서울남부지방법원 2025타경13330. 영등포구 영등포동의 그린힐 제205호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 2019년 최혜윤에게 소유권이 이전되었고, 이후 지방세·국세 압류와 주택도시보증공사의 가압류가 이어졌습니다. 강제경매를 신청한 사람은 박성한으로, 등기된 임차권자와 동일한 인물입니다. 단순한 금융기관 근저당 경매가 아니라 임차보증금 회수가 중심인 강제경매라는 점에서 권리분석의 출발점이 다릅니다.

특히 임차인은 2019.11.15에 전입 및 점유를 개시했고, 2019.10.23 확정일자를 받았습니다. 이는 2021.08.09 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 현재 최저가만으로 경제성을 평가하면 실제 취득비용을 과소평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인의 위험

주택도시보증공사의 가압류는 2022.04.06 등기되었고 청구금액은 4,069,000,000원입니다. 이는 본건에 기재된 가압류 채권액이지 이 세대의 임차보증금이나 매수인 인수금액이 아닙니다. 보증기관을 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 이 금액을 임차보증금과 합산해서는 안 됩니다. 확인되는 실제 임차인은 박성한 1명입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.10억이 가격 하한처럼 작용

임차보증금 110,000,000원이 최저매각가 106,000,000원보다 큰 구조입니다. 제공된 배당 추정에서는 집행비용을 먼저 차감하고 임차인에게 배당하므로 신건 인수액은 6,284,000원으로 계산됩니다.

③ 시세 비교 — 평균가격의 착시를 구분해야 한다

그린힐의 동일·유사 면적 거래는 가격 편차가 매우 큽니다. 최근 12개월 8건 평균은 338,625,000원이며, 가장 최근 거래는 2026.08, 599,000,000원입니다. 최저매각가의 최근 평균 대비 비율은 31.3%입니다. 그러나 이 수치만으로 본건을 시세 대비 대폭 저렴한 물건으로 볼 수는 없습니다.

가격이 120,000,000원 전후인 거래와 500,000,000~600,000,000원대 거래로 크게 나뉩니다. 특히 전용 12.44㎡의 2026.03 거래는 1층과 2층 모두 120,000,000원으로 기록되어 있어, 본건과의 층·면적 유사성을 고려하면 비교 검토의 중요성이 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

집행비용 2,284,000원을 우선 공제하고 임차인에게 103,716,000원을 배당하는 가정입니다. 배당표의 박성한 임차보증금과 경매신청채권은 동일 인물에 대한 별도 기재로, 이를 서로 독립한 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류 역시 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 당해세·법정 우선순위·배당요구 및 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가

신건에서 2회 유찰 가정까지 낙찰가는 106,000,000원에서 67,840,000원으로 크게 내려가지만, 실질취득은 112,284,000원에서 111,621,120원으로 소폭 낮아집니다. 이는 임차보증금 부족분이 낙찰가 하락을 대부분 상쇄하기 때문입니다. 집행비용 추정치의 차이를 제외하면 총액은 사실상 보증금 110,000,000원에 묶이는 구조입니다.

⑥ 세금 압류·채권 구조 — 추가 확인이 필요한 권리

등기상 여러 세금 압류가 존재합니다. 최초 압류는 2021.08.09 영등포구이며, 이후 국세 및 지방세 관련 압류가 이어집니다. 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정도 존재합니다. 이들 등기가 매각으로 소멸하더라도 당해세 및 법정 우선채권이 배당에 미치는 영향은 별도로 검토해야 합니다.

또 하나의 특이점은 임차인 박성한이 강제경매 신청채권자와 동일하다는 점입니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 주의사항으로 기재되어 있습니다. 그러나 동일 인물이라는 사정만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 임대차계약과 보증금 지급, 전입·점유 및 신청채권의 법적 근거를 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포본동 주민센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 영등포역이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 접도. 북동측 약 3~4m 도로와 접합니다. 협소한 도로 조건은 실제 차량 동선과 주차 여건을 함께 점검해야 합니다.
• 토지. 부정형 평지이며 제2종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 3,928,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 본건의 정확한 허가 대상 여부와 적용 기간은 입찰 시점에 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 그린힐은 29세대 규모의 소규모 주거건물입니다. 실거래 표본에서도 가격 차이가 크게 나타나므로 대단지 아파트와 같은 균질한 시세 형성을 기대하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수. 을구 4번 박성한의 임차보증금 110,000,000원과 전액 미변제 시 매수인 인수 조건을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 배당 확인. 신건 예상배당 103,716,000원, 예상 인수 6,284,000원은 당해세 등이 반영되지 않은 추정입니다. 실제 배당순위와 금액을 대조해야 합니다.
• 임대차 진정성. 박성한의 계약서, 보증금 지급, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기 및 신청채권 근거를 확인하세요.
• 세금 압류. 영등포구·양천세무서·의왕시·강동구·양천구·강북구 관련 압류의 성격과 법정기일, 우선 배당 가능성을 확인하세요.
• 시세 원본. 12.44㎡와 12.74㎡ 거래의 120,000,000원대 및 500,000,000~600,000,000원대 가격 차이가 발생한 원인을 검증하세요.
• 실질취득 계산. 신건 및 유찰 회차별로 낙찰가와 인수액을 합산해 판단하세요. 최저가만으로 수익률을 계산하면 안 됩니다.
• 점유·인도. 임차권등기가 되어 있어도 실제 현재 점유 상태와 인도 조건은 현장 및 관계 서류를 통해 재확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 미납 관리비, 취득 관련 비용, 명도 및 보증금 정산을 고려해 입찰자금 계획을 수립하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수까지 포함한 총액을 보라”

이 사건을 단순히 감정가 106,000,000원의 영등포 소형 주택이라고 보면 중요한 위험을 놓치게 됩니다. 핵심은 말소기준 이전에 형성된 임차인의 대항력과 110,000,000원 보증금입니다. 신건 기준 매수인 예상 인수액은 6,284,000원, 실질취득은 112,284,000원이며 유찰 이후에도 실질 부담이 크게 줄지 않습니다.

최근 실거래 평균 338,625,000원은 거래별 격차가 지나치게 커 그대로 가격 메리트의 근거로 사용하기 어렵습니다. 본건과 유사한 면적·층의 120,000,000원 거래를 우선 검토하고, 고가 거래의 성격을 확인해야 합니다. 여기에 세금 압류와 임차보증금 배당 불확실성까지 고려하면 권리와 가격 모두 추가 검증이 필요한 사건입니다.

결론은 입찰 보류 및 원본 재검증입니다. 임차권 인수액과 배당순위가 명확해지고, 실거래 가격의 차이가 설명된 이후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 물건에서는 저렴해 보이는 최저매각가보다 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 인수하는지가 더 중요합니다.