서울남부지방법원 2025타경13805. 서울 강서구 화곡동 한성아트빌 지층 비01호를 대상으로 진행되는 강제경매입니다. 소유자는 이종연으로, 2017년 10월 27일 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구금액은 126,485,588원입니다.
권리구조의 핵심은 근저당보다 임차권과 세금 압류에 있습니다. 과거 설정된 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 압류 중인 강서구 압류가 2025.09.17 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2024년 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 대항력 있는 임차권은 배당 부족분이 매수인에게 이어질 수 있다는 점에서 단순히 압류가 소멸한다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 59-30 한성아트빌 제지층 제비01호 도로명주소: 서울특별시 강서구 초록마을로6길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 비교 대상 면적 53.71㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 지층 비01호 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 · 방 3 · 거실 · 주방 · 욕실 · 발코니 2 · 현관 |
| 소유자 | 이종연 (2017.10.27 소유권이전 · 거래가 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 126,485,588원 |
| 임차권 보증금 | 119,000,000원 · 한국토지주택공사 대위·승계 · 실제 점유자 제비 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 과거의 국민은행·남원중앙새마을금고·중소기업은행·다산주류·한화손해보험 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 주의해야 할 권리는 2024.01.25 등기된 한국토지주택공사 임차권, 2025.09.17 강서구 압류, 그리고 2025.12.17 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 대위·승계 중복 계산 금지
실제 임차인으로 확인되는 사람은 제비 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증금 반환채권을 대위·승계한 기관이므로 임차인 수를 별도로 늘리거나 보증금 119,000,000원을 두 번 더해서는 안 됩니다.
| 구분 / 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 제비 실제 임차인 · 주거 점유 |
미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 개별 확인 필요 · 보증기관 승계 관련 |
| 한국토지주택공사 보증금 대위·승계 기관 |
119,000,000원 중복 합산 금지 |
2021.07.06 / 2021.06.17 점유개시 2021.07.13 |
있음 | 우선변제 대위·승계 2024.01.25 임차권등기 및 배당요구 |
한국토지주택공사 명의 임차권은 2021.06.15 임대차계약에 기초하며, 등기된 보증금은 119,000,000원입니다. 확정일자는 2021.06.17, 주민등록일자는 2021.07.06, 점유개시일자는 2021.07.13입니다. 반면 실제 점유자 제비의 개별 전입일·확정일자·보증금은 확인되지 않아 제비에 대해서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
“서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건에 의해 서울보증보험이 포기하는 반환청구권에 관해서는 매수인에게 실질 인수액이 발생하지 않는 구조로 해석됩니다. 다만 현재 등기상 임차권자는 한국토지주택공사로 표시되어 있습니다. 서울보증보험의 포기·말소 조건이 한국토지주택공사의 등기된 임차권까지 해소하는지는 별도 확인이 필요합니다. 서울보증보험의 확약을 한국토지주택공사나 제비의 권리에 자동 적용해서는 안 됩니다.③ 시세 비교 — 할인은 보이지만 거래가 오래됐다
비교 대상은 한성아트빌가동의 전용면적 약 53.7㎡ 거래입니다. 확인되는 거래는 2021년과 2022년의 2건으로, 최근 시장을 직접 보여주는 충분한 거래 표본이라고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 53.71㎡ | 3층 | 188,000,000원 |
| 2021.06 | 53.56㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 194,000,000원 |
2022.10 거래가 188,000,000원을 기준으로 현재 최저가 147,000,000원은 78.2% 수준입니다. 단순 금액 차이는 41,000,000원입니다. 전체 평균 194,000,000원 대비로는 75.8%이지만, 더 오래된 200,000,000원 거래가 평균을 끌어올렸다는 점을 주의해야 합니다.
