서울남부지방법원 2025타경13297. 서울 강서구 화곡동 초록마을로26길 61 소재 우영빌라의 지층 비01호입니다. 건축물대장상 용도는 다세대주택이고, 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 구조입니다. 현 소유자 윤영희 씨는 2018년 6월 12일 거래가 82,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 근저당권과 압류·가압류가 설정됐고, 서울보증보험 주식회사의 청구로 강제경매가 개시됐습니다.
말소기준권리는 2018년 9월 17일 설정된 조규대 근저당권 15,000,000원입니다. 근저당권과 그 이후 등기된 권리들은 원칙적으로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 하지만 주택임차권은 등기일만으로 판단하면 안 됩니다. 서울주택도시공사의 전입일이 2018년 6월 7일로 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 배당으로 보증금이 완전히 회수되지 않으면 잔액 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-44 우영빌라 제지층 제비01호 도로명주소: 서울특별시 강서구 초록마을로26길 61 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대주택) · 지하 1층 제비01호 · 철근콘크리트조 |
| 건물규모 | 지하 1층 / 지상 4층 · 우영하이츠빌라 9세대 |
| 소유자 | 윤영희 (2018.06.12 소유권이전 · 거래가 82,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 89,614,766원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.17 · 을구 7번 · 조규대 근저당권 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 대항력 임차권 | 서울주택도시공사 · 보증금 87,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
과거 국민은행 근저당권, 새마을금고 근저당권과 기존 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 조규대 근저당권입니다. 그 뒤의 임인호 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 케이비국민카드 가압류, 서울보증보험 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 1건과 미상 점유자
| 임차인 / 점유자 | 점유 및 전입 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 서울주택도시공사 대항력 있음 |
건물 전부 점유 2018.06.04 전입 2018.06.07 확정 2018.05.11 |
87,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 있음 |
신건 배당 가정상 전액 회수 유찰 시 미회수액 인수 가능 |
| 제비 확인 필요 |
주거 점유자로 기재 전입일 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
별도 인수 위험 미확정 |
확인된 임차권자 1명(서울주택도시공사)과 별도 미상 점유자 1명이 기재돼 있습니다. '제비'가 독립된 임차인인지, 서울주택도시공사의 임대차와 관계된 점유자인지도 확인이 필요합니다. 현재 보증금 총액에는 미상 점유자의 금액을 합산하지 않았습니다.
그러나 등기된 주택임차권자는 서울주택도시공사입니다. 두 기관은 별개의 법인입니다. 따라서 이 특별매각조건만으로 서울주택도시공사 보증금 87,000,000원에 대한 대항력 포기나 인수액 0원을 확정할 수 없습니다. 실제 권리승계 또는 채권관계, 말소 대상 임차권의 동일성, 포기 효력의 적용 범위를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
특히 '제비'의 별도 점유권원과 대항력 미상 문제는 특별매각조건만으로 해소됐다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인, 비교 조건은 불완전
우영하이츠빌라의 확인된 비교 거래는 2023년 12월 139,000,000원입니다. 이를 기준으로 최저가는 비교 거래의 86.3%입니다. 그러나 비교 표본이 한 건뿐이고, 거래 면적은 52.68㎡, 층수는 1층입니다. 본건은 지층으로, 비교 거래와 동일한 조건의 가격이 아닙니다.
| 구분 | 거래월 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 비교 실거래 | 2023.12 | 52.68㎡ | 1층 | 139,000,000원 |
| 본건 감정가 | 신건 | — | 지층 | 120,000,000원 |
| 본건 최저가 | 2026.10.22 | — | 지층 | 120,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 서울주택도시공사 보증금 | 87,000,000원 | 87,000,000원 |
| 2. 조규대 근저당 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 임인호 근저당(을구 8) | 50,000,000원 | 15,520,000원 |
| 4. 임인호 근저당(을구 9) | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 케이비국민카드 가압류 | 12,530,141원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 청구 | 89,614,766원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
신건 최저가 120,000,000원에 매각된다는 가정에서 집행비용 2,480,000원과 서울주택도시공사 보증금 87,000,000원이 배당되고, 근저당권자에게 총 30,520,000원이 배당됩니다. 이 계산에서는 서울주택도시공사의 보증금이 전액 회수되므로 해당 임차권의 미배당 보증금은 0원입니다.
