울산지방법원 2025타경12968. 울산 중구 반구동 화합로 426에 위치한 반구동파크오시오 11층 1102호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 비교 거래의 전용면적은 27.89㎡대입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 109,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건은 단순한 근저당 경매와 권리 구조가 다릅니다. 서혜진이 전세권자이자 주택임차권자이며, 이번 임의경매 신청채권자이기도 합니다. 등기상 전세금과 임차보증금이 각각 94,000,000원으로 표시되어 있지만, 같은 사람의 동일 금액에 관한 권리이므로 별도 임차인이나 독립된 보증금 2건으로 합산해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 주의해야 합니다. 같은 면적의 최근 거래는 57,360,000원에서 78,000,000원까지 확인되는데, 신건 최저가 109,000,000원은 이를 모두 웃돕니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균만 보고 접근하면 현재 시장가격을 크게 오판할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12968 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 11층 1102호 도로명주소: 울산광역시 중구 화합로 426 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 주거용 오피스텔 · 지하 3층/지상 14층 중 11층 |
| 면적 비교 기준 | 전용 27.8886㎡ · 동일 면적 실거래 27.89㎡ |
| 소유자 | 주식회사파크오시오 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2020.04.14 · 신탁재산 귀속 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서혜진 / 94,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 건물 사용승인 | 2018.10.25 |
| 단지 규모 | 48세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2023.10.20 울산광역시 중구의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.04.13에 서혜진 명의로 94,000,000원의 전세권이 설정되어 있습니다. 따라서 이 전세권은 후순위 권리처럼 무조건 소멸한다고 취급할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 동일인 전세권·임차권 중복 주의
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력·우선변제·인수 |
|---|---|---|---|
| 서혜진 주거용 · 전유부분 전부 |
94,000,000원 | 전입 2025.04.11 확정 2020.04.07(원계약) 2022.04.15(재계약) |
임차권 대항력 없음
선순위 전세권 임차권 우선변제 별도 확인 전세권 인수 가능성 확인 |
실제 임차인 1명. 전세권과 주택임차권은 같은 서혜진의 권리이며, 보증금을 188,000,000원으로 중복 계산하지 않습니다.
서혜진의 최초 임대차계약일과 확정일자는 2020.04.07, 점유개시일은 2020.04.14입니다. 이후 2022.04.11 재계약 및 증액을 거쳐 임차보증금이 94,000,000원이 되었고, 2025.09.23 주택임차권등기명령이 등기되었습니다.
주민등록일은 2025.04.11로, 제시된 말소기준 압류일인 2023.10.20보다 늦습니다. 이에 따라 주택임차권 자체의 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 2022년에 설정된 별도의 선순위 전세권은 주민등록 선후만으로 소멸 여부를 판단할 수 없습니다. 임차권등기의 우선변제 가능성과 전세권의 배당·소멸 관계를 구별해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
반구동파크오시오 동일 면적 27.89㎡ 실거래 5건입니다. 전체 평균은 88,272,000원이지만 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균인 71,120,000원을 우선 비교 기준으로 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 27.89㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 27.89㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.08 | 27.89㎡ | 9 | 57,360,000원 |
| 2022.11 | 27.89㎡ | 13 | 114,000,000원 |
| 2022.11 | 27.89㎡ | 13 | 114,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.89㎡ | 3건 | 71,120,000원 |
| 전체 평균 | 27.89㎡ | 5건 | 88,272,000원 |
2022.11 거래가격은 114,000,000원이었으나 최근 거래는 57,360,000원~78,000,000원입니다. 최근과 과거의 거래가격 추세는 -37.6%로 제시됩니다. 소수 거래 표본이라는 한계는 있지만, 과거 고가 거래를 근거로 현재 시세를 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,326,000원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 서혜진 | 94,000,000원 | 94,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 12,674,000원 |
전세권에 전액 배당한다는 계산상 가정입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원도 선순위 전세권의 소멸 및 배당이 적법하게 이루어지는 경우를 전제로 한 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 109,000,000원 | 94,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 87,200,000원 | 85,230,400원 | 8,769,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 69,760,000원 | 68,104,320원 | 25,895,680원 |
1회 유찰 시 예상 최저가는 87,200,000원으로 내려가지만, 여전히 최근 평균 71,120,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 예상 최저가는 69,760,000원으로 최근 평균보다 낮아지지만, 전세권에 대한 미배당금 25,895,680원이 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 중구 반구동 가온중학교 남서측 인근에 위치하는 반구동파크오시오입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 주거용 이용 여부와 실제 점유관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층/지상 14층이며 사용승인일은 2018.10.25입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 대로3류 및 소로2류에 접합니다. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 48세대 규모로 최근 동일 면적 거래 표본이 많지 않습니다. 과거 114,000,000원 거래와 최근 57,360,000원~78,000,000원 거래 사이의 격차가 크고, 최근 가격 추세도 하락세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 2022.04.13 설정된 서혜진 전세권이 어떤 사유로 소멸하는지, 경매 신청의 근거 권리가 무엇인지 매각물건명세서 및 사건기록에서 확인하세요.
- 전세권 미배당. 유찰 시 전세권의 미배당금이 발생합니다. 해당 금액의 매수인 인수 여부를 확인하기 전에는 유찰 가격만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 임차권 중복. 서혜진의 전세권과 임차권은 동일 보증금에 대한 권리이므로 중복 합산하지 말고 배당요구 및 우선변제 관계를 검토하세요.
- 실제 임대차관계. 임차인과 경매 신청채권자가 동일한 구조입니다. 계약·점유·전세금 지급 자료와 실제 이해관계를 확인하세요.
- 시세 보정. 과거 전체 평균 88,272,000원보다는 최근 12개월 평균 71,120,000원과 최신 거래 78,000,000원을 우선하세요. 하락 추세 -37.6%도 고려해야 합니다.
- 유찰 전략. 1회 유찰 시 87,200,000원, 2회 유찰 시 69,760,000원 시나리오를 비교하되, 전세권 인수 가능성을 반영한 실질취득원가로 판단하세요.
- 세금·관리비. 선순위 압류와 관련된 조세채권의 배당 관계, 공용부분 체납 관리비, 명도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·경매사건기록 및 실거래 자료를 대조하세요.
맺으며 — “권리 확인 전 입찰 보류, 가격도 보류”
반구동파크오시오 1102호는 전세권과 임차권이 동일인 명의로 설정된 경매입니다. 신건 예상배당에서는 서혜진의 전세금 94,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액도 0원으로 추정되지만 선순위 전세권의 실제 소멸 여부를 확인해야만 이 추정을 입찰 판단에 사용할 수 있습니다.
가격 위험은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 109,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 71,120,000원의 153.3%이며, 최근 거래 추세는 -37.6%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 2.3회라는 점까지 고려하면, 현재 감정가 수준의 입찰을 정당화할 만한 가격 근거가 약합니다.
종합 판단은 D등급입니다. 선순위 전세권의 소멸 조건 확인이 필요하고, 확인 후에도 신건 가격이 최근 시세를 크게 웃돕니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 전세금 인수 여부에 따라 실질취득원가가 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 확인을 선행하고, 최근 시세와 실질취득원가를 함께 비교한 뒤 접근해야 하는 가격·권리 복합 주의형입니다.
