서울남부지방법원 2025타경13441. 서울 강서구 등촌동 그레이스힐 14층 1513호에 대한 임의경매입니다. 등기상 현재 소유자는 조영민·조윤민으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 원래 박영순 명의였던 부동산이 2024년 3월 12일 상속을 원인으로 2024년 9월 26일 이전됐습니다. 한국주택금융공사는 2012년 설정한 채권최고액 866,000,000원의 근저당권을 근거로 경매를 신청했습니다.

일반적인 담보권 실행 경매라면 근저당권의 소멸 여부가 중심이겠지만, 이 사건에는 놓치기 쉬운 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 토지의 별도등기와 구분지상권 인수를 명시하고 있다는 점입니다. 또한 감정상 이용상태는 노인복지주택으로, 통상적인 아파트와 같은 매매·입주·임대 가능성을 전제로 분석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸하는 근저당과 남는 토지 권리

말소기준권리는 2012년 2월 8일 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 채권최고액은 866,000,000원이지만, 근저당권은 매각으로 소멸하며 이 금액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다. 2025년 11월 27일의 임의경매개시결정등기도 소멸 대상입니다.

등기에는 2012년 2월 8일 주택담보 노후연금보증 관련 금지사항등기도 확인됩니다. 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정이나 임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 내용입니다. 이 금지사항등기와 경매매각에 따른 정리 관계도 최종 확인이 필요합니다. 반면 2006년의 입주예정자 관련 금지사항등기는 이미 말소됐습니다.

② 임차·점유 관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 공실이나 소유자 점유로 해석할 수는 없습니다.

점유자의 전입일, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 실제 점유 경위가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이 존재한다거나 존재하지 않는다고 확정할 수 없습니다. 현재 예상배당상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 입찰 전 현황조사와 전입세대 등 관련 자료 대조가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 일반 아파트 시세와 직접 비교하면 위험

감정가와 현재 최저매각가는 모두 205,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 금전 인수 추정액 0원 기준의 최소 실질취득액도 205,000,000원입니다. 다만 구분지상권의 법률적 부담, 취득 부대비용 및 점유 관계 확인에 따른 비용은 여기에 포함되지 않습니다.

이 물건은 교육연구시설(노인복지주택)로 이용 중이므로 인근 일반 아파트·오피스텔 거래가격만을 기준으로 적정가를 추정하기 어렵습니다. 동일한 법적 용도와 이용조건을 가진 물건의 실제 거래를 기준으로 가격과 환금성을 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

한국주택금융공사의 근저당 채권최고액 866,000,000원을 기준으로 하면, 집행비용 공제 후 예상배당은 201,330,000원이며 미배당액은 664,670,000원입니다. 경매신청 청구액은 157,311,695원으로, 채권최고액과 구분해야 합니다. 배당계산에서 신청 청구액은 충족되는 것으로 추정되지만, 최종 배당액과 채권 잔액은 확정절차에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당은 담보권자가 배당받지 못하는 금액을 뜻하며 매수인 인수액과 다릅니다. 토지 구분지상권의 경제적 부담은 배당표에 금액으로 반영되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수권리는 남는다

예상 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 최저가가 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 내려갑니다. 그러나 근저당 미배당액 증가와 관계없이 토지 구분지상권은 인수권리로 남습니다. 2회 유찰 시에는 한국주택금융공사의 신청 청구액 157,311,695원도 예상배당 128,563,200원으로 충족되지 않는 시나리오입니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 등촌동 가양역 10번 출구 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 9호선 가양역 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 14층에 위치하고 석재 외벽마감, 샤시창호, 승강기·소방·난방 등 설비가 확인됩니다.
• 법적 용도. 교육연구시설(노인복지주택)로 이용 중입니다. 실제 입주 자격, 사용 가능 범위, 임대·전매 조건을 일반 공동주택과 동일하게 가정해서는 안 됩니다.
• 토지. 준공업지역이며, 감정요항표상 대체로 부정형 평지입니다. 북동측 약 30m 포장도로로 출입하고, 토지 전체 면적은 4,227.5㎡, 개별공시지가는 9,779,000원/㎡입니다. 전체 토지 면적은 개별 호수의 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 도시계획. 공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역·과밀억제권역·도시철도 저촉·상대보호구역 등 여러 제한이 확인됩니다. 건축선 및 높이 관련 제한도 검토 대상입니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 대상자·용도 및 기간이 다른 허가구역 지정 사항이 기재되어 있습니다. 현재 적용 여부와 이 물건의 법적 용도에 대한 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 노인복지주택의 특수 용도와 토지 구분지상권 인수는 잠재 매수층을 제한할 수 있습니다. 일반 아파트 거래량을 그대로 적용해 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 을구 9번 구분지상권 원본 확인. 2006.12.13 등기된 구분지상권의 목적, 공간적 범위, 존속기간, 권리자와 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수조건 대조. 토지 별도등기의 인수 범위를 매각물건명세서 및 토지 등기사항과 대조해야 합니다.
• 노인복지주택 이용조건. 교육연구시설로 이용 중인 현황과 실제 건축물대장상 용도, 입주·사용·임대·처분 가능 조건을 확인해야 합니다.
• 점유·임차 조사. 임대관계가 미상인 만큼 점유자를 확인하고 전입세대, 임대차 보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 점검해야 합니다.
• 한국주택금융공사 관련 금지사항등기. 주택담보 노후연금보증에 따른 금지사항등기의 매각 후 처리와 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 적정가격 검증. 일반 아파트가 아닌 노인복지주택의 동일·유사 용도 거래를 확인하고 구분지상권 인수에 따른 이용·처분 부담을 가격에 반영해야 합니다.
• 취득 후 비용. 미납 공용관리비, 명도비용, 취득 관련 세금, 시설 유지관리 및 등기비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.22 입찰 전 법원 매각공고와 기일 변경, 매각조건 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”

이 사건의 근저당권은 매각으로 소멸하며, 예상배당의 부족액 664,670,000원도 매수인 채무로 넘어오지 않습니다. 그 점만 보면 비교적 단순한 담보권 실행 경매입니다.

하지만 토지 구분지상권이라는 명시적 인수권리가 있고, 건물은 일반 아파트가 아닌 교육연구시설(노인복지주택)으로 이용되고 있습니다. 임대관계도 확인되지 않아 실제 점유 위험을 배제할 수 없습니다. 이와 같은 조건에서는 신건 최저가 205,000,000원이 감정가와 동일하다는 사실만으로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 토지 구분지상권의 권리 범위와 노인복지주택의 실제 이용·처분 조건을 먼저 확정하고, 유사 용도 거래를 통해 취득가격의 적정성을 검증해야 합니다. 말소되는 채무보다 남는 토지 권리가 더 중요한 경매라는 점을 끝까지 유지해야 합니다.