서울남부지방법원 2025타경13285. 서울 양천구 신월동 G&S프리미어 제6층 제603호, 복층구조 다세대주택입니다. 소유자는 장연순이며, 2019년 11월 11일 거래가 273,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기된 주요 권리에는 박지영의 주택임차권과 국가 압류, 한국주택금융공사가 신청한 강제경매개시결정이 있습니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 등기 순위와 임차인의 대항력 발생 시점이 다르다는 점입니다. 박지영의 임차권등기는 2025년 3월 20일 접수되었지만, 전입 및 점유는 2023년 1월 3일부터입니다. 2025년 9월 4일 국가 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 분석되며, 임차권등기에는 보증금 299,000,000원이 기재되어 있습니다.

매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 실제 취득 부담이 그만큼 줄어든다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 놓치면 안 된다

말소기준은 2025년 9월 4일 국가 압류입니다. 이후 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 국민건강보험공단 압류는 2026년 7월 6일 이미 말소되었습니다.

하지만 을구 3번 박지영의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금 299,000,000원을 전액 배당받지 못하면, 그 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 앞서 설정되었던 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2019년 11월 11일 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 299,000,000원의 의미

박지영은 전입 및 점유 시점이 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

현재 최저가 337,000,000원으로 매각되면 예상 배당액은 보증금 전액인 299,000,000원입니다. 그러나 유찰되어 매각대금이 내려가면 집행비용을 제외한 배당 가능액이 보증금보다 작아져, 매수인이 미배당 보증금을 인수하게 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

G&S프리미어는 총 14세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2025년 6월 거래 1건이며, 거래면적은 40.52㎡입니다. 경매 대상은 전용 44.94㎡로 면적 차이가 있으므로, 해당 거래가는 참고 시세로 사용해야 합니다.

신건 최저가 337,000,000원은 확인된 거래가 300,000,000원보다 37,000,000원 높으며, 거래가 대비 112.3%입니다. 해당 거래가가 대상 물건과 동일 면적은 아니지만, 확인된 거래만으로는 신건 가격이 저렴하다는 근거를 찾기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)

신건 매각가 기준 추정 배당입니다. 박지영 보증금은 전액 배당되지만 한국주택금융공사 청구액 중 276,600,362원은 미배당으로 남습니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다릅니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 미반영되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액

단순 낙찰가만 보면 2회 유찰 시 감정가 대비 64%까지 떨어집니다. 그러나 임차인에게 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계되므로 실질취득 부담은 여전히 300,000,000원을 넘습니다.

1회 및 2회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 한국주택금융공사의 예상 배당액은 0원입니다. 배당재원이 선순위 임차보증금에 충당되기 때문입니다. 이때 신청채권자의 미배당과 임차보증금의 인수는 서로 다른 문제로 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울양강초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2018.07.25 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 6층에 위치합니다. 복층구조 다세대주택으로 이용 중이며 승강기·난방·급배수 및 위생시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6m의 도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 공항소음 관련 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 관련 법령과 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택등기가 있으며 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 등기되어 있습니다. 매각 후 등록 관련 의무의 처리 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 14세대 규모이며 확인된 실거래가 1건이므로 시장가격과 매도 소요기간을 안정적으로 추정하기 어렵습니다. 복층구조 및 개별 호실 상태에 따른 가격 편차도 확인해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 박지영의 전입·점유·확정일자 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요. 매각물건명세서에 명시된 미배당 보증금 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 매수인 인수액 재계산. 낙찰가뿐 아니라 집행비용, 실제 배당액 및 인수 보증금을 합산하여 실질취득금액을 판단해야 합니다.
• 배당순위 점검. 국가 압류와 관련된 조세채권의 실제 배당순위, 당해세 및 배당기준에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있는지 확인하세요.
• 시세 표본 보완. 확인된 거래는 40.52㎡ 5층 1건으로, 대상 44.94㎡ 6층 복층과 면적·층·구조 차이가 있습니다. 동일 면적 또는 유사 복층 매물을 별도로 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기만으로 현재 실점유 상태나 인도 완료 여부가 확정되지는 않습니다. 실제 거주 여부, 열쇠 인도 및 점유 이전 가능성을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록 임대주택의 의무기간과 경매매수 후 행정상 처리 사항을 확인해야 합니다.
• 소규모 건물 관리상태. 건물 공용부분, 누수·방수, 복층 구조의 상태, 관리비 체납 및 수선 부담을 확인하세요.
• 규제 및 이용사항. 공항소음 관련 제한과 교육환경 상대보호구역, 토지거래허가 관련 적용 여부를 관계기관에서 확인하세요.
• 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”

이 사건의 핵심은 단순합니다. 대항력 있는 임차인 박지영의 보증금 299,000,000원이 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

신건 최저가 337,000,000원에서는 예상 인수액이 0원이지만, 가격 자체가 확인된 실거래 300,000,000원보다 12.3% 높습니다. 반대로 유찰되면 입찰가격은 떨어지지만 임차보증금 미배당액이 증가하여 실제 부담이 300,000,000원 부근에 묶입니다.

특히 2회 유찰 시 최저가는 215,680,000원까지 하락해도 예상 인수액 87,139,520원을 합한 실질취득은 302,819,520원입니다. 확인된 거래가보다 여전히 높으므로 이를 저가매수 기회라고 평가하기 어렵습니다.

여기에 14세대 소규모 다세대주택, 복층구조, 제한적인 실거래 표본이라는 환금성 변수까지 고려해야 합니다. 신건은 가격 부담, 유찰 후에는 보증금 인수 부담. 이 물건은 단순한 유찰 대기 전략보다는 실제 배당액과 선순위 임차보증금 승계 구조를 확정한 뒤, 충분히 검증된 시세를 기준으로 접근할 사건입니다.