한 줄 평 권리 구조의 핵심은 임차권 인수 위험입니다. 신수연 임차인의 보증금은 1.4억원이고 우선배당 후 부족분 8,676,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 최저가 1.34억만 볼 것이 아니라 실질취득 약 142,676,000원 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
134,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
142,676,000원
인수 예상 8,676,000원 포함
임차보증금
140,000,000원
신수연 임차권
매수인 인수
8,676,000원
배당 부족분
서울남부지방법원 2025타경12920. 서울 강서구 마곡동 미르웰플러스오피스텔 제비407호 근린시설 물건입니다. 공부상 오피스텔로 등재되어 있으며 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 박재범이 2022년 거래가액 135,000,000원으로 취득한 뒤 강제경매가 진행됐습니다.
등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권등기는 말소기준권리보다 앞선 권리로, 매각대금에서 전액 변제되지 않는 경우 부족분을 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12920 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-4 미르웰플러스오피스텔 제4층 제비407호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 제4층 제비407호 |
| 소유자 | 박재범 (2022.08.31 매매, 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 155,395,043원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 을구 1번 임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 신수연 임차인은 전입 2022.08.19, 확정일자 2022.08.03으로 대항력과 우선변제권을 보유합니다.
② 임차인 분석 — 부족분 인수 가능성
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신수연 | 140,000,000원 | 有 | 有 | 8,676,000원 |
매각가 134,000,000원 기준 집행비용 2,676,000원을 제외하면 임차인에게 131,324,000원이 배당됩니다. 보증금 140,000,000원과의 차액 8,676,000원은 매수인 인수 대상입니다.
③ 실질취득 기준 판단
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가만으로 저렴함을 판단할 수 없습니다. 현재 회차 기준 실질취득은 134,000,000원 + 8,676,000원 = 142,676,000원입니다.
⚠️ 최저가 착시 주의 최저가 1.34억만 보면 낮아 보이지만, 임차보증금 부족분 인수를 반영하면 실제 부담액은 약 1.4276억입니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 임차인 신수연 보증금 | 140,000,000원 | 131,324,000원 |
| 한국주택금융공사 | 155,395,043원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
인수액 포함 실질취득 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 확인. 을구 1번 임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
- 낙찰가보다 실질취득 확인. 보증금 부족분 8,676,000원을 포함한 금액으로 판단해야 합니다.
- 현장 확인. 공부상 제비407호이나 공동출입구 표기는 202동으로 되어 있어 확인이 필요합니다.
- 마곡 입지. 서울식물원 인근, 양천향교역(9호선)·발산역(5호선) 접근성이 있습니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금이 중요하다”
이 물건은 권리 분석에서 임차권이 핵심 변수입니다. 선순위 임차인의 보증금이 존재해 신건 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 매수자는 낙찰가와 함께 부족 보증금 인수를 고려해야 하며, 실질취득 약 1.4276억 기준으로 가격 경쟁력을 검토해야 하는 물건입니다.
