울산지방법원 2025타경12924. 울산광역시 남구 삼산동 태화강더뷰 5층 512호, 전용 약 32.06㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 코마리아이앤지주식회사이며, 주택도시보증공사가 100,000,000원을 청구하여 강제경매가 진행되고 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다.
등기부에는 임차인 김종원의 주택임차권등기가 있고 보증금은 100,000,000원입니다. 최초 전입·점유가 2022.10.07로 국세 압류 등 다른 경매 관련 권리보다 앞섭니다. 따라서 단순히 최저가가 7,700만원이고 최근 실거래 평균이 8,100만원이라고 해서 이 물건을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 매각조건에 따른 보증금 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 5층 512호 도로명주소: 울산광역시 남구 번영로 266 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 32.0575㎡ · 지상 20층 중 5층 |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 (2022.10.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 임차인 / 보증금 | 김종원 / 100,000,000원 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (특별매각조건 이행 전제) 일반 배당계산상 24,786,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
이 사건의 압류 관련 말소기준은 2025.04.02 국(울산세무서장) 압류입니다. 그보다 앞선 김종원의 주택임차권등기는 별도로 분석해야 합니다. 임차권등기일 자체는 2024.10.29이지만 임차인의 전입·점유 개시는 2022.10.07, 확정일자는 2023.09.12입니다. 배당요구도 이루어졌으므로 선순위 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하는 구조입니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김종원 전유부분 전부 · 주거 |
100,000,000원 | 2022.10.07 2023.09.12 |
대항력 있음 우선변제 선순위 임차권 포기·말소 특별조건 |
실제 임차인 1명. 보증금 100,000,000원. 임차권등기 2024.10.29, 배당요구 있음. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득과 하락 추세
태화강더뷰 동일 면적대 전용 32.06㎡의 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 88,583,333원이지만, 최근 12개월 평균은 81,000,000원(2건)입니다. 최근 거래가격이 과거보다 10.1% 하락한 만큼 전체 평균보다 최신 거래와 최근 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 32.06㎡ | 5층 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 32.06㎡ | 6층 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 6층 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 7층 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 32.06㎡ | 6층 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 6층 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 5층 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 32.06㎡ | 6층 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 5층 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 6층 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 32.06㎡ | 5층 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 32.06㎡ | 5층 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.06㎡ | 2건 | 81,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.06㎡ | 12건 | 88,583,333원 |
최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.1%지만, 최신 거래인 2026.04의 77,000,000원과 동일합니다. 따라서 특별매각조건으로 인수액이 0원이더라도, 신건 최저가가 이미 시장에서 확인된 최신 거래보다 싸다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 김종원 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 주어진 우선변제 순위와 추정 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액과 임차보증금은 별도 배당 항목으로 표시하되 실제 임차인이나 보증금이 중복해서 존재한다는 뜻은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다
| 회차 | 최저매각가 | 일반계산 인수액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 77,000,000원 | 24,786,000원 | 101,786,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 61,600,000원 | 39,908,800원 | 101,508,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 49,280,000원 | 52,007,040원 | 101,287,040원 |
위 표의 인수액과 실질취득 합계는 특별매각조건이 적용되지 않는 일반 계산상 위험입니다. 낙찰가가 77,000,000원에서 49,280,000원으로 낮아져도 인수액이 증가해 총취득 부담은 계속 1억원 안팎에 머뭅니다. 즉 선순위 보증금 인수형에서는 유찰만으로 저가 매수가 성립하지 않습니다.
반대로 특별매각조건이 유효하게 적용된다면 각 회차의 인수액은 실질 0원이며, 실질취득금액은 해당 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 다만 이는 반드시 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 보장되는 범위에서만 가능한 해석입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 삼산동 세이브존 서측 인근. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 5층 오피스텔로, 승강기·옥내소화전·급배수·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구). 광로2류(폭 50m~70m) 접합이며 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 임대관계와 점유 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 195세대, 2017년 준공된 오피스텔입니다. 동일 면적 최근 실거래가가 77,000,000원과 85,000,000원이며 과거 대비 하락 추세를 보여 매도 가능 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 어떠한 범위로 효력을 가지는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리의 귀속 확인. 김종원의 선순위 대항력과 보증금 100,000,000원, 임차권등기, 배당요구 상태 및 주택도시보증공사의 청구권 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 실질 인수액 구분. 특별매각조건 이행 시 0원, 조건 미적용 일반 계산 시 신건 기준 24,786,000원의 인수 위험을 분명히 구분해야 합니다. 확약 범위 밖 별도 권리가 있는지도 확인이 필요합니다.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 88,583,333원만 기준으로 저평가를 판단하지 말고 최근 평균 81,000,000원, 최신 거래 77,000,000원, 최근 추세 -10.1%를 우선 검토해야 합니다.
- 유찰 전략. 단지 평균 유찰 4.0회. 특별매각조건이 유효하다면 향후 최저가 조정에 따라 가격 매력이 달라질 수 있지만, 그 조건이 불명확하다면 유찰만으로 수익성이 개선되지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 현황이 반드시 일치하는 것은 아니므로 현장점검 및 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 체납·배당 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 집행비용, 우선변제에 따른 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,700만원 낙찰가보다 인수조건이 먼저다”
이 물건은 단순한 저가 오피스텔 경매가 아닙니다. 선순위 임차인 김종원의 보증금이 100,000,000원이고, 일반 계산으로는 신건 낙찰 시 24,786,000원의 미배당 보증금 인수 위험이 있습니다. 따라서 최저가 77,000,000원만 기준으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다.
다행히 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 있어, 그 조건이 유효하고 완전하게 이행되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 이 경우에도 신건 가격은 최신 실거래 77,000,000원과 같고 최근 시장은 10.1% 하락 추세입니다.
단지 평균 유찰 4.0회까지 고려하면 현재 회차에 서둘러 응찰할 근거는 약합니다. 특별매각조건의 법적 효력과 실제 인수 범위를 확인하고, 하락한 최근 시세보다 충분히 낮은 가격을 확보할 수 있는지 판단하는 접근이 적절합니다. 권리 위험은 조건부 해소 가능, 가격 매력은 신중하게 판단할 물건입니다.
