울산지방법원 2025타경13017. 양산시 덕계동 대승하이아트 106동 13층 1506호, 전용 105.23㎡ 아파트입니다. 소유자 박순자는 2018년 3월 매매계약을 체결하고 같은 해 4월 소유권을 이전받았으며, 등기된 당시 거래가액은 136,000,000원입니다. 이후 2019년 한화생명보험주식회사 명의로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 2025년 들어 한화생명보험과 농협은행의 가압류가 순차적으로 기입됐고, 2025년 12월 한화생명보험이 강제경매를 신청했습니다.

권리구조에서 가장 중요한 기준일은 2019.10.21입니다. 한화생명보험의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 기입된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 점유자의 지위를 확인해야 합니다.

가격은 더 명확합니다. 전체 12건 평균 실거래가가 134,750,000원이라는 수치만 보면 감정가와 거의 같습니다. 그러나 최근 12개월 평균은 102,666,666원이고, 가장 최근 거래는 98,000,000원입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균으로 가격 적정성을 판단하면 현재의 하락 흐름을 놓치게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 한화생명 근저당

이 물건의 권리분석은 말소기준권리 전후 구분이 핵심입니다. 2019.10.21 설정된 한화생명보험 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류 2건과 강제경매개시결정은 매각 시 소멸 대상입니다. 과거 하나은행, 중소기업은행, 농협은행 명의의 근저당권은 이미 말소된 이력으로, 현존 인수권리와 구별해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 임대관계 확인이 선행 조건

현재 확인된 실제 임차인은 0명이며, 보증기관의 임차보증금 승계 신고도 확인되지 않습니다. 하지만 임대관계 미상이라는 감정평가 결과를 고려하면, 임차인 부존재가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 점유자의 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 성립 여부도 확정할 수 없습니다.

따라서 현재의 매수인 인수 예상액 0원은 확인된 등기상 권리와 배당 시뮬레이션 기준입니다. 실제로 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 존재하고 배당 후 보증금이 남는다면 낙찰자의 실질취득금액이 증가할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균은 1.35억, 최근 평균은 1.03억

같은 단지 대승하이아트1, 전용 105.23㎡의 실거래 12건입니다. 이 물건과 전용면적이 일치하는 거래를 비교하되, 오래된 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래에 높은 판단 비중을 두어야 합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 102,666,666원입니다. 현재 최저가 134,000,000원은 이보다 31,333,334원 높고, 최근 평균의 130.5%에 해당합니다.

특히 2026년 4월 거래는 13층, 전용 105.23㎡, 98,000,000원입니다. 경매 대상 역시 13층, 전용 105.23㎡이므로 층수와 면적까지 일치하는 비교사례입니다. 신건 최저가와의 차이는 36,000,000원입니다. 물론 개별 동·향·수리상태 차이는 남아 있지만, 신건 가격에 상당한 프리미엄이 붙어 있다는 사실은 분명합니다.

④ 회차별 가격 — 1회 유찰도 최근 평균 이상

감정가 134,000,000원을 기준으로 현재 회차와 유찰 시 가격 시나리오를 비교합니다. 아래 금액은 각 회차에서 해당 최저가에 낙찰된다는 가정이며, 실제 낙찰가격이나 유찰 발생을 확정하는 수치는 아닙니다.

실질취득 추정액은 확인된 등기상 인수권리 0원을 전제로 계산한 금액입니다. 미확인 임차보증금, 취득 관련 비용 및 명도비용은 포함하지 않았습니다.