위 배당은 채권최고액 등을 활용한 단순 추정입니다. 당해세·법정 우선채권·최우선변제, 실제 배당순위와 점유자 '제비'의 권리는 확정 반영되지 않았습니다. 신청채권자 서울보증보험의 예상 배당은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 저가 낙찰과 인수액의 역관계
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면, 최저매각가가 내려가도 실제 취득 부담은 그만큼 줄지 않을 수 있습니다. 낙찰가 + 승계 보증금을 합쳐 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 산정 인수액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 120,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 96,000,000원 | 0원 | 96,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 76,800,000원 | 11,982,400원 | 88,782,400원 |
다만 이 회차의 인수액은 배당순위와 비용 처리에 관한 재검증이 필요합니다. 특히 집행비용 및 임차인 배당을 직접 대조해야 하며, 실제 인수액은 매각조건과 확정 배당에 따라 달라질 수 있습니다. 특별매각조건의 효력이 서울주택도시공사에 미치는지, 미상 점유자의 권리가 별도로 남는지 확인하기 전에는 인수액을 확정하거나 위 합계를 안전한 취득가로 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2002.02.02 준공된 9세대 규모의 다세대주택으로, 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 지층. 지하 1층 주거시설이므로 채광·환기·습기·누수·침수 이력 등을 반드시 현장 조사해야 합니다. 일반 지상층과 동일한 환금성을 전제하면 안 됩니다.
- 접도. 북동측 및 북서측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래허가구역 해당 여부와 적용 대상은 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 1건뿐이며 면적과 층수가 일치하지 않습니다. 소규모 빌라의 지층 물건인 만큼 매도 시 가격 협상과 환금성 부담을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 서울보증보험의 포기 및 임차권등기 말소 조건이 서울주택도시공사 임차권에 실제로 적용되는지 확인해야 합니다. 기관명이 다르므로 동일 권리로 단정하면 안 됩니다.
- 서울주택도시공사 임차권. 전입·점유·확정일자, 배당요구, 보증금 채권의 귀속과 승계, 실제 미배당 시 매수인 인수 여부를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 점유자 '제비'. 실제 점유자 신원, 임대차계약 관계, 전입일, 보증금, 점유개시 시기 및 서울주택도시공사와의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 임차인 배당순위·집행비용·당해세 등 선순위 채권을 반영하여 유찰별 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 재평가. 2023년 12월의 1층·52.68㎡ 거래만으로 지층 비01호 가치를 판단하지 말고 유사 지층 거래와 현재 매도 가능 가격을 비교해야 합니다.
- 현장 상태. 지층의 누수·침수·결로·채광·환기, 위법 구조변경 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성, 미납 공용관리비 등 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 최신 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “할인된 숫자보다 인수의 확실성이 중요하다”
서울남부지방법원 2025타경13297 우영빌라 비01호는 겉으로 보면 비교 실거래 139,000,000원보다 최저가 120,000,000원이 낮은 물건입니다. 그러나 해당 실거래는 오래된 지상 1층·상이한 면적의 단일 표본입니다. 시세보다 싸다는 판단을 확정할 근거가 부족합니다.
권리분석에서 더 중요한 문제는 서울주택도시공사의 선순위 대항력과 보증금 87,000,000원, 그리고 '제비'의 미상 점유관계입니다. 신건 가정배당에서는 임차보증금이 전액 회수되지만, 2회 유찰 시 산정된 미배당 인수액이 발생합니다. 특별매각조건상 반환청구권 포기 주체와 실제 등기된 임차권자도 서로 달라 적용 범위 확인이 필수적입니다.
결론은 권리·점유관계가 명확해질 때까지 보수적 접근입니다. 지층 다세대주택의 환금성, 비교 거래의 불일치, 임차보증금 인수 가능성을 함께 고려하면 단순히 최저가가 내려간다는 이유로 접근하기 어렵습니다. 가격보다 권리 확정이 먼저인 사건입니다.
