울산지방법원 2025타경13069. 울산광역시 북구 중산동 중산현대아파트 201동 703호, 전용 약 59.6㎡의 아파트입니다. 소유자는 최병훈으로, 1995년 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 현재 경매의 핵심은 2025년 5월 22일 설정된 송인국의 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다. 이후 송인국이 임의경매를 신청했고, 청구액은 108,164,383원입니다.

등기부에는 과거 여러 금융기관의 근저당권과 가압류가 나타나지만, 모두 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리관계에서 중요한 것은 송인국의 근저당권과 그에 기초한 경매개시결정입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 권리이므로 등기상 매수인에게 승계되는 담보채무는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 매각물건명세서·현황조사서 등으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소, 현재 근저당이 기준

등기부에서 가장 먼저 구분할 것은 과거에 설정됐다가 이미 말소된 권리와 현재 경매의 원인이 된 권리입니다. 1995년 한국주택은행 근저당을 시작으로 삼성생명보험, 우리은행, 라임자산대부의 근저당이 설정됐지만 모두 말소됐습니다. 2012년과 2018년 설정된 가압류 역시 현재는 말소된 상태입니다.

2025년 5월 22일 설정된 송인국의 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 12월 17일 송인국의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 기존 등기상 담보권을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래 위

중산현대아파트의 동일 면적대(전용 59.6㎡) 최근 실거래를 보면, 최근 12개월 평균은 69,200,000원(5건)입니다. 반면 전체 12건 평균은 66,666,666원으로, 집계 기간에 따라 가격 판단이 달라집니다. 신건 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.3%이지만, 2026년 10월 최신 거래 65,000,000원보다 높다는 점이 중요합니다.

최근 12개월 평균만 보면 최저가 68,000,000원은 평균보다 1,200,000원 낮습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 6.7% 높은 추세라는 점도 확인됩니다. 따라서 전체적인 시장 흐름을 단순한 하락장으로 해석할 근거는 없습니다.

하지만 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 2026년 10월 9층 거래가 65,000,000원이고, 2026년 6월에는 2층과 19층이 각각 63,000,000원에 거래됐습니다. 반면 14층 거래는 75,000,000원으로 층별·개별 거래 편차가 확인됩니다. 해당 경매물건은 7층이므로 평균만으로 시세 우위를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)

68,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,624,000원을 제외하고 송인국에게 66,376,000원이 배당됩니다. 채권최고액 130,000,000원 기준 63,624,000원이 미배당되고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 108,164,383원으로, 예상 배당액이 이에 미치지 못합니다. 다만 채권자의 미배당과 매수인의 인수채무는 서로 다른 개념입니다. 송인국 근저당은 말소기준권리로 매각 시 소멸하므로 미배당액이 그대로 매수인 채무로 승계되는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정액입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 세금 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 아래 미배당액은 채권최고액을 기준으로 산출한 금액입니다.

④ 회차별 배당과 가격 시나리오

이 물건은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 68,000,000원입니다. 유찰 시 예상 최저가가 낮아지면 채권자 배당액은 줄고 미배당은 증가하지만, 현재 확인된 등기상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 단, 점유관계에 대한 추가 확인을 전제로 합니다.

1회·2회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 향후 매각기일이나 최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 채권최고액 기준 예상 미배당이며 실제 채권잔액과는 차이가 있을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 북구 중산동 이화중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 감정평가서상 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 20층 건물 중 7층에 위치합니다. 위생급배수시설, 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지에 조성된 아파트 단지입니다. 토지면적은 14,057.0㎡이고 공시지가는 553,500원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역 및 관문성·중산동 취락유적·중산동고분군 관련 역사문화환경보존지역 등이 적용됩니다. 향후 건축·개발행위 시 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가서상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 465세대, 1995년 준공 단지로 동일 면적대 거래가 관찰됩니다. 실거래는 60,000,000원부터 80,000,000원까지 분포해 가격 편차가 있습니다. 노후도와 층·상태 차이에 따른 재매각 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 거래를 우선 비교. 2026년 10월 동일 면적 9층 거래가 65,000,000원입니다. 경매 대상은 7층이므로 층과 내부 상태를 함께 비교해 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 임차·점유관계 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 관련 자료 등을 확인해 점유자와 대항력 위험을 점검해야 합니다.
• 근저당과 미배당 구분. 송인국 근저당 채권최고액 130,000,000원 중 예상 미배당이 발생하지만, 이는 현재 등기상 매수인 인수액과 구별됩니다. 실제 배당순위와 우선채권도 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 실제 점유자가 누구인지 확정되지 않았으므로 낙찰 후 인도·명도에 필요한 절차와 비용을 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비·수선비. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 노후 아파트의 내부 수선비를 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 자연녹지지역, 자연취락지구 및 역사문화환경보존 관련 제한이 있으므로 재건축·개발 기대를 가격에 반영하기 전 관련 법령과 인허가 요건을 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.22 매각기일과 최저가를 법원 공고로 재확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 깨끗함과 가격 메리트는 별개”

울산 중산현대 201동 703호는 등기상 권리 정리가 비교적 명확한 경매물건입니다. 말소기준은 송인국 근저당이고 과거 근저당·가압류는 이미 말소됐습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점에서 점유조사를 생략해서는 안 됩니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 최근 12개월 평균 69,200,000원 대비 최저가 68,000,000원은 98.3%로 소폭 낮고, 최근 거래군의 가격 추세도 이전보다 6.7% 높습니다. 그럼에도 가장 최근 거래 65,000,000원보다 최저가가 높아 현재 가격에서 분명한 저가 매수 효과를 기대하기는 어렵습니다. 여기에 1995년 준공된 아파트의 수선 부담, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 있습니다.

결론은 권리 구조는 양호하나 점유 확인이 필요하고, 신건 가격 메리트는 제한적이라는 것입니다. 최신 거래와 내부 상태를 기준으로 입찰 상한을 보수적으로 설정하고, 유찰 시 가격 시나리오를 비교하는 접근이 적절합니다. 단순히 등기상 인수액이 0원이라는 이유만으로 신건에 높은 가격을 써내는 것은 경계해야 합니다.