의정부지방법원 2025타경72994. 경기도 의정부시 호원동에 위치한 회룡오피스텔 관련 경매입니다. 등기상 소유자는 박연풍이며, 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 6층 규모의 철근콘크리트조 근린생활시설 및 오피스텔 등으로 이용되고 있습니다. 경매 대상은 근린시설과 토지를 포함하며, 매각조건은 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.

등기부의 말소기준권리는 2020년 2월 11일 설정된 포천제일신용협동조합의 근저당권입니다. 그 이후 설정된 최명규 근저당권과 믿음신용협동조합 가압류 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들이 다수 존재하고, 일부는 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 청구할 가능성이 있습니다.

여기에 건축물대장상 위반건축물 표시와 원상복구 시정명령까지 겹쳐 있습니다. 따라서 등기부상 담보권이 말소된다는 사실만으로 권리가 깨끗한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸해도 임차인 위험은 남는다

권리 변동의 핵심 흐름을 선별했습니다. 과거 이미 말소된 전세권·근저당권 등은 별도 설명으로 구분합니다.

2010년 수산업협동조합중앙회 및 우리은행의 근저당권과 과거 설정된 전세권들은 이미 말소된 이력이 있습니다. 특히 과거의 전세권 설정 내역과 현재 효력이 있는 임차권등기는 구분해야 합니다.

한편 국세·지방세 관련 압류가 여러 차례 나타났으며, 현재 기록상 국민건강보험공단 압류도 존재합니다. 해당 권리의 등기상 소멸 여부와 별개로 당해세 등 우선배당채권의 실제 규모는 배당액과 잔여금을 바꿀 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 인수금 2.45억은 최소한의 확인 금액

이 물건은 다수 호실에 주거 임차인과 임차권등기권자가 존재합니다. 대항력은 전입·점유의 지속 및 임차목적물의 적법한 사용관계 등을 함께 확인해야 하며, 단순히 등기가 후순위라는 이유만으로 전체 보증금 반환 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

매수인 인수 가능 보증금 — 금액이 확인된 임차인

위 합계는 확인된 보증금 중 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수로 분류한 금액입니다. 실제 인수는 임대차의 유효성, 대항요건 유지, 배당결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 소유자가 대표자인 법인의 임대차는 독립적인 권리 성립 여부를 확인해야 합니다.

대항력 가능성이 있으나 보증금이 확인되지 않은 점유자

임차권등기권자 — 배당과 잔여 보증금 확인

임차권등기권자 조성아의 전입일 2021.02.19 및 확정일자 2021.02.19는 등기 기재사항을 기준으로 확인됩니다. 임차권등기 경정은 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 최창송의 다른 표기 및 동일 호실의 현황조사상 점유자 역시 동일인 여부 확인이 필요합니다.

기타 점유 및 후순위 임차인

말소기준 이후 전입한 임차인도 다수입니다. 이들은 제공된 전입일 기준으로 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 보증금 미상·배당요구 여부 및 실제 점유관계는 명도비용과 배당 검토에 영향을 줄 수 있습니다.

그 밖에 김신영·박유선 등 점유 관련 정보가 불명확한 사람과 호실이 확인되지 않은 외국인 명의의 현황조사 대상자가 있습니다. 전입일·보증금·점유범위가 특정되지 않는 경우에는 대항력 가능·미상으로 두고 원본 명세서와 실제 현황을 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 5,051,753,000원 가정)

다음은 제공된 배당 시뮬레이션을 기초로 한 예시입니다. 매각대금에서 집행비용과 우선변제 대상 임차인 보증금을 차감한 뒤, 근저당권 및 가압류채권의 배당액을 반영한 구조입니다.

예상배당은 채권최고액·청구금액 등을 사용한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 채권원리금, 배당요구 종기, 조세채권의 법정기일, 최우선변제권, 다른 임차인의 배당권 및 공동담보 배당 등은 반영 결과를 바꿀 수 있습니다. 예상 소유자 잔여금은 확정된 교부액이 아닙니다.

④ 낙찰가 시나리오 — 유찰되어도 인수금은 별도

이 사건에서 입찰가를 평가할 때는 최저매각가만 볼 것이 아니라 낙찰대금 + 임차보증금 인수액을 함께 계산해야 합니다. 단, 현재 확인된 인수금은 전체 확정액이 아닙니다.

