울산지방법원 2026타경10009. 울산 남구 삼산동 현대문화아파트 101동 17층 1712호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 이혜정이며, 2013년 146,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 현재 경매는 주식회사샤인캐피탈대부가 신청했고, 청구액은 11,215,557원입니다.
이 물건의 권리구조에서 가장 먼저 봐야 할 것은 채권자의 수가 아니라 말소기준권리와 가등기의 순서입니다. 현대캐피탈이 2015년에 설정한 근저당권이 말소기준이고, 샤인캐피탈대부의 소유권이전청구권가등기는 2017년에 설정됐습니다. 따라서 후순위라는 점에서는 소멸 대상으로 분류되지만, 가등기의 실질적 성격과 매각물건명세서 기재를 확인해야 안전성을 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10009 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1605-3 현대문화아파트 101동 17층 1712호 도로명주소: 울산광역시 남구 화합로102번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 면적 비교 기준 | 실거래 비교면적 59.76㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식조 · 25층 건물 중 17층 · 승강기·도시가스·급배수설비 |
| 소유자 | 이혜정 · 2013.06.21 소유권이전등기 · 거래가액 146,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 기준 | 매각조건상 보증비율 별도 확인 필요 |
| 신청채권자 | 주식회사샤인캐피탈대부 |
| 청구금액 | 11,215,557원 |
| 말소기준권리 | 2015.10.29 현대캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 159,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 가등기를 확인해야 한다
등기부에는 과거 압류 및 경매신청 이력도 남아 있습니다. 2013년과 2014년에 설정된 압류는 이미 말소됐으며, 2020년 현대캐피탈이 신청했던 경매는 2021년 취하됐습니다. 2024년 샤인캐피탈대부가 신청한 경매 역시 2026년 말소됐고, 현재 분석 대상은 2026.01.08 개시된 2026타경10009입니다.
현재 남아 있는 후순위 가압류는 하나캐피탈, 아주캐피탈, 오케이저축은행, 서울보증보험의 채권입니다. 여기에 국민건강보험공단과 울산광역시 남구 관련 압류, 샤인캐피탈대부 근저당권도 존재합니다. 이들 등기상 권리는 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 평균과 거의 같지만 최신 거래보다는 비싸다
비교 단지는 현대문화1차로, 387세대이며 1996.02.22 준공됐습니다. 아래는 비교면적 59.76㎡의 최근 실거래 12건입니다. 신건 최저가 174,000,000원이 최근 평균보다 소폭 낮지만, 최신 거래가격을 함께 보면 가격 메리트가 크다고 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.76㎡ | 21층 | 165,000,000원 |
| 2026.09 | 59.76㎡ | 24층 | 165,000,000원 |
| 2026.09 | 59.76㎡ | 24층 | 184,000,000원 |
| 2026.09 | 59.76㎡ | 7층 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 23층 | 189,500,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 19층 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 4층 | 189,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 14층 | 172,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 25층 | 173,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 9층 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 22층 | 179,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 25층 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 174,875,000원 |
최근 거래가격은 160,000,000원~189,500,000원으로 편차가 있습니다. 최저매각가 174,000,000원은 최근 12개월 평균 174,875,000원의 99.5%로 평균보다 단지 875,000원 낮습니다. 반면 최신 거래로 제시된 2026년 9월 거래가격은 165,000,000원으로, 신건 최저가는 이보다 9,000,000원 높습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 이를 유찰 가능성이 높거나 낮다는 확정적인 예측으로 해석해서는 안 됩니다. 유찰을 기다리는 전략은 고려할 수 있지만, 실제 유찰 여부는 향후 입찰 결과에 따라 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,236,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 159,600,000원 | 159,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사샤인캐피탈대부 | 13,200,000원 | 11,164,000원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 | 10,418,225원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 아주캐피탈 | 3,773,764원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오케이저축은행 | 5,292,777원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 14,991,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 반영했습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 조세채권 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준 추정이며, 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 확대
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 174,000,000원 | 36,512,737원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 139,200,000원 | 70,825,537원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 111,360,000원 | 98,275,777원 | 0원 |
첫 유찰 시 가정 최저가는 139,200,000원, 두 번째 유찰 시에는 111,360,000원입니다. 두 가격 모두 최근 실거래 평균보다 낮아지는 구간입니다. 다만 이 수치는 향후 실제 매각기일과 최저가가 확정됐다는 의미가 아니라 유찰 가정에 따른 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 삼산동 삼산공원 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 25층 건물의 17층 세대로, 위생·급배수시설, 도시가스, 소화전, 승강기설비 등이 있습니다.
- 도로. 단지가 3면의 포장도로에 접하며 내외부 가로망 상태는 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 토지·규제. 준주거지역 및 삼산지구 지구단위계획구역이며 자연재해위험개선지구(여천지구)에 포함되어 있습니다. 토지 공시지가는 1,937,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가가 160,000,000원에서 189,500,000원까지 분포합니다. 세대별 층·향·상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 갑구 10번 샤인캐피탈대부 가등기가 실질적으로 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전가등기인지 확인하고 매각물건명세서의 인수·소멸 기재와 대조하세요.
- 말소기준권리 재확인. 을구 5번 현대캐피탈 근저당권의 접수일 2015.10.29 및 후순위 권리들의 접수순서를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인자료 및 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가가 최근 평균의 99.5%이며 최신 거래보다 9,000,000원 높습니다. 평균값만 기준으로 경쟁 입찰가를 올리지 않도록 주의하세요.
- 선순위 조세·관리비 확인. 국민건강보험공단 및 지방자치단체의 압류 관련 채권과 별개로 조세채권의 우선순위, 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
- 토지이용 규제 점검. 자연재해위험개선지구(여천지구) 지정 내용과 중점경관관리구역 저촉 여부를 확인하세요.
- 입찰보증금 확인. 실제 입찰보증금과 특별매각조건은 해당 매각기일의 공고문 및 매각물건명세서로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리상 소멸 예정 ≠ 확인 없이 안전”
울산 현대문화아파트 1712호는 2015년 현대캐피탈 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 제시된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 샤인캐피탈대부 명의의 소유권이전청구권가등기와 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
가격도 신건에서 특별히 유리하지 않습니다. 최저가 174,000,000원은 최근 평균 174,875,000원과 거의 동일하고, 최신 거래 165,000,000원보다 높습니다. 가등기의 성격을 확인하기 전에는 권리 안전성을 확정하지 말고, 현재 가격에서는 적극적인 할인 메리트를 부여하지 않는 것이 적절합니다. 최종 판단은 권리 확인 후, 가격을 보수적으로 접근하는 것입니다.
