서울남부지방법원 2025타경13354. 서울 구로구 개봉동 성진그린빌 제3층 제302호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 전용면적은 28.88㎡입니다. 사건의 물건종류 표시는 다가구주택으로 되어 있지만 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 감정평가상 용도도 단지형다세대주택입니다. 입찰 전 매각목록과 건축물대장을 대조해야 합니다.
이 물건의 핵심은 감정가보다 임차권의 순위입니다. 이미란은 2020.04.28. 전입 및 점유를 시작했고, 2020.03.30. 확정일자를 갖추었습니다. 반면 말소기준은 2022.01.21. 국가의 압류입니다. 임차인의 대항요건이 훨씬 먼저 성립한 만큼 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 실제 매각물건명세서에도 이러한 인수 조건이 명시되어 있습니다.
가격도 불리합니다. 최근 동일 면적 실거래는 210,000,000원인데 신건 최저가는 230,000,000원으로 더 높습니다. 전체 거래 평균과 비교하면 104.7%, 최근 12개월 평균과 비교하면 109.5%입니다. 최근 거래 흐름도 과거 대비 -5.8% 하락한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 334-16 성진그린빌 제3층 제302호 도로명주소: 서울특별시 구로구 개봉로17아길 20 |
| 물건종류 / 용도 | 사건 표시: 다가구주택 등기: 집합건물 감정평가상 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 면적 / 층수 | 전용 28.88㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호 |
| 건물 현황 | 성진그린빌 · 12세대 · 2019.12.06. 준공 |
| 소유자 | 임연순 · 2020.08.06. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미란 / 223,000,000원 |
| 주요 임차보증금 | 이미란 223,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
이미란의 임차권은 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖추었습니다. 임차권등기는 2023.07.26. 이루어졌지만, 임차권등기 시점만 보고 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
2022.01.21. 국가(기흥세무서장)의 압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤 2023.01.17. 주택도시보증공사의 가압류 338,000,000원, 2023.12.14. 구로구 압류, 2025.11.18. 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이들 등기상 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수와는 별개입니다.
주택도시보증공사의 338,000,000원 가압류는 채권자 권리로 표시되어 있으며, 임차인 이미란의 보증금에 합산하지 않습니다. 경매신청인 역시 이미란으로, 신청채권 223,000,000원은 동일 임차권 관련 청구입니다. 이를 별도의 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 확정된 선순위 임차권과 미상 점유자
| 성명 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이미란 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
223,000,000원 | 2020.04.28. 2020.03.30. |
대항력 있음
우선변제 있음 배당요구 확인 |
미배당 잔액 인수 신건 예상 0원 유찰 시 인수 발생 |
| 차권자 주거 점유 기재 |
미상 | 미상 / 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
판정 불가 점유·임대차관계 확인 필요 |
실제 임차·점유 관련 명의 2건이 확인됩니다. 이미란은 보증금과 권리관계가 확인된 임차권자이며, 차권자는 독립된 임대차 여부 및 보증금이 미상입니다. 따라서 확정된 임차권자 1명 외에 별도 점유자 1명의 권리 확인이 필요합니다. 보증기관의 가압류는 별도 임차인으로 세지 않습니다.
2회 유찰: 낙찰가 147,200,000원 + 인수 78,660,800원 = 225,860,800원
낙찰가는 크게 내려가지만 이미란에게 배당되지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 증가합니다. 집행비용을 제외하면 실질취득비용이 보증금 223,000,000원에 가까워지는 구조입니다. 유찰되었다고 그만큼 저렴하게 취득하는 것이 아닙니다. 위 금액은 확인된 임차권에 관한 시나리오이며, 미상 점유자의 추가 권리·취득부대비용은 별도입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 비싸고 추세도 하락
성진그린빌은 12세대 규모이며, 확인된 실거래는 모두 4건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026년 7월, 전용 28.88㎡, 3층, 210,000,000원의 1건입니다. 이 거래가 경매 대상과 면적·층수가 일치해 가장 중요한 비교 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.88㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.04 | 29.75㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2022.05 | 29.75㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2022.05 | 29.75㎡ | 2 | 209,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 219,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.88㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
과거 거래가 섞인 전체 평균은 219,750,000원이지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 210,000,000원입니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래 210,000,000원에 무게를 두는 것이 합리적입니다.
