🔴 대항력 임차인 1명 · 보증금 250,000,000원   🔴 신건 예상 인수 3,314,000원   ⚠️ 실질취득 254,314,000원   ⚠️ 유찰 2회에도 실질취득 약 2.5억

서울남부지방법원 2025타경12955. 서울 강서구 화곡동 타임빌 2층 201호, 전용 20.46㎡의 다세대주택입니다. 소유자 조해민은 2022년 5월 31일 거래가 250,000,000원에 취득했으며, 현재 등기부에는 임차인 금준경의 250,000,000원 임차권등기가 남아 있습니다. 임차인은 2022년 2월 14일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 1월 26일입니다. 이러한 임차인의 권리가 2025년 10월 29일 강제경매개시결정보다 앞서므로, 낙찰자가 보증금 미배당액을 인수할 수 있는 구조입니다.

표면적인 최저가는 251,000,000원이고, 과거 거래 평균 252,500,000원의 99.4%입니다. 하지만 이 비율만으로 저렴하다고 평가하면 안 됩니다. 신건 예상 실질취득액 254,314,000원은 오히려 과거 거래 평균을 웃돕니다. 유찰 후에는 최저매각가 자체가 낮아져도 임차보증금 인수액이 증가하므로 실제 취득 부담을 별도로 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 먼저 생긴 임차권을 떠안는다

2021년 설정됐던 화곡신용협동조합의 근저당권 2건은 2022년 2월 9일 이미 말소됐습니다. 따라서 해당 채권최고액을 현존하는 근저당 채무나 낙찰자 인수금으로 계산해서는 안 됩니다. 현재 경매 권리분석에서는 2025년 10월 29일 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다.

그보다 앞선 2023년 9월 20일 국(김포세무서장)의 압류와 2024년 2월 21일 금준경의 주택임차권등기가 핵심 선행 권리입니다. 임차권은 대항력이 인정되는 것으로 기재되어 있고, 매각물건명세서에서도 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

금준경은 실제 임차인으로, 주택임차권등기와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 배당요구도 있는 상태입니다. 신건 예상배당액은 246,686,000원이므로 보증금 250,000,000원과의 차액 3,314,000원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 배당절차와 실제 낙찰가에 따라 최종 금액은 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

타임빌은 2021년 준공된 16세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 거래 12건은 2021년 12월부터 2022년 5월 사이에 집중되어 있습니다. 거래 평균은 252,500,000원이지만, 최근의 실제 시장가격을 직접 보여주는 최신 거래라고 보기는 어렵습니다.

표면적인 최저가 251,000,000원은 거래 평균의 99.4%입니다. 그러나 임차인 인수액까지 더한 신건 실질취득 부담은 254,314,000원으로, 과거 거래 평균보다 1,814,000원 높습니다. 가장 최근 확인되는 2022년 5월 거래금액 250,000,000원과 비교해도 실질취득 부담이 더 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 국세 압류 관련 실제 교부청구와 법정기일, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 보증금 잔액입니다.

유찰별 취득 부담 — 낙찰가만 내려간다

이 계산에서 가장 중요한 것은 낙찰가와 인수액의 반대 방향 움직임입니다. 2회 유찰 시 최저가는 160,640,000원으로 떨어지지만, 예상 인수액은 92,408,960원으로 증가합니다. 실제로 부담하는 합계는 253,048,960원입니다. 즉, 최저가 160,640,000원만 보고 과거 거래 평균보다 저렴하다고 판단하는 것은 명백한 착시입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 신월초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 공동주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
• 건물. 2021년 준공된 철근콘크리트구조의 6층 다세대주택입니다. 승강기·화재탐지시설·스프링클러·도시가스 난방시설 등이 있습니다.
• 도로. 남동측 약 6m, 북동측 약 4m 도로에 각각 접하며, 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 적용됩니다. 토지거래허가구역 지정사항도 있어 해당 물건 및 매수인에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부·현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 집합건축물대장 도면과 외부관찰·탐문을 토대로 작성되었습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로, 확인되는 거래는 주로 2021~2022년 거래입니다. 현재의 매매 수요와 적정 매도가격은 추가 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 우선 확인. 금준경의 보증금 250,000,000원에 대해 실제 배당 가능액, 미배당액, 임차권등기 말소조건을 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 미변제 보증금 인수조건이 명시되어 있습니다.
• 최저가 착시 경계. 신건 251,000,000원, 1회 유찰 200,800,000원, 2회 유찰 160,640,000원만 비교하지 말고 각 회차의 예상 인수액을 합산해야 합니다.
• 선행 국세 압류 확인. 김포세무서장 명의 압류의 체납세액, 조세 법정기일 및 배당·말소 관계를 확인해야 합니다. 실제 배당순위에 따라 임차인 인수금이 달라질 수 있습니다.
• 임차권과 점유 확인. 임차권등기와 배당요구가 있다고 해서 현재 점유·퇴거·명도가 모두 해결된 것은 아닙니다. 실제 점유상태와 보증금 반환 후 임차권 정리 절차를 확인해야 합니다.
• 매매 시세 재확인. 2021~2022년 거래가격 250,000,000~260,000,000원을 현재 시세로 그대로 사용할 수 없습니다. 최근 거래와 인근 유사 다세대주택 가격을 따로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022년 12월 9일 민간임대주택등기가 있으므로 등록·말소 상태와 매각 이후 관련 의무를 확인해야 합니다.
• 관리비·내부상태. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 내부 하자·수선비를 확인해야 합니다. 감정 당시 내부 직접 확인에 제한이 있었습니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구종기 및 배당관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득가격은 내려가지 않는다”

서울남부지방법원 2025타경12955 타임빌 201호는 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 가격을 사실상 고정하는 물건입니다. 신건 예상 인수액은 3,314,000원으로 작아 보일 수 있지만, 유찰되면 보증금 미배당액이 증가하므로 부담의 본질은 바뀌지 않습니다.

신건 실질취득은 254,314,000원, 2회 유찰 후에도 253,048,960원으로 추정됩니다. 이는 과거 거래 평균 252,500,000원을 웃돌며, 거래 표본도 오래되어 현재 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다. 선행 국세 압류와 실제 배당 결과에 따른 인수액 변동 가능성까지 고려하면 권리 위험이 있고, 유찰만으로 수익성이 개선되지 않는 구조입니다.

결론은 입찰 보류 및 실제 인수액·현재 시세 재검증입니다. 이 물건의 승부처는 낮아지는 최저가가 아니라 보증금 인수조건과 현재 시장가치가 실질적으로 달라지는지에 있습니다.