더 중요한 것은 비교 거래가격이 200,000,000원에서 188,000,000원으로 내려간 -6.0% 하락 추세입니다. 또한 비교 거래는 지상 2층과 3층으로, 본건의 지층 비01호와 층별 가치가 다릅니다. 따라서 188,000,000원을 본건의 현재 적정시세로 확정하거나, 41,000,000원 차액을 곧바로 투자수익으로 간주할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,858,000원 |
| 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 119,000,000원 | 119,000,000원 |
| 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 126,485,588원 | 25,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 한국토지주택공사의 119,000,000원은 전액 배당됩니다. 서울보증보험 신청채권의 미배당액은 101,343,588원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 변동은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총비용은 따로 본다
| 구분 | 최저매각가 | 인수액 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 147,000,000원 | 0원 | 147,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 117,600,000원 | 3,846,400원 | 121,446,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 94,080,000원 | 27,013,440원 | 121,093,440원 |
실질취득 추정은 최저매각가와 해당 회차의 인수액 추정치를 합한 금액입니다. 취득세·명도비·수선비 등은 포함되지 않습니다. 인수액은 특별매각조건에 따른 권리 해소 여부가 확정되지 않은 상태의 회차별 추정치입니다.
1회 유찰하면 최저매각가가 117,600,000원으로 내려가지만 인수액이 3,846,400원 발생하는 시나리오입니다. 2회 유찰하면 최저매각가는 94,080,000원이나 인수액은 27,013,440원으로 증가합니다.
즉 입찰가격의 하락 폭과 실질취득비용의 하락 폭은 같지 않습니다. 선순위 대항력 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는 경우에는 입찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 보증금 119,000,000원보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 단순화하면 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 집행비용 등 배당 공제항목까지 고려한 위 회차별 추정치는 그 수준을 웃돕니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 화곡초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·학교 등이 혼재한 주거지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건도 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2002.04.19 준공된 9세대 규모의 한성아트빌가동으로, 철근콘크리트조 4층 건물의 지층 비01호입니다. 도시가스 개별난방과 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 6m, 북측 약 4m 포장도로에 접하며, 토지는 정방형이고 인접 도로와 대체로 평탄합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 토지거래계약 허가 관련 지정사항이 있습니다. 실제 적용 여부와 매수인별 허가 요건은 확인해야 합니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택의 지층으로, 지상층 실거래를 그대로 적용하기 어렵습니다. 실제 내부상태, 누수·침수 이력, 채광·환기 및 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 취득 후 등록 및 임대의무 관련 사항이 어떻게 처리되는지 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 실체 확인. 한국토지주택공사의 보증금 119,000,000원과 실제 점유자 제비의 관계, 채권의 귀속 및 배당권자를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 대조. 서울보증보험의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 어떤 권리와 명의인에게 미치는지 확인해야 합니다.
- 제비의 대항력 검증. 개별 전입·점유·확정일자·보증금이 확정되지 않았으므로 대항력 존재를 단정하거나 인수 위험을 제거해서는 안 됩니다.
- 배당순위 검증. 강서구 압류에 따른 조세채권의 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제 여부를 확인해야 합니다. 예상배당액과 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 미배당 임차보증금 인수 가능액과 취득 관련 부대비용을 합산해야 합니다.
- 지층 실사. 누수·결로·곰팡이·침수 이력, 창문 높이, 환기, 채광, 배수 및 내부 수선 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 2021~2022년 지상층 거래만으로 본건의 2026년 적정가격을 정할 수 없습니다. 최근 지층 다세대의 비교 거래와 실제 매물 가격을 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자의 거주·점유 상태, 인도 가능성, 관리비 체납 및 명도비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 낙찰가보다 중요한 것은 인수와 환금성”
서울남부지방법원 2025타경13805는 표면적으로 가격 할인이 눈에 띄는 물건입니다. 최저가 147,000,000원은 확인된 2022년 실거래 188,000,000원의 78.2%입니다. 그러나 과거 거래가와 현재 지층 주택의 가치는 별개이며, 비교 거래의 가격 추세도 -6.0% 하락을 보입니다.
권리 측면에서도 단순한 압류 소멸 사건이 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 선순위 임차권과 실제 점유자 제비가 존재하고, 서울보증보험의 특별매각조건이 어느 권리까지 해소하는지 확인해야 합니다. 신건에서는 보증금 전액 배당을 전제로 인수 0원이 추정되지만, 유찰하면 인수액이 증가할 수 있습니다.
결론은 가격 조건부 검토, 권리확인 전 적극 입찰 보류입니다. 서울보증보험의 포기·말소 조건 이행, 한국토지주택공사 임차권의 소멸 여부, 제비의 점유권원과 대항력, 지층의 현재 시장가격을 검증해야 합니다. 권리 해소가 확실해지고 실질취득가격이 지층 시세보다 충분히 낮을 때에만 입찰의 경제성을 논할 수 있는 사건입니다.