신건 최저가 230,000,000원은 최근 시세보다 20,000,000원 높고, 최근 시세의 109.5%입니다. 과거 대비 최근 거래 추세도 -5.8%로 하락했습니다. 유찰 후에는 낙찰가 자체가 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수액을 합친 실질취득비용이 약 226,000,000원 수준이므로, 여전히 최근 실거래보다 높습니다.
④ 예상배당표 (신건 230,000,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 이미란 · 우선변제 | 223,000,000원 | 223,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 338,000,000원 | 2,980,000원 |
| 3. 이미란 · 경매신청채권 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,020,000원을 먼저 공제하고 임차인 이미란에게 223,000,000원을 배당하는 가정입니다. 이미란의 경매신청채권 223,000,000원은 동일인의 권리로서 보증금과 별도 합산하는 금액이 아닙니다. 위 배당표는 제공된 추정 시나리오이며, 세금채권 우선순위·법정기일·배당절차 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다
| 구분 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 230,000,000원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 184,000,000원 | 42,376,000원 | 226,376,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 147,200,000원 | 78,660,800원 | 225,860,800원 |
1회 유찰 시 임차인 이미란의 예상배당은 180,624,000원이고, 나머지 42,376,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 예상배당 144,339,200원, 인수 78,660,800원입니다.
따라서 낙찰가 147,200,000원만 보고 최근 시세 210,000,000원보다 크게 저렴하다고 판단하는 것은 잘못입니다. 매수인이 부담하는 확인된 선순위 임차보증금까지 합치면 225,860,800원이고, 최근 실거래보다 15,860,800원 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉2동 주민센터 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.12.06. 준공된 성진그린빌 12세대 규모이며, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 8미터 도로에 접하고 있으며, 인접필지 대비 완경사의 건부지입니다. 토지 공시지가는 3,109,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정사항이 있으므로 대상 용도·거래유형에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 민간임대주택등기와 관련된 임대사업자 의무 및 매각 후 처리 여부는 별도 검토가 필요합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 공동주택으로 실거래 표본이 적습니다. 최근 12개월 거래 1건에 의존해야 하고 최근 거래 추세가 -5.8%이므로 환금성과 가격 변동에 대한 보수적 평가가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 조항 원본 확인. 을구 1번 이미란의 대항력, 임차권등기명령, 전입일·확정일자, 배당요구 및 미배당 인수 조항을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 신건 배당의 전액 변제 여부. 예상배당 223,000,000원이 실제로 보장되는 것은 아닙니다. 체납세금의 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 차권자 조사. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 별도 대항력 및 인수위험이 남아 있습니다. 현황조사·전입세대 확인 및 점유관계를 대조하세요.
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 1회 유찰 시 226,376,000원, 2회 유찰 시 225,860,800원의 실질취득 시나리오를 최근 거래 210,000,000원과 비교해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래 추세 -5.8%, 최근 12개월 표본 1건, 동일 건물 평균 유찰 9.4회를 감안해 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 용도 불일치 확인. 사건 물건종류의 다가구주택 표시와 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택), 집합건물 등기 내용을 매각목록 및 건축물대장과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각에 따른 처리 여부를 확인하세요.
- 명도·관리비. 현재 점유자, 실제 거주 여부, 인도 가능성, 미납 관리비 및 추가 명도비용을 확인하세요.
- 경매 진행상태 재확인. 2026.10.22. 매각기일의 변경·정지 여부 및 최신 명세서와 등기 변동을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 경매”
이 물건은 권리도, 가격도 가볍게 접근하기 어렵습니다. 이미란의 대항력 있는 임차보증금 223,000,000원이 선순위에 있고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금을 매수인이 인수한다는 조항이 있습니다. 신건에서는 예상배당상 전액 변제가 가능하지만, 유찰되면 매수인의 인수액이 증가합니다.
가격 측면에서도 감정가 230,000,000원은 최신 거래 210,000,000원의 109.5%입니다. 최근 거래 추세는 -5.8% 하락이며, 유찰 후 선순위 임차보증금을 반영한 실질취득비용도 약 225,860,800~226,376,000원으로 최근 거래가격을 웃돕니다. 미상 점유자의 권리 위험까지 고려하면 단순 유찰 대기만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
결론은 보수적 입찰 보류입니다. 임차권 전액 변제 가능성, 별도 점유자의 권리, 실제 배당순위를 원본으로 확인하고, 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다. 특히 이 사건은 낮아지는 최저가보다 남아 있는 보증금이 더 중요한 물건입니다.
