서울남부지방법원 2024타경126847. 서울 강서구 화곡동 대웅하이츠빌라7차 제2층 제202호, 전용 34.33㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 선지은이고, 주식회사 인터넷청과가 강제경매를 신청했습니다. 등기된 기존 근저당권들은 말소된 상태이며, 말소기준은 2024.07.17 강제경매개시결정입니다. 다만 부동산 권리분석은 등기부상 말소 여부만으로 끝나지 않습니다. 경매개시결정 이전에 전입한 임차인의 대항력을 별도로 확인해야 합니다.

임차인 박선재는 2024.06.10 전입 및 점유를 시작했고 2024.04.24 확정일자를 받았습니다. 경매개시결정보다 앞선 전입일을 근거로 대항력이 있는 것으로 조사되며, 보증금 97,000,000원에 대해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 낙찰대금에서 보증금이 전액 배당되는지가 매수인의 실제 부담을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

임차인 및 보증기관 승계 현황

실제 임차인은 박선재 1명입니다. 시보증은 보증기관의 대위·승계에 해당하므로 별도 임차인이나 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다. 박선재의 보증금은 97,000,000원 한 건이며, 배당 대상 채권자와 승계 관계는 최종 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 27.4% 높은 신건

대웅하이츠빌라7차는 8세대 규모의 다세대주택으로, 동일 전용면적 34.33㎡의 실거래 기록은 다음과 같습니다. 거래 표본이 적고 거래 시점도 과거에 분포하므로 개별 매매가격을 확정적으로 평가하기는 어렵지만, 제공된 최근 12개월 평균과 하락 추세는 신건 가격의 부담을 보여 줍니다.

전체 실거래 평균은 114,175,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 108,350,000원을 우선 적용합니다. 신건 최저가는 이 평균의 127.4%이고, 전체 거래 평균 기준으로도 120.9%입니다. 최근 거래 추세는 -9.7%로, 과거 고가 거래를 근거로 신건에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

최신 기록인 2023.10 거래가는 81,700,000원이지만 지하 1층 거래입니다. 경매 대상은 2층이므로 최신 거래가를 그대로 적용해서는 안 됩니다. 반면 2022.01의 2층 거래는 140,000,000원으로 신건 감정가와 근접하지만, 과거 거래 한 건만으로 현재 가격의 적정성을 보장할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)

신건 배당 시뮬레이션에서는 임차인 보증금 97,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자에게 38,268,000원이 배당됩니다. 신청채권자의 미배당액은 201,357,403원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가

1회 유찰 시 최저가는 110,400,000원이지만, 최근 실거래 평균 108,350,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 88,320,000원으로 하락하더라도 예상 인수액을 합산한 실질취득액 98,989,760원을 기준으로 판단해야 합니다. 이는 최근 평균보다 낮은 시나리오지만, 과거의 제한적인 거래 표본과 하락 추세를 감안하면 가격 매력이 확보됐다고 단정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 남서측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하 1층·지상 3층 건물로 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측과 남서측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 3,123,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 감정가격이나 개별 세대의 실제 거래가와는 구분해야 합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이며 실거래 표본은 4건입니다. 동일 면적 거래가격은 81,700,000원부터 140,000,000원까지 편차가 커 매도 시 가격 산정에 주의가 필요합니다.
• 내부 상태. 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조는 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 조사되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력. 박선재의 전입일 2024.06.10, 확정일자 2024.04.24, 보증금 97,000,000원과 배당요구 사실을 원본 문서로 대조해야 합니다.
• 보증기관 승계. 시보증은 박선재 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 보증금 중복 계산을 피하고 실제 채권 승계 및 배당받을 주체를 확인해야 합니다.
• 배당 부족분. 2회 유찰 시 예상 인수액이 10,669,760원으로 계산됩니다. 실제 낙찰가·집행비용·당해세·배당순위가 바뀌면 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 시세 보수적 검토. 신건은 최근 평균의 127.4%이고 거래 추세는 -9.7%입니다. 최근 거래 자체도 과거 기록이므로 신규 거래와 비교 매물을 확인해야 합니다.
• 층별 가격 편차. 최신 거래인 81,700,000원은 지하 1층 사례이며 경매 대상은 2층입니다. 층별 차이를 무시한 단순 비교는 피해야 합니다.
• 현장·건물 상태. 드라이비트 외벽, 노후 설비, 누수·균열·수선 이력과 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유상태는 추가 확인해야 합니다. 명도 협의와 인도 절차도 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 관리비·조세. 공용부분 미납 관리비, 당해세 및 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 채권을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 배당 관련 서류 및 법원 매각기일 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 실질 부담을 봐야 한다”

이 사건은 단순히 근저당이 말소되고 낙찰로 권리가 정리되는 물건으로만 보아서는 안 됩니다. 실제 임차인 박선재 1명에게 대항력과 우선변제권이 있으며, 보증기관의 중복 승계 신고도 존재합니다. 신건 시나리오에서는 보증금 전액 배당으로 인수액이 0원이지만, 유찰 후에는 매수인이 보증금 미배당분을 부담할 가능성이 있습니다.

가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 138,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 108,350,000원의 127.4%이고, 최근 거래 추세는 -9.7%입니다. 2회 유찰 시에는 실질취득액이 98,989,760원으로 계산되지만, 이는 배당을 가정한 결과이며 현재 시장가격을 확정할 근거도 충분하지 않습니다. 결론은 신건 가격 메리트 부족, 임차보증금 배당 및 인수 위험 확인 필수, 유찰 후에도 실질취득액을 중심으로 보수적 접근입니다.