각 실질취득액은 해당 회차의 가정 매각가에 확인된 인수금 245,000,000원을 더한 금액입니다. 미확인 보증금, 취득 관련 세금·비용, 명도비용, 체납 관리비 및 위반건축물 시정비용은 제외합니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 최저가 변경 여부는 매각공고로 확인해야 합니다.

⑤ 위반건축물 — 권리분석보다 더 큰 가격 변수

매각물건명세서에 기재된 위반 내용은 단순한 경미한 수선 문제가 아닙니다. 건축물의 실제 사용방식과 법정 용도가 달라 원상복구·자진철거 시정명령이 기재되어 있습니다.

감정평가요항에는 '공부와의 차이 없음'이라는 일반 기재가 있으나, 매각물건명세서에는 구체적인 위반건축물 및 시정명령 내용이 있습니다. 따라서 일반적인 감정요항만으로 위반 상태가 해소되었다고 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·교통·토지이용 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 의정부시 호원동 회룡초등학교 남측 인근입니다. 단독주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있고, 남동측 인근으로 수도권 전철 1호선 망월사역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하 1층·지상 6층. 도시가스 난방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역·과밀억제권역·한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 도로 조건. 토지 관련 정보에는 중로한면 접면, 평지·부정형 등의 특성이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 오피스텔이 혼재한 건물이며, 다수 임차인과 위반건축물 시정명령이 존재합니다. 일반적인 적법 건축물보다 매수층 및 금융조달 조건이 제한될 가능성을 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 선순위 임차인 보증금 확정. 이정희·유지호·김기선·이문조·배정훈·최규희·양세련·여채용·노혜연·채선아 등의 실제 보증금과 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 인수금 245,000,000원 재검산. 확인된 금액 외에 미상 보증금이 남아 있으며, 법인 명의 임차인의 유효성도 검토해야 합니다.
• 임차권등기와 배당요구 확인. 등기된 임차권자와 현황조사 명의가 동일한 경우 중복 계산을 방지하고, 실제 배당 결과에 따른 잔여 보증금 반환의무를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 시정명령. 무단증축 109.5㎡, 무단용도변경 443.06㎡, 23실 증가에 대해 원상복구 범위와 적법화 가능성을 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 대조. 2층·3층 학원 용도와 현재 오피스텔 이용상태의 차이가 매각 후 사용 및 임대에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 조세채권. 국세·지방세 압류와 당해세, 국민건강보험공단 채권 등의 실제 우선순위·미납액을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 포천제일신용협동조합 근저당권의 공동담보 토지인 호원동 274-55·258-20·274-61의 매각범위와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 명도와 수익성 검토. 다수 호실의 실제 점유자, 계약조건, 월세 수납상태, 연체·분쟁 여부 및 호분할 원상복구 이후 임대가능 면적을 확인해야 합니다.
• 입찰자금. 낙찰대금 외 인수 보증금, 취득 관련 비용, 시정비용, 관리비 및 예상 명도비용을 별도 자금계획에 반영해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 배당요구 자료 및 최신 매각조건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “채권자 미배당 0원”이 “안전한 낙찰”을 뜻하지는 않는다

의정부 회룡오피스텔의 핵심은 낙찰가가 얼마냐보다, 낙찰 이후 무엇을 책임져야 하느냐입니다. 신건 최저매각가 5,051,753,000원에 확인된 인수 보증금만 더해도 실질취득 부담은 5,296,753,000원입니다. 아직 밝혀지지 않은 선순위 임차인의 보증금은 추가 위험으로 남습니다.

더 중요한 문제는 위반건축물입니다. 무단증축과 용도변경, 호실분할에 대한 원상복구 의무가 실제로 집행되면 현재 임대구조와 수익성 자체가 바뀔 수 있습니다. 신건 가격은 적정 시세와 비교할 근거가 부족하고, 유찰되더라도 확인된 인수금과 건축상 위험은 그대로 검토해야 합니다.

결론은 신중한 보류입니다. 선순위 임차인별 인수금, 건축물 시정범위와 비용, 정상화 이후 임대수익, 실제 거래가치가 확인된 다음에야 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 단순히 감정가에서 얼마 할인됐는지를 근거로 접근할 물건은 아닙니다.