서울남부지방법원 2025타경13580. 서울 구로구 구로동 비즈트위트레인보우 18층 1832호의 업무시설(오피스텔) 강제경매입니다. 현 소유자 이창호는 2018.08.20 소유권이전을 마쳤고 당시 등기 거래가액은 115,000,000원입니다. 2024.01.17 국(금천세무서장)의 압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 2024.09.13 한국토지주택공사의 임차권등기, 2025.11.27 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 2026.06.09 금천구 압류가 이어집니다.
겉으로는 감정가와 최저가가 같은 단순한 신건입니다. 그러나 임차권등기상 보증금은 138,000,000원으로 매각가를 초과합니다. 여기에 실제 점유자로 조사된 권두혁의 보증금이 미상이고, 서울보증보험 주식회사의 특별매각조건까지 있어 임차보증금 인수 여부와 확약 적용 범위를 가장 먼저 구분해야 합니다. 가격 역시 최근 실거래와 비교하면 매력적이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제18층 제1832호 (도로명주소: 공원로6길 25) |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 19.51㎡ · 20층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 이창호 · 2018.08.20 소유권이전 · 등기 거래가액 115,000,000원 |
| 사용승인 | 2012.06.05 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 140,986,848원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.17 국(금천세무서장) 압류 |
| 임차권등기 | 한국토지주택공사 · 보증금 138,000,000원 |
| 특별매각조건 | 서울보증보험 주식회사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준권리는 2024.01.17 압류입니다. 그보다 먼저 한국토지주택공사 관련 임대차에는 2022.07.26 주민등록, 2022.07.28 점유개시, 2022.06.30 확정일자가 존재합니다. 따라서 임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2024.09.13에 이루어졌더라도 선행 대항력과 우선변제권에 따른 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
2025.11.27 강제경매개시결정과 2026.06.09 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 한국토지주택공사 임차권등기 역시 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있으나, 등기 말소와 대항력 있는 보증금 반환채무의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 해당 보증금의 실제 인수 여부는 특별매각조건에 따른 포기·말소의 효력과 이행을 확인해야 판단할 수 있습니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인 1명
| 성명 / 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 권두혁 실제 임차인 · 점유 조사 |
2025.11.21 / 미상 | 미상 |
대항력 없음*
우선변제 미상 조사된 전입일은 말소기준 이후. 다만 선행 임대차와의 관계 확인 필요. |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 · 임차권등기 |
2022.07.26 / 2022.06.30 | 138,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
승계 신고 권두혁 보증금의 중복 신고 · 별도 임차인 아님 |
* 권두혁의 2025.11.21 전입만으로는 말소기준권리에 대항하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자 및 선행 임대차에 관한 사실관계가 완전히 확인된 것은 아니므로, 조사된 전입일에 따른 판정과 별도로 권리관계의 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 10.3% 높은 신건
비즈트위트레인보우의 유사 전용면적 19.02~19.61㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 102,958,333원, 최근 12개월 10건 평균은 104,250,000원입니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 19.61㎡ | 12 | 93,000,000원 |
| 2026.09 | 19.61㎡ | 15 | 99,000,000원 |
| 2026.08 | 19.51㎡ | 11 | 103,000,000원 |
| 2026.06 | 19.02㎡ | 20 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 19.02㎡ | 10 | 102,500,000원 |
| 2026.05 | 19.61㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 19.61㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 2025.11 | 19.51㎡ | 19 | 115,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2025.10 | 19.02㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2025.08 | 19.02㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2025.07 | 19.02㎡ | 8 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 104,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 102,958,333원 |
신건 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 평균 104,250,000원의 110.3%입니다. 최신 거래인 2026.09의 93,000,000원과 비교해도 높습니다. 최근과 과거 거래의 비교 추세는 +8.0%로 제시되어 하락 추세는 아니지만, 그렇다고 현재 최저가의 가격상 불리함이 해소되는 것은 아닙니다.
