* 주된 임차권에 한정한 인수액입니다. 일반 배당계산상 인수 추정액은 13,326,000원이며, 별도 미상 임차인의 인수 가능성은 해소되지 않았습니다.

서울남부지방법원 2025타경13179. 서울 구로구 구로동 비즈트위트레인보우 제308호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이지만 집합건축물대장과 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재 소유자는 이시우이며, 2019년 2월 15일 소유권을 이전받았습니다. 그보다 뒤인 2022년 7월 21일 국민건강보험공단의 압류가 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 이후 임차권등기와 강제경매개시결정, 구로구 압류가 이어진 구조입니다.

단순히 압류와 임차권등기가 매각으로 소멸한다는 표시만 보고 안전하다고 결론 내리면 곤란합니다. 임차권등기상의 전입신고는 2019년 2월 14일로 말소기준권리보다 빠르고, 보증금 역시 낙찰가보다 큽니다. 원칙적인 배당 구조만 보면 보증금 잔액 인수가 문제되지만, 본건은 미배당액 청구 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 그 위험을 해소하는 핵심 장치입니다. 단, 확약이 적용되지 않는 별도 미상 임차인에 대해서는 독립적인 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입, 확약이 관건

말소기준권리는 2022년 7월 21일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 등기된 한국토지주택공사의 임차권등기, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 구로구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 임차권등기의 말소 여부와 별개로 선행 전입·점유를 통한 대항력과 미배당 보증금 반환의 문제를 따로 살펴야 합니다.

임차인·승계 관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 1건

실제 임차인은 1명으로 분류되며, 한국토지주택공사의 기재는 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고입니다. 따라서 보증금 120,000,000원을 실제 임차인의 별도 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 한국토지는 전입일·확정일자·보증금이 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 표시하며 대항력이 확정됐다고 단정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 하락 추세에서 신건 106.3%

비즈트위트레인보우의 전용 15.17㎡ 및 유사 면적(15.58㎡·15.92㎡) 실거래 12건을 비교합니다. 전체 거래 평균은 108,791,666원이지만, 오래된 상대적 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 실거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 102,500,000원, 가장 최근인 2026년 4월 거래가는 95,000,000원입니다.

최저매각가 109,000,000원은 전체 평균에 대해서는 100.2%이지만, 최신 가격을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균 102,500,000원에 대해서는 106.3%입니다. 가장 최근 거래가 95,000,000원보다도 14,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세는 -8.4%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균과 비슷하다는 이유로 가격을 긍정적으로 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,326,000원과 임차보증금 배당 106,674,000원으로 매각대금이 소진되는 추정 구조입니다. 신청채권자에게는 0원이 배당되며, 청구액 140,375,836원은 미배당됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었습니다. 임차보증금 미배당액 13,326,000원은 확약이 없을 때의 일반 계산상 인수액으로, 특별매각조건이 이행되면 해당 인수 부담은 실질 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 일반 인수액은 늘어난다

확약이 없을 경우 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어, 매각가와 인수액을 합친 일반 계산상 부담은 약 120,000,000원 수준에서 쉽게 내려오지 않습니다. 집행비용 추정치 변동까지 반영한 회차별 계산 결과는 위와 같습니다. 이 금액을 최근 시세와 비교하면 일반적인 인수형에서는 저가 낙찰이라고 볼 수 없습니다.

본건에서는 특별매각조건이 이행되는 경우 주된 임차권의 인수액이 실질 0원이므로 그 권리에 한정한 취득 부담은 낙찰가 중심으로 평가할 수 있습니다. 그렇더라도 한국토지 관련 미상 권리의 추가 인수 가능성이 해소되었다는 뜻은 아닙니다. 따라서 유찰 시나리오를 확정적인 실질취득가로 간주하지 않아야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 삼각어린이공원 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택·근린생활시설·공공시설 등이 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다. 남동측 약 24m, 북동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 규모이며 사용승인일은 2012.06.05입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 오피스텔로 표기되지만 집합건축물대장과 감정평가상 실제 이용은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 취득·대출·세금 및 거래 규제 판단에서는 공부상 용도와 이용상태를 구분해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있어 적용 대상과 기간 확인이 필요합니다.
• 환금성. 130세대 규모의 소형 주거용 건물이며, 최근 거래 평균은 과거 거래 평균보다 낮고 최근 가격 추세가 -8.4%입니다. 소형 주거용 물건의 매수 수요와 자금조달 조건을 신중하게 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서 및 매각허가 조건에 정확히 반영되는지 확인하세요.
• 확약 범위 점검. 한국토지주택공사와 실제 임차인 한국토지 사이의 대위·승계 관계를 확인하고, 포기 대상이 아닌 보증금 반환청구권이 별도로 남는지 검토하세요.
• 미상 임차인 조사. 한국토지의 전입신고일, 점유 관계, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 보완 확인하세요. 현재는 대항력을 확정할 수 없습니다.
• 가격 상한 검토. 최근 12개월 평균 102,500,000원과 최신 거래 95,000,000원을 기준으로 검토하세요. 현 최저가 109,000,000원에는 최근 시세 대비 가격 이점이 없습니다.
• 하락 추세 점검. 최근 가격 추세 -8.4%와 단지 경매 평균 유찰 1.7회를 함께 고려하고, 유찰 시에도 권리관계가 완전히 해소되었는지 먼저 검증하세요.
• 용도·규제 확인. 오피스텔 표기와 도시형생활주택 이용상태를 대조하고, 적용되는 토지거래허가·취득세·대출 기준을 확인하세요.
• 점유·명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도명령 또는 명도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 및 기타 낙찰 후 부담을 점검하세요.
• 배당표 검증. 집행비용, 조세채권, 최우선변제 및 실제 배당순위를 원본 자료와 대조하세요. 예상배당과 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “확약이 있어도 신건 가격은 합격이 아니다”

이 사건의 핵심은 120,000,000원 보증금이 최저가를 넘는다는 점과, 그 미배당액을 서울보증보험 주식회사가 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다. 확약이 예정대로 이행된다면 주된 임차권에 대한 인수 부담은 실질적으로 0원이 됩니다.

그러나 이것만으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 실제 임차인으로 분류된 한국토지의 보증금·전입·대항력은 미상이며, 확약 밖의 인수위험은 남아 있습니다. 여기에 현재 최저가 109,000,000원은 최근 실거래 평균 102,500,000원의 106.3%이고, 최근 거래 추세는 -8.4%입니다.

주된 인수는 확약으로 해소 가능, 미상 임차권은 보류, 신건 가격도 보류. 따라서 현재 단계에서 적극적인 신건 응찰보다 특별매각조건과 잔존 임차권을 원본으로 확인하고, 최근 시세 대비 유의미한 가격 여유가 확보되는지 살펴보는 접근이 타당합니다.