서울남부지방법원 2025타경13639. 서울 구로구 구로동 한신휴플러스아파트 102동 13층 1301호입니다. 비교 실거래 면적은 58.03㎡이며, 2007년 사용승인을 받은 419세대 아파트 단지입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 경매가 발생한 원인입니다.
공유자 조대순·조성순·조창순이 각각 지분 3분의 1을 보유하고 있고, 공유자 중 조창순이 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다. 등기상 경매개시결정은 임의경매로 기재돼 있으나, 그 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 따라서 은행이 근저당을 실행하는 일반적인 담보권 경매와 구분해 판단해야 합니다.
가격 측면에서는 신건임에도 비교 기준이 나쁘지 않습니다. 전체 실거래 평균은 792,583,333원이지만, 실제 가격 판단에는 더 최근의 12개월 평균 797,454,545원을 우선 적용합니다. 최근 거래가격 추세도 +7.9%로 상승 방향입니다. 다만 신건 최저가와 실거래의 차이가 곧바로 순이익을 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13639 |
|---|---|
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매 · 신청인 조창순 |
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 1280 한신휴플러스아파트 제102동 제13층 제1301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 디지털로31길 120 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 실거래 전용 58.03㎡ · 지상 19층 중 13층 |
| 소유자 | 조대순(3분의 1) · 조성순(3분의 1) · 조창순(3분의 1) |
| 소유권 취득 원인 | 2022.01.18 상속 · 2024.08.02 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 749,000,000원 / 749,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 경매개시결정 | 2025.12.03 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인 | 2026.10.09 발행 · 서울남부지방법원 등기국 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 이미 말소, 핵심은 공유물분할
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2007년 조진국 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌고, 2011년 구로3동새마을금고가 채권최고액 13,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 그러나 이 근저당은 2017.02.27 이미 말소됐습니다.
이후 2022년 상속을 원인으로 현재 공유자 3명에게 소유권이 이전됐으며, 2025.12.03 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 분석상 경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있지만, 이 사건은 공유물분할에 따른 경매로서 일반적인 담보권 실행과 원인·절차를 구분해야 합니다. 경매개시결정등기는 매각에 따라 말소되는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고 임차인 없음, 임대관계 미상
| 구분 | 확인 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 실제 신고 임차인 | 0명 | 신고 없음 |
| 대항력 | 전입·점유·임대차계약 확인 필요 | 미확정 |
| 우선변제권 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 미확정 |
| 매수인 승계 | 현재 산정 인수액 0원 · 미확인 임차권은 별도 검토 | 조건부 |
| 감정평가상 임대관계 | 미상 | 현장 확인 |
신고된 임차인은 0명이고, 현재 계산된 인수보증금도 없습니다. 그러나 감정평가의 임대관계 조사에서는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건을 곧바로 임차인 없는 공실이나 소유자 직접 거주 주택이라고 단정해서는 안 됩니다.
실제 점유자가 누구인지, 전입신고가 언제 이루어졌는지, 임대차계약과 보증금이 있는지를 확인한 뒤 대항력 및 우선변제 여부를 판정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인이 뒤늦게 확인된다면 보증금 인수액이 생길 수 있고, 그 경우 현재의 실질취득액 749,000,000원 가정도 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 낮지만 큰 폭의 할인은 아니다
한신휴플러스(1280-0)는 419세대 규모의 아파트 단지로, 비교 거래는 전용 58.03㎡ 동일 면적을 기준으로 합니다. 최근 확보된 거래 12건 가운데 최근 12개월 평균 산정에는 11건이 반영돼 있습니다. 아래 거래는 2025년 9월부터 2026년 9월까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 58.03㎡ | 3 | 877,000,000원 |
| 2026.07 | 58.03㎡ | 14 | 870,000,000원 |
| 2026.06 | 58.03㎡ | 2 | 795,000,000원 |
| 2026.05 | 58.03㎡ | 17 | 850,000,000원 |
| 2026.03 | 58.03㎡ | 15 | 820,000,000원 |
| 2026.03 | 58.03㎡ | 3 | 795,000,000원 |
| 2026.02 | 58.03㎡ | 19 | 775,000,000원 |
| 2026.01 | 58.03㎡ | 18 | 770,000,000원 |
| 2025.12 | 58.03㎡ | 2 | 710,000,000원 |
| 2025.12 | 58.03㎡ | 15 | 755,000,000원 |
| 2025.12 | 58.03㎡ | 15 | 755,000,000원 |
| 2025.09 | 58.03㎡ | 4 | 739,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.03㎡ | 11건 | 797,454,545원 |
최근 거래를 시간순으로 보면 2025년 12월에는 710,000,000원과 755,000,000원 수준의 거래가 있었고, 2026년 5월에는 850,000,000원, 7월에는 870,000,000원, 9월 최신 거래는 877,000,000원입니다. 제시된 최근·과거 거래 비교 추세는 +7.9%로, 하락장이 아니라 상승 추세를 보여줍니다.
