울산지방법원 2026타경10005. 울산광역시 남구 달동 1277-5에 있는 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 철근콘크리트 4층 건물과 토지가 경매 대상입니다. 소유자는 황영기이며, 2022년 11월 22일 울산광역시산림조합이 설정한 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 같은 조합의 추가 근저당권 39,000,000원과 울산신용보증재단 가압류 28,125,000원이 설정됐고, 울산광역시산림조합이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 권리 소멸 구조만 보면 비교적 명확합니다. 하지만 등기권리의 소멸과 점유자의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 이 사건에서는 주거용 임차인이 조사되었고 배당요구 접수 사실도 있으나, 대항력 판단에 필요한 기초사항이 확인되지 않았습니다. 또한 증축 부분의 등기 누락이 명세서에 명시돼 있어 건물 자체에 대한 검토도 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 임차관계는 미확정

말소기준권리는 2022.11.22 설정된 울산광역시산림조합 근저당권입니다. 이 권리와 후순위 근저당권·경매개시결정·가압류는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 하나은행과 국민은행의 과거 근저당권은 이미 말소된 상태로, 현존하는 인수 권리로 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 보증금이 핵심

매각물건명세서와 문건접수 기록에서 주거용 임차인 1명이 조사됐습니다. 배당요구 관련 날짜는 2026.02.09로 확인되지만, 전입신고일과 확정일자 및 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 유무나 매수인 인수금액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 보증금이 전액 인수되는 상황이라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 경우 시세 비교 역시 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다. 이 사건은 현재 보증금 자체를 확인할 수 없어 실질취득금액도 미확정입니다.

③ 건물 현황 — 1층 미등기 증축 주의

매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이 명시되어 있습니다. 감정평가서의 지적 및 건물개황도와 사진용지에 표시된 ㄱ, ㄴ 제시외 건물이 포함됩니다.

감정상 이용상태는 근린생활시설 및 주택이며, 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다. 외벽은 치장석 및 드라이비트 마감 등이고, 샷시 창호와 위생·급배수 설비가 설치되어 있습니다. 위반건축물 표시가 없다는 사실과 증축 부분의 등기 누락 문제는 구분해 판단해야 합니다.

④ 가격 검토 — 신건 1,722,926,800원의 적정성 미확인

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가격이 동일한 1,722,926,800원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,722,926,800원 가정)

집행비용 19,629,268원은 추정치입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 임차인 배당·최우선변제·당해세 등은 반영되지 않아 실제 배당순서·배당액·소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여 336,172,532원은 위 가정에 따른 계산상 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 달동 소재 동평초등학교 북동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 감정상 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 토지. 면적 233.3㎡, 지목 대, 주상용 이용, 평지·가로장방형이고 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,818,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 삼산지구 지구단위계획구역입니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트 4층 건물로 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 위생설비와 급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주택이 결합된 부동산이므로 용도별 이용수요·임대수익·공실·건물 상태에 따라 매수층과 가격이 달라질 수 있습니다. 확인된 거래가격만으로 환금성을 평가할 수 있는 상태는 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력. 주거용 임차인의 전입신고일·실제 점유개시일을 확인하고, 2022.11.22 말소기준권리와 선후관계를 대조해야 합니다.
• 보증금·배당요구. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구의 효력 및 배당 가능액을 확인해 매수인이 인수할 미배당 보증금이 있는지 판단해야 합니다.
• 1층 미등기 증축. 건축물대장에는 있으나 등기사항증명서에 없는 54.94㎡ 부분의 구조, 소유관계, 등기 정리 가능성과 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 ㄱ, ㄴ 부분이 실제 어디에 위치하고 어떻게 사용되는지 감정평가서의 도면·사진과 현장을 대조해야 합니다.
• 건물별 점유·명도. 근린생활시설과 주택으로 함께 이용되는 만큼 층별·공간별 실제 사용자를 확인하고, 주거 또는 영업 점유에 따른 명도 문제를 검토해야 합니다.
• 실제 취득비용. 낙찰대금 외 취득 관련 비용, 미납 공과금, 관리비, 수선비와 임차보증금 인수 가능성을 별도 계산해야 합니다.
• 시세와 수익성. 비교 가능한 인근 토지·건물 거래 및 근린생활시설·주택 임대료를 확인한 뒤 응찰 상한을 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 토지대장, 감정평가서 및 관련 문건을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소권리보다 미상 임차인과 건물 현황이 중요하다”

울산 달동 1277-5 경매물건의 등기상 권리 흐름은 분명합니다. 2022년 울산광역시산림조합 근저당권을 기준으로 관련 담보권과 후순위 가압류·경매개시결정이 정리되는 구조입니다. 그러나 그것만으로 권리 안전형이라고 결론 내리기 어렵습니다.

주거용 임차인 1명의 대항력과 보증금이 확인되지 않았고, 1층 54.94㎡ 증축 부분은 건축물대장과 등기가 일치하지 않습니다. 이 두 문제는 매수 후 추가 비용과 권리 정리에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 신건 최저가 1,722,926,800원이 현재 시세보다 낮다는 근거도 확인되지 않았습니다.

등기상 말소관계는 정리 가능, 임차인 인수위험은 미확정, 건물 등기 정리는 추가 검토, 가격 메리트는 판단 보류. 이 물건은 낙찰가를 낮추는 전략보다 먼저 실제 점유·보증금·증축 부분의 권리와 건물 현황을 확인하는 것이 핵심입니다.