 미배당액이 증가하더라도 그것이 곧 매수인의 인수채무 증가를 뜻하지 않습니다. 모든 회차에서 예상 인수는 0원으로 산정돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 평산동 웅상여자중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 형성된 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 중 6층 602호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측과 북동측에 폭 약 8m 이상의 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역으로 소로2류(폭 8~10m)와 접하며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 595,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다. 다만 개별 세대의 내부 수선 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 498세대, 1992년 준공 단지입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 가격 범위가 89,000,000~165,000,000원으로 넓고 최근 거래 추세도 -18.4%여서 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 중심으로 상한 설정. 신건 130,000,000원은 최근 12개월 평균 108,500,000원과 최신 거래 117,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 120,708,333원을 주된 가치 기준으로 삼지 마세요.
• 시장 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세 -18.4%가 지속되는지 살피고, 2026년 거래들의 층·상태 차이를 함께 비교하세요.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 전입세대열람, 확정일자 및 매각물건명세서로 대항력 있는 점유자 여부를 확인해야 합니다.
• 조세·압류 검토. 금정구와 연수구 압류가 등기돼 있으므로 조세채권의 법정기일과 실제 배당순위, 매수인에게 별도로 문제 될 사항이 있는지 검토하세요.
• 배당표 재점검. 신한은행 근저당의 88,000,000원은 채권최고액이며 실제 대출잔액은 다를 수 있습니다. 용성종합물류의 예상 미배당과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
• 관리비·명도비 확인. 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자의 인도 가능성 및 수선 필요 여부를 확인하고 취득 부대비용을 별도로 고려하세요.
• 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 가정가 104,000,000원, 2회 유찰 가정가 83,200,000원을 참고하되 실제 매각기일과 최저가는 법원 공고를 통해 확인하세요.
• 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행사항을 최신 기준으로 대조하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보류”

이 사건은 2021년 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서 67,635,426원의 미배당이 생기지만, 이를 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다. 현재 확인된 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라 실제 점유 및 대항력 확인은 필수입니다.

더 결정적인 문제는 가격입니다. 신건 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 108,500,000원의 119.8%이며, 최신 실거래 117,000,000원도 초과합니다. 최근 거래 추세는 -18.4%입니다. 즉, 현재 가격이 저렴하다는 근거가 부족합니다.

권리 구조는 비교적 단순, 가격 메리트는 부족. 신건에 무리하게 응찰하기보다 임대·점유관계를 확인하고, 최근 시세와 실제 매각가 사이에 충분한 차이가 확보되는지를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.