최저매각가 749,000,000원과 최근 12개월 평균 797,454,545원의 차이는 48,454,545원입니다. 최저가는 최근 평균의 93.9%이고, 최신 거래 877,000,000원보다는 128,000,000원 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 749,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,890,000원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 조창순 | 미상 | 0원 |
| 2. 소유자 교부 예상잔여 | — | 739,110,000원 |
| 합계 | — | 749,000,000원 |
채권액이 확정되지 않은 경매신청인 관련 금액은 배당 계산에서 제외된 상태입니다. 잔여금 739,110,000원은 집행비용만 차감한 기계적 추정치이며, 공유자별 최종 분배액을 확정한 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 매각 회차 | 최저가 | 산정 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 749,000,000원 | 0원 | 749,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 599,200,000원 | 0원 | 599,200,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 479,360,000원 | 0원 | 479,360,000원 |
현재는 유찰 0회의 신건이고, 1회 유찰 시 599,200,000원, 2회 유찰 시 479,360,000원으로 하락하는 시나리오가 제시됩니다. 다만 두 가격은 미래에 확정된 매각가격이 아니라 유찰을 전제로 한 가정입니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 나타납니다. 이를 근거로 1~2회 유찰을 당연하게 기대하기는 어렵습니다. 현재 최저가 자체가 최근 실거래 평균 아래에 있기 때문에 유찰 가능성과 실제 입찰 경쟁을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울 구로구 구로동 영서초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·다가구주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하고, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 7호선 남구로역과 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2007년 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 지상 19층 중 13층입니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스 난방·소방·주차·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역에 속하며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 ㎡당 5,556,000원이고, 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 법적 제한. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·정비구역(사업완료구역)에 포함됩니다. 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 및 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 토지거래허가. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다. 매각기일인 2026.10.22가 해당 지정기간에 포함되므로 경매취득에 대한 허가 예외 적용 여부와 취득 이후 이용 제한을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 419세대 규모이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 710,000,000~877,000,000원으로 편차가 있습니다. 최근 가격 추세는 +7.9%지만, 개별 호수의 상태와 매도 시점에 따라 환금성과 매각가격은 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공유물분할 경매의 매각범위 확인. 공유자 3명이 각각 3분의 1 지분을 보유합니다. 경매사건의 매각대상이 전체 아파트인지, 특정 지분인지 매각물건명세서 및 매각기록으로 반드시 확인해야 합니다.
- 점유자 및 임차관계 확인. 신고 임차인 0명이라는 사실만으로 임차인이 없다고 단정하지 말 것. 현황조사서, 전입세대 확인, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 공유자 점유 여부. 소유자 명의와 실제 점유자는 다를 수 있습니다. 공유자 또는 제3자의 점유 여부에 따라 명도 협의와 인도 절차가 달라집니다.
- 등기 권리 최종 확인. 구로3동새마을금고 근저당은 2017.02.27 말소됐으나, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 최근 12개월 평균 797,454,545원, 최신 거래 877,000,000원을 기준으로 하되 해당 13층 1301호의 내부 상태·향·수리 필요성 등을 별도로 반영해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 2026.10.22 기준 허가구역 지정이 적용됩니다. 관할 구청에 법원경매 취득의 허가 처리 및 이용 제한 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·부대비용. 장기 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 취득 관련 세금, 명도비용 등을 실제 취득 예산에 포함해야 합니다.
- 배당표 검증. 예상 소유자 잔여 739,110,000원은 확정된 공유자별 분배액이 아닙니다. 조세채권·배당요구·집행비용을 고려한 실제 배당구조를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 긍정, 권리는 조건부 확인”
서울남부지방법원 2025타경13639는 기존 근저당이 이미 말소됐고 최근 실거래 대비 낮은 최저가로 출발하는 공유물분할 경매입니다. 현재 최저가 749,000,000원은 최근 12개월 평균 797,454,545원보다 48,454,545원 낮고, 최신 거래 877,000,000원과도 차이가 있습니다. 최근 가격 추세 +7.9%는 시세 측면에서 긍정적입니다.
그렇지만 단순히 등기상 근저당 없음 + 시세보다 낮은 최저가라는 이유로 최상위 안전등급을 부여하기는 어렵습니다. 공유물분할 경매라는 절차적 특성, 미확정 임대관계, 점유자 확인, 토지거래허가구역 관련 검토가 남아 있기 때문입니다.
따라서 이 물건의 종합 판단은 가격 메리트가 확인되는 조건부 검토 대상입니다. 산정 인수액 0원이 실제 권리관계에서도 유지되고 매각범위·점유·허가 관련 사항이 정리된다면 충분히 검토할 만하지만, 그 전에는 최근 실거래와의 차액을 확정적인 투자수익으로 판단해서는 안 됩니다. 가격은 합격권, 권리는 최종 확인이 필요한 B등급 물건입니다.
