서울남부지방법원 2024타경907. 서울 금천구 가산동 에이스태세라타워 2층 201호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이지만 실제로는 사무실로 사용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 16층 중 2층이고, 내부 일부에는 약 40.5㎡의 복층 공간이 있습니다.

등기상 소유자는 주식회사 참수리디앤에이입니다. 2020년 7월 우리은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 추가 근저당권과 압류·가압류가 누적됐습니다. 우리은행은 399,603,394원을 청구하며 임의경매를 신청했습니다.

3회 유찰에 따라 최저매각가는 감정가보다 크게 내려갔지만, 이 사건은 등기상 권리의 소멸 여부, 토지 별도등기의 인수, 실제 점유자의 임차권을 구분해서 살펴야 합니다. 특히 지상권은 경매로 소멸하지 않는다고 명시되어 있으므로, 단순히 근저당권과 가압류가 말소된다는 사실만으로 안전한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 지상권은 남는다

말소기준권리는 2020.07.31. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권을 비롯하여 후순위 민명준 근저당권, 가압류 및 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

또한 2023년 1월 민명준 명의로 설정된 채권최고액 130,000,000원의 근저당권에는 기술보증기금의 근저당권가처분이 붙어 있습니다. 해당 가처분은 사해행위 취소에 따른 근저당권설정등기 말소청구권을 보전하기 위한 것으로, 말소기준권리 이후에 설정됐고 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 관련 등기와 법원 기록은 입찰 전에 대조해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 실질 점유 임차인 2곳, 대항력 미상

2024.09.30. 현황재조사 내용에 따르면 201호 내부를 주식회사 스타플렉스브이알과 주식회사 메가기획이 나누어 점유하며, 일부 복층 공간은 채무자이자 소유자인 주식회사 참수리디앤에이가 점유합니다.

조사 기록에는 스타플랙스브이알·스브이알, 주식회사 메가기획·메가기획처럼 유사한 명칭이 나타납니다. 이를 각각 별도 임차인으로 단정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 현황재조사에서 확인된 주요 임차 법인은 2곳이며, 명칭별 권리관계와 실제 계약 당사자의 동일성은 원본 확인이 필요합니다.

특히 공부상 공장이나 실제 업무시설로 사용되는 공간에 대해 일부 기록에는 주거 용도 표기가 나타납니다. 이 차이는 실제 사용 현황과 임대차 관련 법률의 적용 판단에 영향을 줄 수 있으므로, 계약서, 사업자등록, 주민등록 관련 사실, 실제 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 51.2%가 곧 시세의 51.2%는 아니다

감정가는 590,000,000원이고 현재 최저매각가는 302,080,000원입니다. 3회 유찰에 따라 감정가 대비 큰 폭으로 하락했으나, 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 근거는 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가와 최저가의 차액만을 투자수익이나 시세 할인으로 해석할 수 없습니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정치입니다. 채권 미배당액은 배당받지 못한 채권액이며, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 302,080,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,029,120원을 제외한 297,050,880원이 우리은행에 배당되고, 나머지 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 것으로 추정됩니다. 우리은행의 경매신청 청구액 399,603,394원도 전액 충족되지 않습니다.

예상배당은 채권최고액·청구금액 기준의 단순 추정입니다. 당해세, 조세채권 우선순위, 임차인의 최우선변제·우선변제권은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당과 매수인의 인수채무는 별개이며, 토지 지상권의 존속 및 미확정 임차인 권리는 위 예상배당과 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 금천구 가산동 가산디지털단지역 남서측 근거리로, 주변에 공장·아파트형공장·상업업무시설이 혼재합니다. 감정상 전반적인 입지 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 비교적 양호합니다.
• 건축물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 2층으로 위생설비, 승강기, 소화전, 스프링클러, 화재탐지기, 지하주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도 차이. 공부상 공장(지식산업센터)이지만 실제로는 사무실로 이용되고 있습니다. 현황 이용이 적법한지, 입주자격과 산업단지 관련 제한에 부합하는지 확인이 필요합니다.
• 복층. 내부 일부 약 40.5㎡가 경량파이프조 복층으로 구성되어 창고 등으로 사용되고 있습니다. 해당 구조물의 적법성·안전성·원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 조건. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당하며, 인접도로와 대체로 평탄한 장방형 토지입니다. 남서측 약 20m, 남동측 약 15m 도로에 접합니다.
• 환금성. 지식산업센터의 실제 활용과 처분 가능성은 입주자격, 업종 제한, 현황 이용 적법성, 임대차관계, 지상권 부담 등에 영향을 받습니다. 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 환금성이나 적정가격을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본. 대지권 목적 토지 을구 9번 지상권 설정등기와 관련 약정·도면을 확인하세요. 존속기간, 범위, 이용 제한, 권리행사 가능성을 확인한 뒤 낙찰가를 판단해야 합니다.
• 임차인 대항력. 스타플렉스브이알과 메가기획의 실제 임대차계약, 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 대조하세요.
• 인수보증금 재산정. 대항력 있는 임차인이 확인되면 배당 후 미반환 보증금을 산정하고 이를 낙찰가에 더해 실질취득비용을 계산하세요.
• 명도 범위. 임차인 2곳의 구분 점유 부분과 소유자가 점유하는 복층 부분을 나누어 인도 가능성을 점검하세요. 명도비와 업무시설 내부 원상복구 문제도 확인해야 합니다.
• 복층 적법성. 감정서에 기재된 약 40.5㎡ 복층의 허가·신고 여부 및 건축물대장과의 일치 여부를 확인하세요.
• 산업단지 규제. 국가산업단지 및 산업시설구역에 따른 입주 가능 업종, 공장 등록, 용도 변경 및 처분 제한을 관계기관에 확인하세요.
• 세금·배당. 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 조세채권의 우선순위, 당해세 해당 여부 및 실제 배당 영향을 확인하세요.
• 가격 비교. 감정가와의 차이만 보지 말고 에이스태세라타워 및 인근 유사 지식산업센터의 최근 실거래, 임대수익률, 공실 상황 등을 확인하세요.
• 관리비·기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 시설 유지비 및 원상복구비를 관리주체와 확인하세요.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.22 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 법원 공고를 반드시 다시 대조하세요.

맺으며 — “반값 유찰보다 인수권리 확인이 먼저”

에이스태세라타워 201호는 감정가 590,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 302,080,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 이 사건의 핵심은 저렴한 가격이 아니라 그 가격에 무엇을 인수하는가입니다.

우리은행 및 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 대지권 목적 토지의 지상권은 매수인이 인수합니다. 여기에 주식회사 스타플렉스브이알과 주식회사 메가기획의 보증금·대항력 미상 문제가 남아 있습니다. 공부상 공장과 현황 사무실의 차이, 일부 복층 구조까지 확인해야 하므로 일반적인 권리 정리형 경매물건과는 위험의 성격이 다릅니다.

현재 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 최근 실거래로 적정가치를 검증하지 못했고, 인수권리의 가치 영향과 실질취득비용도 확정되지 않았기 때문입니다. 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 이 문제들은 자동으로 해결되지 않습니다.

결론은 권리·가격 모두 보류입니다. 토지 지상권의 실질적 부담, 두 임차인의 권리관계, 지식산업센터 이용 제한을 먼저 확인하고, 주변 거래가격과 실질취득비용을 비교한 이후에만 입찰 여부를 검토하는 것이 적절합니다.