의정부지방법원 2025타경72221. 의정부시 가능동 가람리버스빌 7층 701호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 소유자는 한화자이며, 등기상 공유지분 구조입니다. 핵심은 권리 자체보다 2021년 전입한 대항력 임차인 2명입니다.

말소기준권리는 2021년 9월 28일 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그 이전 전입한 임차인은 대항력을 유지할 가능성이 있습니다. 보증금이 미상인 상태라 낙찰 전 반드시 매각물건명세서와 임대차 관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

말소기준권리 이후 권리는 원칙적으로 소멸하지만, 임차인의 전입 시점이 기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 금액을 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

가람리버스빌 동일 면적(64.73㎡) 최근 거래는 2022년 6월과 7월 각각 265,000,000원입니다. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 98.5% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 박매자·최승환의 실제 보증금과 배당요구 여부 확인 필요.
• 인수 가능성 검토. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 발생하는지 확인해야 합니다.
• 시세 기준. 최근 거래 265,000,000원을 기준으로 가격 판단.
• 물건 용도 확인. 공부상 근린시설이며 감정평가상 오피스텔 이용 상태입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 임차인이 먼저다”

이 물건은 신건 가격 자체는 최근 거래 대비 크게 벗어나지 않습니다. 하지만 경매에서 가장 중요한 변수는 낙찰가가 아니라 낙찰 후 부담할 권리입니다. 대항력 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않은 만큼, 임차관계 확인 전에는 안전한 물건으로 보기 어렵습니다.