서울남부지방법원 2025타경13106. 서울 구로구 고척동 남양캐슬 2층 201호, 공부상 다세대주택입니다. 2019년 12월 사용승인을 받은 5층 철근콘크리트 건물이며, 소유자 김은규가 2020년 6월 거래가 229,000,000원에 취득했습니다. 등기에는 민간임대주택 등록도 남아 있습니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 문제가 아닙니다. 2020년부터 전입·점유한 임차인이 2023년 압류보다 앞서는 대항력을 확보했고, 이후 임차권등기까지 마쳤다는 점입니다. 후순위 임차권등기의 형식적인 말소와 보증금반환채무의 소멸은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 압류보다 빠르다

말소기준은 2023.10.18 국(남동세무서장)의 압류입니다. 이후의 서울특별시 압류와 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

하지만 임차인 이선순은 2020.05.22부터 전입·점유했고, 이는 말소기준 압류보다 앞섭니다. 을구 1번 임차권등기는 2024년에 이뤄졌지만, 기존 대항력의 성립 시점을 임차권등기일로만 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.35억

임차인에 관한 확정일자는 등기부의 임차권등기 기재사항 기준입니다. 최초 보증금과 증액분은 확정일자가 서로 다르므로 권리순위 및 배당 검토에서 구분해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 실질취득가가 아니다

감정가는 239,000,000원, 현재 최저매각가도 동일합니다. 하지만 현재 배당 추정은 임차인에게 0원이 배당되고 235,000,000원이 매수인에게 인수된다는 전제로 작성돼 있습니다.

위 474,000,000원은 현재 배당 추정상의 보증금 전액 인수를 그대로 합산한 조건부 자금노출입니다. 확정적인 취득원가가 아니며, 실제 배당액·보증금반환채무·명도와 관련된 비용이 확인돼야 최종 취득부담을 산정할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 한국주택금융공사의 예상배당 및 미배당은 신청채권액 기준이고, 임차인 보증금 인수액은 매각대금 외 매수인 부담이므로 배당합계에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액을 따로 봐야 한다

회차별 배당 시뮬레이션에서는 임차인 인수액을 모두 235,000,000원으로 놓고 있지만, 이를 확정 취득원가나 실제 배당결과로 단정해서는 안 됩니다. 특히 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 회차에는 임차인의 배당·채권만족 및 승계관계를 반영해 실질 부담을 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 구로구 고척동 동양미래대학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.12.05 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 벽돌 외벽, PVC 이중창, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 정방형 토지이며, 북측 및 서측으로 폭 약 5~6미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 182㎡, 지목은 대지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 아파트 대상 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 기재돼 있습니다. 본 물건은 다세대주택이므로 해당 아파트 대상 지정만으로 허가대상이라고 단정할 수 없습니다. 외국인 등 대상 지정 이력도 있어 입찰자별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물. 위반건축물 표시가 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 남양캐슬은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 거래 표본의 폭이 제한적일 수 있으므로 대단지 아파트 수준의 유동성을 전제로 하면 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 을구 1번 임차권 인수 조건을 원문과 대조하고, 배당 후 미변제 잔액이 매수인에게 승계되는 범위를 확인해야 합니다.
• 우선변제권·배당순위 재검토. 이선순의 최초 보증금 229,000,000원과 증액분 6,000,000원의 확정일자가 다릅니다. 각 보증금에 대한 우선변제권과 실제 배당 가능성을 구분해 검토해야 합니다.
• 신청채권자 관계 확인. 한국주택금융공사가 강제경매를 신청한 채권자로 기재돼 있습니다. 임차보증금 반환채권과의 관계, 대위변제나 채권승계 여부는 원본 기록에서 별도로 확인해야 합니다. 현재 임차인의 보증금과 신청채권액을 동일한 인수채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 등기부 변동 확인. 2023.10.18 압류와 2025.02.26 압류, 2025.11.05 경매개시결정의 매각 후 말소 여부를 점검하고, 별도로 민간임대주택등기의 등록상태와 관련 의무를 확인해야 합니다.
• 실질취득원가 산정. 낙찰대금과 임차보증금 미변제 인수액을 구분해 계산해야 하며, 실제 배당과 상환관계가 확정되기 전에는 유찰가만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
• 임차인 명도. 등기상 임차권과 실제 점유 현황, 보증금 정산 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 미반환 보증금이 있다면 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 당해세·집행비용·최우선변제 등 배당 변동 요인을 점검해야 합니다.
• 시세·환금성 검증. 최근 실거래와 인근 유사 면적 다세대주택의 거래조건을 확인하고, 취득원가 전체를 기준으로 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 보증금 인수가 먼저다”

남양캐슬 201호는 전입·점유 시점이 말소기준 압류보다 빠른 임차인이 있고, 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시된 물건입니다. 따라서 단순히 압류와 경매개시결정이 말소된다는 이유로 안전하다고 평가할 수 없습니다.

현재 배당 추정은 임차인 보증금 235,000,000원 전액을 인수한다고 계산하고 있습니다. 이를 최저가 239,000,000원에 단순 합산하면 474,000,000원이라는 자금노출이 발생합니다. 다만 실제 배당순위와 우선변제 범위에 따라 이 수치는 달라질 수 있으므로, 확정적인 매수인 부담액으로 받아들여서는 안 됩니다.

또한 8세대 규모의 다세대주택으로, 최근 실거래에 근거한 가격 우위가 확인되지 않았습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없고, 유찰이 진행되더라도 인수채무 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

결론은 입찰 보류입니다. 임차인의 우선변제·대항력·배당잔액 및 신청채권자의 채권관계를 법원 원본 기록으로 확인하고, 실제 인수액을 확정한 뒤 실질취득원가로 판단해야 합니다.