서울남부지방법원 2025타경13025. 서울특별시 구로구 궁동 로제트힐 104동 5층 4502호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 2016년 소유권보존등기 이후 2021년 김대성에게 310,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 이후 국세 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 서울특별시 압류가 순차적으로 설정됐고, 2025년 11월 채권자 송수홍의 강제경매가 개시됐습니다.

등기상 근저당권은 없지만, 근저당권이 없다는 사실이 곧 권리 안전을 뜻하지는 않습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022년 2월 8일 국의 압류입니다. 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인 반면, 매각물건명세서에는 2토지 을구 1번 지상권 설정등기를 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다. 점유자 중에는 말소기준일보다 먼저 전입한 사람도 있어, 등기상 권리와 점유관계를 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 지상권은 인수

말소기준권리는 2022.02.08 국의 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류 1,462,000,000원, 서울특별시 압류 및 송수홍의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 본건 외 채무와 관련될 수 있으므로, 이 금액만으로 본건의 실제 보증금 규모를 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유자 분석 — 선순위 전입 2명이 관건

현황조사 및 매각물건명세서상 점유 관련 인원은 실제 조사된 5명입니다. 보증기관이 임차인의 지위를 대위·승계하여 중복 신고한 인원은 확인되지 않습니다. 다만 점유자 5명이 각각 독립된 임대차계약을 체결한 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 임대차계약, 보증금, 확정일자와 점유부분을 개별적으로 확인해야 합니다.

전입일과 말소기준권리의 선후관계를 토대로 한 위험 구분입니다. 대항력 성립에는 적법한 임대차, 주택 인도, 주민등록 등 요건 확인이 필요합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 및 최종 인수 범위를 확정할 수 없습니다.

송수홍은 강제경매 신청채권자인 동시에 2021.01.28 전입한 점유자로 조사되어 있습니다. 그러나 신청채권자라는 사실만으로 임차보증금 채권임이 확정되는 것은 아닙니다. 청구액 310,618,900원과 종전 소유권이전 거래가액 310,000,000원도 별개의 금액으로 취급해야 합니다. 채권의 원인, 점유자의 법적 지위 및 보증금 유무가 핵심 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가 하락 중인데 최저가는 더 높다

로제트힐은 117세대 규모로, 비교 가능한 50.2㎡~53.58㎡ 거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 311,958,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 6건 평균 307,333,333원을 우선합니다. 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 2.9% 하락한 상태입니다.

최저매각가 325,000,000원은 최근 12개월 평균보다 17,666,667원 높고, 최신 2026년 8월 거래가보다도 20,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 105.7%에 해당하므로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 현재 가격에는 실거래 대비 가격 할인 효과가 없습니다.

더구나 실거래 비교는 매각대금만 기준으로 계산한 것입니다. 지상권 인수 부담과 선순위 점유자의 미배당 보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득비용은 현재 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가와 실거래가를 단순 비교해 투자수익이나 안전마진을 산정하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)

위 배당은 단순 추정으로 집행비용을 우선 공제하고 가압류 채권에 잔액을 배당하는 가정입니다. 실제 배당순위는 국세·지방세의 법정기일과 교부청구, 가압류 채권의 경합, 확정일자, 최우선변제, 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 명시된 지상권 인수 및 성립 가능한 임차보증금 인수는 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리는 남는다

