울산지방법원 2025타경13002. 양산시 중부동 대동황토방아파트 120동 10층 1002호입니다. 등기상 소유자는 이광기이며, 2001년 10월 소유권을 취득했습니다. 2004년 7월 설정된 동양산농업협동조합 근저당권 182,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 근저당권들이 추가로 설정되었습니다. 관련 근저당권은 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으며, 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다.

현재 입찰은 감정가 그대로 시작하는 신건입니다. 단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.7회, 낙찰률은 14.29%로 집계되어 있습니다. 그러나 무엇보다 중요한 것은 본건과 같은 면적의 실제 거래가격입니다. 작은 평형의 실거래 평균을 이 물건의 정상 시세로 사용할 수 없으므로, 감정가의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2004.07.26 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤에 설정된 을구 4번·6번·7번 근저당권, 롯데카드 가압류 및 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2001년 서울은행 근저당권과 2015년 설정된 을구 5번 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 평균 223.9%의 함정

대동황토방아파트의 최근 실거래는 2026년 6~9월 거래 12건이며, 최근 12개월 평균 거래가는 197,416,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월, 70.8㎡, 6층, 180,000,000원입니다. 그러나 이 거래와 본건은 면적이 달라 직접적인 가격 기준으로 쓰기 어렵습니다.

최신 실거래가 180,000,000원, 최근 12개월 평균 197,416,666원, 확인된 최고 거래가 238,000,000원 모두 본건의 최저매각가보다 낮습니다. 다만 거래 면적이 다르므로 이 숫자들만으로 본건의 시장가치를 산정할 수 없습니다. 확인된 거래만으로 가격 할인율이나 적정 입찰가를 산출하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 442,000,000원 가정)

근저당권은 채권최고액을 적용한 추정 배당입니다. 실제 채권잔액과 배당요구, 비용, 세금 및 선순위 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 근저당권 이전으로 현재 권리자가 농업협동조합자산관리회사인 점을 고려해, 원 채권자별 표시액을 실제 독립 채권별 확정배당액으로 오인해서는 안 됩니다.

④ 배당 시뮬레이션과 회차별 변화

회차가 내려가면 매각대금은 줄고 채권자의 회수 가능 금액도 감소합니다. 2회 유찰 시 채권 부족액은 61,538,684원으로 추정되지만, 이 부족액은 매각으로 소멸하는 근저당권의 채무를 낙찰자가 그대로 인수한다는 의미가 아닙니다. 단, 미확인 선순위 임차인이나 별도 인수 권리가 있으면 부담이 발생할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 중부동 소재 중부초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 25층 중 10층으로, 승강기·급배수·위생설비·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역입니다. 학교 관련 절대·상대보호구역에 저촉되며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지. 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 및 주변 도로망은 보통 수준입니다. 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 확인된 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 1,256세대 규모의 아파트 단지이지만 본건에 대응하는 대형 면적 거래의 유동성은 별도 확인이 필요합니다. 단지 평균 유찰 3.7회, 낙찰률 14.29%는 경매 매각의 불확실성을 시사합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 실거래 확보. 기준 면적 164.86㎡와 직접 비교 가능한 매매사례를 확인해야 합니다. 59.97~85.0㎡ 거래 평균을 본건 시세로 사용하면 안 됩니다.
• 면적·감정가 검증. 등기부 전유부분 면적, 감정평가서의 면적 및 감정금액 산출 근거를 대조해 442,000,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 전입세대 확인 및 매각물건명세서에서 점유자·임대차 내역을 확인해야 합니다.
• 대항력 검증. 실제 임차인이 발견되면 점유개시일·전입일·확정일자·보증금과 배당요구 여부를 확인하고, 매수인 인수 가능액을 재산정해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권들의 범위와 실제 채권잔액을 확인하고, 배당표와 경매 청구금액이 어떻게 연결되는지 검증해야 합니다.
• 유찰 회차 판단. 신건 442,000,000원, 1회 유찰 가정 353,600,000원, 2회 유찰 가정 282,880,000원은 확인되지만, 어느 가격이든 적정 시세 검증이 먼저입니다.
• 명도 및 관리비. 점유자 확인과 함께 인도명령 가능 여부, 이사 협의, 미납 공용관리비 및 기타 비용을 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.22 입찰 전 법원 공고에서 기일 변경, 매각조건, 매각물건명세서, 등기부 및 현황조사를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 명확하지만 가격은 검증 전”

이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2004년 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부 기준 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다.

하지만 실제 점유·임대차 관계가 확인되지 않았다는 점은 잊어서는 안 됩니다. 등기상 권리가 정리되는 것과 보증금 인수 위험이 완전히 해소되는 것은 별개의 문제입니다.

가격 면에서는 더 신중해야 합니다. 최저가 442,000,000원은 단지 최근 거래 평균 197,416,666원을 크게 웃돌지만, 해당 평균은 본건과 면적이 다른 거래들로 구성되어 있습니다. 따라서 이 숫자만 보고 비싸다고 단정하거나, 향후 유찰 가격을 할인 매수 기회로 판단할 수 없습니다.

단지 평균 3.7회 유찰, 낙찰률 14.29%라는 경매 이력도 함께 고려해야 합니다. 결론은 현재 신건 입찰 보류, 동일 면적 시세와 점유관계 확인 우선입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마 내려가느냐보다, 실제 시장가치와 낙찰 이후 부담을 얼마나 정확하게 파악하느냐에 있습니다.