부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신건 가격이 최근 시세보다 낮지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 4.176억, 최저가는 4.23억으로 최근 시세 대비 101.3%입니다. 권리는 안전하지만 가격은 유찰 후 검토 영역입니다.

감정가 / 최저가

423,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 실거래 평균

417,666,666원

최근 12건

최저가 ÷ 시세

101.3%

최근 평균보다 높음

매수인 인수

0원

임차인 없음

울산지방법원 2026타경10015. 양산시 동면 사송리 더샵데시앙3차 907동 703호 아파트입니다. 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2024년 설정된 반송새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 이후 발생한 신용보증기금·카드사·은행 가압류와 국세 압류 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

다만 이 물건은 신축급 아파트라는 장점에도 불구하고 가격 검토가 핵심입니다. 최저매각가는 감정가와 동일한 신건 가격이며 최근 동일평형 거래 흐름보다 높아 바로 입찰하기보다는 가격 조정 구간을 보는 전략이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2026타경10015 (임의경매)
소재지	경상남도 양산시 동면 사송리 1233 더샵데시앙3차 907동 7층703호
물건종류 / 용도	집합건물(아파트)
소유자	배성진
감정가 / 최저가	423,000,000원 / 423,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구액	반송새마을금고 / 346,979,200원
매각기일	2026.10.22

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조

말소기준은 을구 1번 반송새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차인 인수 위험은 없습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 이상

더샵데시앙3차 동일평형(84.98㎡대) 최근 실거래 12건 기준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.09	84.99㎡	10	435,000,000원
2026.09	84.98㎡	16	451,000,000원
2026.08	84.98㎡	8	420,000,000원
2026.08	84.98㎡	7	420,000,000원
2026.07	84.99㎡	9	400,000,000원
평균	—	12건	417,666,666원

최근 실거래 평균은 417,666,666원, 최신 거래는 435,000,000원입니다. 최저가 423,000,000원은 최근 평균 대비 101.3%로 최근 시세보다 낮지 않습니다. 신건 응찰보다는 가격 조정 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

⚠️ 가격 판단 신축 아파트라는 장점은 있지만 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 높습니다. 단순히 감정가 대비 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,630,000원
반송새마을금고 근저당	420,000,000원	416,370,000원
후순위 가압류 등	643,960,509원	0원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 평균

최저가는 최근 실거래 평균보다 101.3%로 가격 메리트가 없습니다.

✅ 권리 관점임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.

⛔ 가격 관점권리는 안전하지만 신건 최저가가 최근 시세 이상입니다. 가격 경쟁력은 유찰 여부 확인 후 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 양산시 동면 사송리 더샵데시앙3차 공동주택으로 주변은 공동주택·근린생활시설·임야 등으로 형성되어 있습니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
상품성. 2024년 준공 더샵데시앙3차, 총 533세대 규모입니다.
환금성. 최근 동일평형 거래 12건이 확인되어 거래 흐름은 유지되고 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격 확인. 최저가 4.23억은 최근 평균 4.176억보다 높으므로 신건 가격 메리트를 별도로 확인해야 합니다.
권리 확인. 반송새마을금고 근저당 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”

이 물건은 권리관계만 보면 깔끔합니다. 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 현재 신건 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 높은 수준입니다. 좋은 물건이라도 좋은 가격이 아닐 수 있습니다. 권리는 합격, 가격은 유찰 여부 확인이 필요한 물건입니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 신건 가격은 ‘시세보다 높다’ — 양산 더샵데시앙3차 703호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 이상

③ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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