특별매각조건을 적용하지 않은 실질취득액 140,410,000원은 최근 실거래 최고액 116,000,000원도 초과합니다. 확약 미적용 시에는 낙찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 하며, 확약 적용 시에도 신건 최저가 자체가 최근 시세보다 비쌉니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,410,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 · 보증금 우선변제 | 138,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 강제경매 신청채권 | 140,986,848원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 25,410,000원 |
집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 한국토지주택공사 보증금의 미배당액 25,410,000원은 특별매각조건을 적용하지 않은 룰상 인수액이며, 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면 해당 인수액은 실질 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 115,000,000원 | 25,410,000원 | 140,410,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 92,000,000원 | 48,056,000원 | 140,056,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 73,600,000원 | 66,124,800원 | 139,724,800원 |
* 실질취득액은 특별매각조건에 따른 포기·말소를 적용하지 않은 계산상 매각가 + 보증금 인수액입니다. 해당 확약이 유효하게 이행되면 이 보증금에 관한 인수는 실질 0원으로, 회차별 매각가가 가격 비교 기준이 됩니다. 다만 확약 외 미상 권리 및 부대비용은 별도입니다.
특별매각조건을 적용하지 않는 경우 신건부터 2회 유찰까지 매각가는 크게 내려가지만, 실질취득 부담은 139,724,800~140,410,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 보증금 인수형에서는 낙찰가가 싸졌다는 이유만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 반대로 특별매각조건이 유효하게 이행되어 해당 보증금 인수가 0원이 된다면, 1회 유찰 매각가 92,000,000원과 2회 유찰 매각가 73,600,000원을 최근 시세와 비교해 볼 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교 북동측 인근으로, 상업용·업무용 건물과 공동주택, 오피스텔, 관공서, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 1·2호선 신도림역이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2012.06.05 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 18층이며, 난방·승강기·CCTV·기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역은 대상 용도·대상자·기간이 구분되어 있으므로 본 오피스텔에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 130세대 규모이며, 유사 전용면적 실거래 12건의 가격 범위는 90,000,000~116,000,000원입니다. 층과 면적에 따른 가격 차이가 있고, 최근 거래 평균보다 신건 최저가가 높아 재매각 시 가격 경쟁력을 신중하게 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 서울보증보험 주식회사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매수인에게 실제로 어떤 효력을 갖는지 확인하세요.
- 보증기관 승계관계. 한국토지주택공사의 임차권등기와 서울보증보험 주식회사의 반환청구권 포기가 동일 채권을 대상으로 유효하게 연결되는지 확인하세요.
- 권두혁의 보증금·점유. 조사된 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 선행 임대차 승계관계 및 독립 권리의 존부를 확인하세요.
- 실질취득액 기준. 확약이 인정되지 않는 경우에는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액으로 시세를 비교하세요.
- 유찰 시 가격 판단. 확약 적용 여부를 먼저 확정하고, 최근 12개월 평균 104,250,000원 및 최신 거래 93,000,000원과 비교해 입찰 상한을 설정하세요.
- 명도·점유. 실제 점유자의 신분과 인도 가능 시점, 협의 및 인도 절차를 확인하세요.
- 체납·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 기타 인수 가능 비용과 기계식 주차설비 사용조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 특별매각조건을 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음”
이 사건은 단순히 보증금 138,000,000원을 전부 떠안는 경매도, 반대로 조건부 매각이라는 이유로 아무 위험 없이 싸게 낙찰받는 경매도 아닙니다. 선순위 임차권과 보증기관 승계, 서울보증보험 주식회사의 반환청구권 포기·말소 조건을 함께 해석해야 하는 조건부 권리분석 물건입니다.
특별매각조건이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 인수액은 실질 0원으로 볼 수 있지만, 권두혁의 미상 권리와 확약 범위 밖 권리관계는 추가 확인이 필요합니다. 가격 측면에서는 신건 최저가 115,000,000원이 최근 시세 평균의 110.3%이고, 최신 거래 93,000,000원보다도 높아 현재로서는 가격 메리트가 없습니다.
결론은 권리 조건부 확인, 신건 가격 보류입니다. 보증금 포기·임차권 말소의 효력을 원본으로 검증한 뒤, 유찰로 가격 경쟁력이 확보되는지를 관찰하는 접근이 합리적입니다. 확약이 불확실한 상황에서는 낙찰가가 아닌 약 1.4억 원의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
