울산지방법원 2025타경13053. 울산광역시 동구 동부동의 아성오우션맨션아파트 102동 2층 209호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 14층 건물의 2층에 위치하며, 동일 평형 실거래 비교 기준 전용면적은 55.71㎡입니다. 현재 소유자는 차형찬으로, 2016.09.21 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득한 뒤 같은 날 대형선망수산업협동조합에 채권최고액 114,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 울산신용보증재단의 가압류와 대형선망수산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 말소기준근저당보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차인의 대항력 여부를 확인하지 않고 권리가 완전히 깨끗하다고 단정해서는 안 됩니다.
가격 역시 주의가 필요합니다. 감정가와 최저가가 같은 신건인데, 최근 12개월 동일 평형 거래 평균보다 9,250,000원 높습니다. 가장 최근에 제시된 거래는 2026.05의 64,000,000원이며, 최근 거래 평균도 이전 기간보다 3.2% 낮아진 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 350-1 아성오우션맨션아파트 102동 2층 209호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 남목13길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 기준 전용 55.71㎡ · 14층 중 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 아파트 이용 중 |
| 소유자 | 차형찬 (2016.09.21 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대형선망수산업협동조합 / 102,630,540원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.21 대형선망수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 114,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 기준 7,700,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 확인
현재 권리분석에서 핵심은 2016.09.21 설정된 을구 18번 근저당권입니다. 대형선망수산업협동조합이 채권최고액 114,000,000원으로 설정한 이 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 울산신용보증재단의 46,875,000원 가압류와 현재 사건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2025.01.09 등기됐던 별도의 임의경매개시결정(2025타경10265)은 2025.12.18 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2025.12.15 등기된 2025타경13053입니다. 과거에 등기됐다가 말소된 압류·근저당·경매개시결정을 현존하는 인수권리와 혼동해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 77,000,000원은 최근 시세보다 높다
아성오우션맨션은 298세대, 1992.05.19 준공된 아파트입니다. 비교 대상은 전용 55.71㎡의 동일 평형 실거래입니다. 전체 12건 평균은 68,875,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 6건 평균 67,750,000원을 우선 적용해야 합니다. 최근 거래의 가격 흐름이 이전 기간보다 -3.2%이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 55.71㎡ | 12 | 64,000,000원 |
| 2026.05 | 55.71㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 55.71㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2026.02 | 55.71㎡ | 7 | 68,000,000원 |
| 2026.01 | 55.71㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 55.71㎡ | 12 | 79,500,000원 |
| 2025.01 | 55.71㎡ | 13 | 83,000,000원 |
| 2024.12 | 55.71㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2024.11 | 55.71㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2024.08 | 55.71㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2024.06 | 55.71㎡ | 14 | 73,000,000원 |
| 2024.03 | 55.71㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.71㎡ | 6건 | 67,750,000원 |
| 전체 평균 | 55.71㎡ | 12건 | 68,875,000원 |
전체 거래 최저가는 55,000,000원, 최고가는 83,000,000원입니다. 이처럼 거래가격의 폭이 넓으므로 단순 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 특히 최신 거래로 표시된 2026.05의 64,000,000원보다 이번 신건 최저가는 13,000,000원 높습니다.
| 비교 기준 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 신건 최저가 | 77,000,000원 | 감정가 100% |
| 최근 12개월 평균 | 67,750,000원 | 가격 판단 우선 기준 |
| 전체 거래 평균 | 68,875,000원 | 과거 거래 포함 |
| 최저가 / 최근 평균 | 113.7% | 최근 시세 이상 |
| 최저가 / 전체 평균 | 111.8% | 전체 평균보다 높음 |
| 최근 거래 추세 | -3.2% | 이전 기간 대비 하락 |
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,786,000원 |
| 1. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 114,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 46,875,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 160,875,000원 | 75,214,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 85,661,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 1,786,000원을 제외한 75,214,000원이 선순위 근저당권자에게 배당됩니다. 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 채권자 총 미배당액은 85,661,000원이며, 소유자 잔여는 없습니다.
배당은 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 실제 청구액은 102,630,540원으로 근저당 채권최고액 114,000,000원과 구별해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 85,661,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 100,783,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 49,280,000원 | 47,992,960원 | 112,882,040원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 내려가면 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 등기상 권리만으로 이 부족분을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 다만 실제 선순위 임차인이 확인되면 미배당 임차보증금의 인수 여부에 따라 실질취득가격이 달라질 수 있으므로 회차별 인수액 0원은 점유관계 확인을 전제로 해석해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 동부동 소재 동부초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 주택, 아파트, 근린생활시설과 학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 2층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지 및 도로. 공동주택 부지로 이용 중이며 단지 내외 가로망 상태는 보통입니다. 토지 관련 확인사항에는 제3종일반주거지역과 소로3류 관련 사항이 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역, 준보전산지 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가 자료는 829,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1992.05.19 준공, 298세대 단지입니다. 동일 평형 전체 실거래는 55,000,000원~83,000,000원으로 가격 편차가 있고, 최근 거래 추세는 -3.2%입니다. 저층·노후 단지 특성과 개별 주택 상태를 반영한 보수적인 출구가격 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 메리트. 최저가가 최근 12개월 평균의 113.7%로, 현재 가격은 최근 실거래 평균보다 높습니다. 신건에서 저렴하다는 판단을 피해야 합니다.
- 최근 가격 흐름. 최근 거래 추세가 -3.2%이고, 최신 표시 거래가 64,000,000원이라는 점을 반영해 시세를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가는 61,600,000원, 2회 유찰 가정가는 49,280,000원입니다. 유찰 가능성과 실제 매각일정 변경 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 임차인·점유관계. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 매각물건명세서 등을 대조하여 대항력 가능성이 있는 임차인의 존재 여부와 보증금 인수위험을 확인해야 합니다.
- 매각기일·입찰자금. 매각기일은 2026.10.22이며, 최저가의 10%를 기준으로 한 입찰보증금은 7,700,000원입니다. 실제 보증금 조건은 입찰 전 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 노후 설비, 누수, 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트”
울산 아성오우션맨션 102동 209호는 말소기준근저당이 명확하고 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 등기상 비교적 단순한 경매물건입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이므로 실제 점유와 선순위 임차인 여부를 확인해야 권리상 위험을 최종 판단할 수 있습니다.
가격은 더욱 분명합니다. 최저매각가 77,000,000원은 최근 12개월 평균 67,750,000원의 113.7%이며, 최신 표시 거래 64,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세가 -3.2%로 하락하는 상황에서 신건을 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.
단지 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 무리하게 신건 가격에 응찰하기보다는 유찰 후 가격 변화와 실제 실거래를 비교하고, 임대관계와 명도 부담을 확인한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다. 종합 판단은 B등급(62점) — 등기상 권리는 양호하지만 임대관계 확인이 필요하고, 신건 가격은 매력이 부족한 물건입니다.
