울산지방법원 2025타경13128. 경상남도 양산시 평산동 봉우아파트 201동 1층 106호에 대한 강제경매입니다. 대상 아파트는 전용 74.53㎡, 방 3개·거실·주방 겸 식당·욕실 등으로 이용되는 물건입니다. 소유자는 강신국이며, 등기에는 오래된 가압류와 압류, 근저당권, 근저당권 관련 가처분 등이 중첩돼 있습니다.

등기 권리가 많다고 해서 모두 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 2007년 1월 11일 접수된 프라임상호저축은행 가압류가 말소기준이며, 그 이후 등기된 주요 금전채권 관련 권리들은 매각으로 정리되는 것으로 분석됩니다. 다만 기존 전세권은 이미 말소됐고, 현재 임대관계는 미상입니다. 감정평가 과정에서도 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠기 때문에, 대항력 있는 미등기 점유자가 없는지는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년 가압류

특히 2025.03.21 주식회사 케이알앤씨의 근저당권 관련 가처분은 류혜교 명의 근저당권설정등기의 말소등기청구권을 보전하기 위한 것으로, 단순한 일반 가압류와 성격이 다릅니다. 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 입찰 전 해당 가처분의 내용과 근저당권 말소 관련 절차를 원본으로 대조해야 합니다.

또한 양산시·김해시·부산광역시 영도구의 압류가 존재합니다. 압류등기 자체의 소멸과 별개로 당해세 등 조세채권의 배당 우선순위는 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다. 세금의 종류와 법정기일이 확인되지 않은 상태에서 예상배당을 확정적인 것으로 보아서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 평균보다 비싼 신건, 1층 가격차 주의

봉우아파트는 998세대, 사용승인일은 1994.01.17입니다. 비교 대상 전용면적은 74.53㎡이며, 최근 거래 표본에는 전용 67.88㎡ 거래도 포함됩니다. 최근 12건 전체 평균은 81,375,000원으로, 물건의 최저가 84,000,000원보다 낮습니다.

최근 평균 81,375,000원과 비교하면 신건 최저가 84,000,000원은 2,625,000원 높습니다. 비율로는 103.2%입니다. 2026년 8월 최신 전용 74.53㎡, 19층 거래가격도 84,000,000원으로 신건 최저가와 같습니다. 따라서 최신 거래를 기준으로도 할인된 가격이라고 보기는 어렵습니다.

특히 중요한 비교 사례는 2026년 7월 전용 74.53㎡, 1층 거래 59,500,000원입니다. 분석 대상 역시 1층이므로, 전체 평균이나 고층 거래보다 층수가 일치하는 사례를 함께 검토할 필요가 있습니다. 다만 동일 층이라도 향·수리 상태·거래조건에 따라 가격이 달라질 수 있어 해당 거래 한 건을 곧바로 적정 낙찰가로 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

채권 총액 286,500,000원에 비해 예상 매각대금은 84,000,000원입니다. 집행비용을 공제한 채권자 예상배당 합계는 82,088,000원이고, 계산상 미배당액은 204,412,000원입니다. 매수인이 미배당 채권을 전부 인수한다는 의미는 아닙니다.

집행비용 1,912,000원은 추정치입니다. 채권자 예상배당 합계 82,088,000원, 미배당 204,412,000원, 소유자 잔여 0원입니다. 실제 배당은 국세·지방세 당해세, 법정 우선순위, 채권 확정액 및 확인되지 않은 임차인의 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션을 옮긴 것이며 확정배당표가 아닙니다.

④ 유찰 시 배당 시나리오

시뮬레이션상 유찰 후 최저가는 각각 67,200,000원, 53,760,000원으로 내려갑니다. 같은 단지 최근 거래 평균보다 낮아지므로 가격 검토 여지가 커집니다. 반면 미배당 채권액은 늘어나지만, 등기상 소멸 대상 채권의 부족액이 자동으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 이 시나리오의 인수 0원은 미확인 임차인 등의 권리가 없는 경우를 전제합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 평산동 소재 신명초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교시설, 근린공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북동측 폭 약 12m 포장도로를 통해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 20층 건물 중 1층 106호입니다. 위생·급배수·주방·경보·승강기·주차장 등의 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 남동하향 완경사지대의 부정형 토지로 아파트 및 부속상가 부지입니다. 제3종·제2종·제1종일반주거지역 관련 사항과 학교 보호구역, 근린공원 등의 규제·저촉 여부는 토지이용계획 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 560,700원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 998세대 규모로 거래 사례는 존재하나, 동일 전용면적에서도 층별·시기별 거래가격 차이가 큽니다. 특히 본건의 1층 특성을 반영한 보수적 가격 판단이 필요합니다.
• 내부 상태. 방문 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 감정평가의 일반적인 이용상태와 실제 수리·관리 상태 사이에 차이가 있을 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 점유관계, 매각물건명세서 및 현황조사서 원본을 통해 대항력 있는 미확인 점유자 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2007.01.11 프라임상호저축은행 가압류를 기준으로 권리 소멸 여부를 점검하고, 류혜교 근저당권 관련 가처분의 내용을 함께 대조하세요.
• 조세채권 확인. 지방자치단체 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세 여부와 실제 교부청구, 법정기일에 따른 배당순위 변동 가능성을 검토하세요.
• 같은 1층 거래 검토. 2026.07 전용 74.53㎡ 1층 거래 59,500,000원을 중요한 비교 사례로 삼되, 향·수리·거래조건 차이를 확인하세요.
• 내부 및 명도. 실제 점유자를 확인하고 내부 보수비, 인도 절차, 이사 협의 등 추가 비용을 별도 검토하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하고, 매수인 부담 가능 범위를 검토하세요.
• 가격 전략. 신건 최저가는 최근 평균의 103.2%입니다. 1회·2회 유찰 시나리오와 최근 실거래를 비교하되 유찰이 반드시 발생한다고 가정하지 마세요.
• 입찰조건 및 원본. 매각기일 2026.10.22의 진행 여부, 입찰보증금, 특별매각조건, 매각물건명세서와 등기사항증명서를 법원 원본으로 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리돼도 가격은 별도 판단”

이 물건은 권리의 수보다 가격과 확인되지 않은 점유상태가 핵심입니다. 2007년 가압류를 말소기준으로 후순위 채권이 소멸하는 구조이고, 계산상 인수액은 0원입니다. 반면 채권 미배당은 204,412,000원에 달하며, 조세채권과 임대관계 확인도 필요합니다.

가격 면에서도 신건 최저가 84,000,000원은 최근 12건 평균 81,375,000원보다 비쌉니다. 최신 거래와 같은 수준이지만, 동일 전용면적 1층 거래 59,500,000원이 존재하는 점은 상당히 중요합니다. 유찰 후 가격 조정이 이루어지면 재검토할 여지는 있으나, 현재로서는 권리 확인을 전제로 가격 접근을 보류하는 판단이 합리적입니다. 권리는 조건부 양호, 신건 가격 매력은 부족. 이것이 이 사건의 결론입니다.