유찰되면 입찰대금 자체는 감소하지만, 채권 미배당액은 증가합니다. 이는 채권자 측 배당 부족 규모이며 매수인이 해당 금액 전체를 부담한다는 뜻은 아닙니다. 반대로 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 산정되었다고 하더라도, 이 사건처럼 별도 지상권 인수가 명시되고 보증금 미상의 선순위 점유자가 있는 경우 실제 취득 부담이 0원이라고 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 궁동 연세중앙교회 북동측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류역을 이용할 수 있습니다. 대중교통상황은 보통 수준입니다.
• 건축물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 5층입니다. 승강기·도시가스·급배수·소화·주차장 시설이 있으며 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
• 토지. 292, 292-1, 292-2번지의 3필 일단 토지로 남측 완경사지에 조성되어 있습니다. 토지면적은 4,636.4㎡이며 서측·북서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역에 해당합니다. 공시지가 기준은 2,436,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 기재되어 있습니다. 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31이고, 외국인 등 대상 다세대 포함 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 본건 용도와 입찰자 자격에 적용되는 규제는 매각기일 기준 확인이 필요합니다.
• 환금성. 117세대 규모의 다세대주택으로 최근 실거래는 있으나, 최근 거래 추세가 -2.9%이며 비교 거래가격은 290,000,000원~325,000,000원입니다. 특히 인수 지상권이 있는 물건은 일반적인 권리관계의 주택보다 재매각 시 매수자 확보가 어려울 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지상권 원본 확인이 최우선. 2토지 을구 1번 지상권 설정등기의 설정 목적, 권리자, 범위, 존속기간, 지료 및 소멸 가능성을 토지등기사항증명서와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
• 선순위 점유자 확인. SONG SOO HONG과 SONG SUNNY SEONHEE의 전입일은 2021.01.28로 말소기준권리보다 빠릅니다. 임대차계약 여부, 임차보증금, 실제 점유관계 및 세대 구성을 반드시 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자·배당요구. 전입만으로 보증금 액수나 우선변제권을 판단할 수 없습니다. 임대차계약서 및 배당요구 관련 기록을 통해 미배당 보증금 인수 여부를 판단해야 합니다.
• 신청채권의 원인 확인. 송수홍의 청구액 310,618,900원이 어떤 채권인지 집행권원과 관련 기록으로 확인해야 합니다. 청구금액을 임차보증금으로 단정해서는 안 됩니다.
• 배당순위 재검토. 국 및 서울특별시의 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일, 교부청구와 우선순위를 확인해야 합니다. 현재 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다.
• 가격 기준 재설정. 최근 12개월 평균 307,333,333원, 최신 거래 305,000,000원 및 하락 추세 -2.9%를 우선 반영해야 합니다. 현재 신건 최저가 325,000,000원에는 실거래 대비 할인 효과가 없습니다.
• 실질취득비용 산정. 낙찰대금에 인수되는 미배당 보증금, 지상권으로 인한 경제적 부담, 명도비용, 세금과 기타 부대비용을 반영해야 합니다. 핵심 인수금액이 불명확한 상태에서 투자수익을 확정하지 않아야 합니다.
• 점유·명도. 점유 관계가 확인된 5명에 관하여 법적 점유권원과 실제 거주 상황을 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 명도 절차를 별도로 검토해야 합니다.
• 규제·체납 점검. 토지거래허가 관련 사항, 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 세금, 건축물대장, 토지 및 건물의 권리관계를 확인해야 합니다.
• 매각 직전 서류 재확인. 매각물건명세서 변경 여부, 등기 변동, 특별매각조건, 점유자 변동과 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 먼저, 인수권리부터 확인해야 한다”

이 사건은 단순히 가격이 비싼 신건에 그치지 않습니다. 최저가 325,000,000원이 최근 12개월 평균 307,333,333원의 105.7%이고, 최신 실거래 305,000,000원보다도 높습니다. 최근 시장은 -2.9% 하락 추세이므로 현재 가격에 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

권리관계는 더욱 주의해야 합니다. 2토지 지상권 설정등기의 인수가 명시되어 있고, 선순위 전입 점유자 2명의 임대차계약 및 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 때문에 매수인이 최종적으로 부담할 실질취득비용을 325,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라고 평가해서도 안 됩니다.

로제트힐 관련 평균 유찰 횟수가 2.5회이고 향후 유찰 시 가격 인하 가능성도 있지만, 매각가격이 내려가는 것과 인수권리가 해소되는 것은 다릅니다. 특히 대항력 있는 임차보증금이 실제로 존재하면 낙찰가 인하가 매수인의 총취득비용 인하로 이어지지 않을 수도 있습니다.