보증금 미상 대항력 임차인 인수 가능성과 불법증축, 생산녹지·근린생활시설 혼재로 매수 리스크가 크고 가격 메리트 판단도 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 49%까지 떨어진 물건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 조의순의 보증금이 미상이고, 매수인 인수 가능성이 남아 있습니다. 여기에 불법증축 91.5㎡·농지취득자격증명 이슈까지 있어 단순 저가 낙찰 전략은 위험합니다.
감정가
2,921,616,820원
기타+토지
최저가
1,431,592,000원
2회 유찰 후
실질취득 주의
보증금 미상
대항력 임차인
핵심지표
D등급
권리·하자 복합
의정부지방법원 2024타경5731. 경기도 양주시 만송동 346 소재 제2종근린생활시설 및 토지 일괄매각 물건입니다. 일반철골구조 2층 건물로 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 토지면적은 1,322㎡입니다. 감정가는 약 29.2억, 현재 최저가는 약 14.3억으로 크게 낮아졌지만 권리보다 점유와 물건 상태 확인이 중요한 사건입니다.
말소기준권리는 2020.01.15 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후 압류·근저당 등 다수 권리는 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 말소기준 이전 전입한 조의순은 대항력이 있어 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2024타경5731 (임의경매)
소재지
경기도 양주시 만송동 346 (송랑로 81)
물건종류 / 이용상태
기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 이용
소유자
김혜진
감정가 / 최저가
2,921,616,820원 / 1,431,592,000원
신청채권자 / 청구
수협은행 / 1,848,000,000원
매각기일
2026.10.22
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인이 핵심
수협은행 근저당권 이후 설정된 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 양주시 압류 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 조의순은 2017.11.03 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 인수금액은 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 리스크
임차인
전입
보증금
대항력
위험
조의순
2017.11.03
미상
有
보증금 미상·인수 가능성
정채민 (1층)
2024.07.25
25,000,000원
無
말소기준 이후 전입
⛔ 조의순 임차인 확인 필수 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력은 인정될 가능성이 있습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 반드시 임대차관계와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 1,431,592,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
16,715,920원
수협은행 근저당
1,848,000,000원
1,414,876,080원
정병탁 근저당
500,000,000원
0원
정병탁 근저당
300,000,000원
0원
경기신용보증재단
128,200,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 회차별 가격
최저가는 낮아졌지만 임차인 인수 가능성과 물건 하자를 함께 봐야 합니다.
⚠️ 물건 하자 확인 매각물건명세서상 일반건축물대장에 불법증축 91.5㎡ 등재 사항이 있으며, 목록3은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 컨테이너 1동은 매각 제외입니다.
환금성. 일반 아파트와 달리 근린생활시설·토지 복합 물건으로 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 조사. 조의순 보증금 확인 전 입찰가 산정 금지.
건축물 확인. 불법증축 91.5㎡ 관련 원상복구·행정처분 가능성을 확인하세요.
농지취득자격증명. 목록3 관련 제출 요건과 원상복구 계획 확인이 필요합니다.
가격 판단. 49% 최저가는 매력적으로 보이지만 추가 부담 가능성을 반영해야 합니다.
맺으며 — “반값에는 이유가 있다”
이 사건은 가격만 보면 감정가 절반 수준까지 내려온 기회형 물건입니다. 그러나 경매에서는 최저가보다 실제 취득 리스크가 중요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미상, 위반건축물, 농지취득자격증명 문제까지 있어 단순히 저가 낙찰로 접근하기 어렵습니다. 권리는 후순위 대부분 소멸하지만, 임차인과 물건 상태 확인이 끝난 뒤에야 적정 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
사건 개요
소재지
경기도 양주시 만송동 346
법원·사건
의정부지방법원
·2024타경5731
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-10-22 10:30
·제2별관 1층 제6호 법정
물건
공장용지
1322㎡외 2건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (3)
#1
경기도 양주시 만송동 346
1322㎡
#2 · 만송동346제2종근린생활시설주건축물제1동
경기도 양주시 송랑로 81 (만송동,만송동346제2종근린생활시설주건축물제1동)
#3
경기도 양주시 만송동 346-7
330㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 양주시 만송동 346
2024-10-08 09:50
- 지목은 공장용지이나 목록2 건물의 부지와 주차장 등 부속토지로 이용중이며 위치 면적 경계 등은 측량 등 별도 확인을 요함
- 건물 점유자 외 다른 점유자를 만나지 못하였으니 그 점유관계는 별도 확인을 요함
- 목록2 건물 앞, 좌우 뒤편으로 제시외 건물6동 소재함(건물 좌측 컨테이너 1동, 샌드위치판낼 구조 건물 뒤편 창고 2동 및 건물 옆 창고 1동, 대형 엘피지가스통 1동, 건물 전면 좌우 캐노피 각 1동)
경기도 양주시 송랑로 81 (만송동,만송동346제2종근린생활시설주건축물제1동)
- 현지 방문시 채무자 겸 소유자 김헤진의 모친 조의순을 만났으나 현황조사에 협조하지 않아 공부상 내용에 따라 보고함