1회 유찰 가격 107,200,000원도 최근 12개월 평균 102,666,666원보다 4,533,334원 높습니다. 최신 거래가 98,000,000원과 비교하면 9,200,000원 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로도 충분히 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

2회 유찰 가격 85,760,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮아지는 구간입니다. 다만 이 경우에도 하락 추세가 지속될 가능성, 실제 점유자, 내부 수리상태 등을 확인해야 가격 차이를 투자 매력으로 해석할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)

위 표는 집행비용 2,676,000원과 각 채권액을 별도로 배치한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 한화생명보험의 근저당권·가압류·경매신청채권액은 동일 채권과 중첩될 수 있으므로 실제 배당에서 각각 독립적으로 전액 인정된다고 단정할 수 없습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여액은 채권계산서, 배당순위, 중복채권 조정, 당해세 및 우선변제권에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 덕계동 소재 덕계초등학교 북동측 인근. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 단지 내외부 가로망 상태도 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 건물 중 13층입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 노후도. 단지 준공일은 1993.12.02입니다. 노후 아파트로서 내부 수리상태와 공용설비의 유지보수 상태가 개별 가치를 좌우할 수 있습니다.
• 토지. 평지의 부정형 토지에 위치한 공동주택 부지이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 532,100원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 하천구역에 접하며 일부 필지는 전원개발사업구역 관련 내용이 기재되어 있으므로 구체적인 적용 범위 확인이 필요합니다.
• 건축 관련. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 790세대 규모의 아파트단지이며 동일 전용면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래가가 과거보다 크게 낮아져 매도 시 가격 경쟁력과 매각기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 현재 최저가 134,000,000원은 최근 평균의 130.5%입니다. 전체 평균 134,750,000원만을 근거로 적정가격이라고 판단하지 마세요.
• 최신 동일 조건 거래 검토. 2026년 4월, 동일 전용면적·동일 13층 거래가 98,000,000원입니다. 거래 당시 상태와 경매 대상의 동·향·내부 상태 차이를 확인해야 합니다.
• 임차인·점유 현황 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서, 임차인 보증금과 확정일자를 확인해 인수 가능성을 확정해야 합니다.
• 근저당과 가압류 소멸 확인. 2019.10.21 근저당권을 기준으로 매각 시 말소될 권리를 확인하고, 매각물건명세서상 별도 인수 조건이 없는지 점검해야 합니다.
• 배당 중복채권 확인. 한화생명보험이 근저당권자이자 가압류채권자, 신청채권자로 등장합니다. 동일 채권의 중복 계상 여부와 최종 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 유찰별 응찰 전략. 1회 유찰 가격 107,200,000원도 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다. 2회 유찰 가격 85,760,000원에서는 가격 차이가 개선되지만, 유찰 발생을 전제로 무리하게 투자 결정을 해서는 안 됩니다.
• 관리비·수리비·명도비. 노후 공동주택의 공용부분 체납 관리비, 내부 노후화, 점유자 인도 비용을 조사해 총 취득비용에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.10.22 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리가 단순해도, 1.34억은 비싸다”

양산 대승하이아트 106동 1506호는 등기상 권리만 보면 비교적 명확한 사건입니다. 2019년 한화생명보험 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류 및 강제경매개시결정이 소멸하며, 현재 확인된 등기상 인수 예상액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

더 중요한 문제는 가격입니다. 감정가 134,000,000원은 오래된 거래가 포함된 전체 평균과 비슷하지만, 최근 12개월 평균 102,666,666원과 비교하면 130.5%에 달합니다. 최신 거래는 98,000,000원이고 거래 추세는 -29.4%입니다. 이 하락 흐름을 무시하고 신건에 응찰하는 것은 높은 가격을 정당화하기 어렵습니다.

1회 유찰 가격 107,200,000원도 최근 평균을 넘어서며, 2회 유찰 가격 85,760,000원에 이르러야 비로소 최근 거래 대비 가격 여지가 생깁니다. 그러나 그 경우에도 추가 가격 하락과 점유관계 불확실성을 함께 반영해야 합니다.

종합 판단: D등급. 신건 입찰은 보류하고, 임차·점유관계를 확인한 다음 최근 실거래 수준을 기준으로 가격을 재산정해야 하는 물건입니다. 이 사건의 핵심은 말소될 채권의 크기가 아니라, 현재 시장이 인정하는 가격보다 얼마나 높은 금액에 낙찰받게 되는가입니다.