서울남부지방법원 2025타경13241. 서울 강서구 염창동 오엠컬렉션 501호, 전용 25.08㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 임차인의 선순위 대항력과 보증금 인수입니다. 조인제는 2021년 8월 12일 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았으며, 2021년 8월 27일 점유를 시작하고 9월 14일 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2022년 6월 2일이므로 임차인의 대항요건은 그보다 앞섭니다.

더 주의할 점은 조인제가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자라는 사실입니다. 임차보증금 285,000,000원을 돌려받지 못해 임차권등기를 하고 직접 강제경매를 신청한 구조로, 일반적인 담보대출 연체 아파트 경매와는 위험의 성격이 다릅니다. 등기부상 기존 죽변수산업협동조합 근저당은 이미 말소되어 있지만, 이것이 임차인 보증금까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금이 따라온다

권리의 순서는 명확합니다. 과거 설정되었던 죽변수산업협동조합 근저당은 2019년 10월 11일 말소되었습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2022년 6월 2일 국의 압류이며, 그 이후 임차권등기와 강제경매개시결정이 있습니다. 하지만 임차권등기일인 2025년 8월 18일만으로 임차인의 순위를 판단해서는 안 됩니다. 임차인은 2021년부터 점유와 주민등록을 갖추었으므로, 말소기준권리에 앞서는 대항력이 인정되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 있다

실제 임차인은 조인제 1명입니다. 전입신고와 확정일자를 갖추고 배당요구도 했기 때문에 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 그 사실만으로 매수인의 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 보증금 285,000,000원이 전액 변제되어야 잔액 인수 문제가 해소됩니다.

③ 시세 비교 — 싸 보이는 것은 낙찰가뿐

오엠컬렉션은 사용승인일이 2019년 5월 27일인 12세대 규모 건물입니다. 확인되는 매매 거래는 2021년과 2023년 각 1건입니다. 최근 시점의 거래가 충분하지 않으므로 과거 거래가격을 현재 시세로 단정하기 어렵습니다. 특히 거래가격이 낮아지는 흐름을 고려해야 합니다.

최저가 254,000,000원은 비교가격 280,000,000원의 90.7%이므로 표면적으로는 저렴해 보입니다. 하지만 임차인 보증금 인수를 반영하면 결과는 반대입니다. 신건 실질취득 예상액은 289,356,000원으로, 2023년 거래가 280,000,000원보다 9,356,000원 높습니다. 시세 비교 기준을 최저매각가가 아닌 실질취득액으로 바꾸면 과거 거래가의 약 103.3%입니다.

또한 전체 평균 305,000,000원에는 2021년 거래 330,000,000원이 포함되어 있습니다. 이 평균을 기준으로 가격 메리트를 계산하면 과거 고가 거래가 현재 가치를 부풀릴 수 있습니다. 거래 흐름상 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 -15.2%로 하락했습니다. 2023년 이후 더 최신의 거래 근거가 확인되지 않는 상황에서는 현재 시세가 280,000,000원보다 높다고 전제할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

* 조인제의 경매신청채권액과 임차보증금은 동일한 285,000,000원에 관한 청구로 보아 중복 계산하지 않습니다. 신청채권자 항목 0원은 별도 추가 배당액이 없다는 의미이며, 임차인으로서의 배당액 249,644,000원을 부정하는 뜻이 아닙니다. 당해세·조세채권의 우선순위 및 최우선변제 등에 따라 실제 배당액과 인수액은 변동할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 할인 효과가 사라지는 구조

2회 유찰되면 최저매각가는 162,560,000원으로 내려갑니다. 하지만 미배당 보증금이 125,515,840원으로 증가하여 실질취득액은 여전히 288,075,840원입니다. 세 시나리오의 실질취득액 차이는 집행비용 추정액의 변화에서 발생합니다. 매각대금과 인수액을 합친 경제적 부담은 본질적으로 임차보증금 285,000,000원과 집행비용 수준에 묶여 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 염창동 염동초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 위치하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2019.05.27 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 서측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가 관련 지정 여부와 실제 적용 대상은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소형 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 과거 거래 2건만으로 현재의 적정 매도가격을 확정하기 어렵고, 거래가격 하락 추세까지 있어 재매각 시 가격 검증이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 을구 3번 임차권등기의 인수 조건을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요. 신건 예상 인수액 35,356,000원을 별도 자금 부담으로 산정해야 합니다.
• 실질취득액 기준 판단. 입찰가 254,000,000원만이 아니라 인수액을 합친 약 289,356,000원을 과거 실거래 및 현재 매물가격과 비교해야 합니다.
• 임차권자·신청채권자 동일성. 조인제의 임대차계약, 보증금 지급내역, 점유관계, 임차권등기명령 및 강제경매 신청채권의 관계를 확인하세요. 동일 보증금을 중복 채무로 계산하지 않도록 유의해야 합니다.
• 조세 압류. 의정부세무서장 관련 압류의 조세 법정기일과 교부청구 여부, 임차인보다 우선하는 배당액이 있는지 확인하세요. 배당 순위 변경은 인수액 증가로 이어질 수 있습니다.
• 유찰 구조 점검. 1회 및 2회 유찰 시에도 실질취득액이 2.88억 수준에서 유지되는 구조입니다. 최저가 하락만을 이유로 응찰하지 마세요.
• 임차인 명도. 임차권등기가 존재하고 보증금 미회수 문제가 남는 물건입니다. 잔액 인수 처리 및 임차권 말소, 인도·명도 조건을 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 2023년 거래 이후의 실거래 근거가 부족하고 비교 추세는 -15.2%입니다. 현재 매도 호가와 유사 면적의 실제 거래 수준을 재확인하세요.
• 비용 확인. 취득세, 등기비용, 공용부분 관리비 체납, 인도 관련 비용 등 추가 부담을 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록 및 법원 매각조건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가는 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”

이 사건의 핵심 위험은 단순합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원이 최저매각가 254,000,000원을 초과한다는 점입니다. 임차보증금 중 배당받지 못하는 부분이 매수인에게 넘어오므로 신건 실질취득액은 약 289,356,000원에 이릅니다.

가장 최근 확인되는 2023년 실거래는 280,000,000원이고, 비교 거래 추세도 -15.2% 하락입니다. 이러한 상황에서 실질취득액이 과거 거래가를 웃돌고, 유찰 이후에도 보증금 인수 부담으로 총액이 크게 낮아지지 않는다면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 보수적 접근, 현 조건에서는 입찰 비추천입니다. 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 매수인이 끝까지 부담할 임차보증금 총액으로 판단해야 합니다. 임차권과 조세 배당관계를 확정하고, 실질취득액이 현재의 보수적인 시세보다 충분히 낮아지는 조건이 확인되지 않는다면 단순 유찰만 기다리는 전략도 유효하지 않습니다.