서울남부지방법원 2025타경14047. 구로구 개봉동 성진그린빌 3층 304호, 전용 29.75㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 임연순 명의로 2020년 4월 소유권이 이전됐고, 현재는 임차권자 이종무의 강제경매로 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 224,000,000원으로, 등기된 임차보증금과 같습니다.

이 사건의 핵심은 2022년 국세 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. 이종무의 전입신고는 2020.04.02, 최초 확정일자는 2020.03.13입니다. 말소기준권리로 기재된 2022.01.21 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제받지 못하면 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2022.01.21 국세 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이종무의 전입신고는 그보다 앞선 2020.04.02입니다. 임차권등기 자체는 2024년에 이루어졌지만, 대항력 판단에서 중요한 기존 전입·점유 및 확정일자 이력이 먼저 존재합니다.

② 임차인 분석 — 전액 배당 여부가 실질취득비용을 결정

확인된 실제 임차인은 1명입니다. 임차권자이자 경매신청채권자인 이종무의 보증금은 224,000,000원이며, 주택도시보증공사의 338,000,000원 가압류는 별도의 채권입니다. 이를 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가 보여주는 하락 흐름

성진그린빌은 2019년 사용승인된 12세대 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 총 4건이고, 그중 최근 12개월 거래는 1건입니다. 과거 거래 평균 219,750,000원보다 최근 거래 210,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다. 최근 거래는 전용 28.88㎡로 대상 전용 29.75㎡와 면적이 조금 다르므로 직접 비교에는 유의해야 합니다.

최저매각가 234,000,000원은 전체 평균 대비 106.5%이지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 및 최신 거래 대비로는 111.4%입니다. 금액으로는 최근 거래가보다 24,000,000원 높습니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세도 -5.8%로 하락 방향입니다. 전체 평균에 과거 고가 거래가 포함된 만큼 과거 평균만을 기준으로 가격을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

신건 234,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 4,076,000원을 공제하고, 이종무의 임차보증금 224,000,000원이 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사에는 5,924,000원이 배당되고 소유자 잔여는 없습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도 반영되지 않은 추정입니다. 이종무의 경매신청채권 행은 임차보증금과 동일 금액으로 기재되어 있어, 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 줄지 않는다

이 사건에서 가장 중요하게 보아야 할 숫자는 최저매각가가 아니라 인수보증금을 합한 실질취득비용입니다. 매각물건명세서상 이종무는 대항력 있는 임차인이므로 보증금이 전액 배당되지 않을 때 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.

실질취득 = 매각가 + 예상 매수인 인수보증금. 집행비용을 공제한 후 잔여 배당재원이 임차인에게 지급되는 추정 구조입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않습니다. 유찰 후 회차별 집행비용 추정 차이로 실질취득비용에 소폭 차이가 발생할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울개웅초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 3층 304호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 서측 폭 약 8m 포장도로와 접하며 토지는 완경사지에 자체 평탄화된 형태입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역에 포함됩니다.
• 토지거래 규제. 감정요항표상 아파트를 대상으로 하는 2025.10.20~2026.12.31 토지거래허가구역과, 외국인 등을 대상으로 다세대를 포함해 지정한 2025.08.26~2026.08.25 허가구역 이력이 기재되어 있습니다. 본 물건은 다세대주택이므로 적용 대상과 기간을 구분하여 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 2022.12.09 민간임대주택등기가 있으며, 등록 원인일은 2020.03.18입니다. 임대의무기간 및 임대료 증액제한에 관한 등기사항이 있으므로 경매 후 등록상 지위·의무 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이고 실거래 표본이 4건으로 제한적입니다. 최근 가격 추세 -5.8%와 경매 평균 유찰 9.4회를 함께 고려하면 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 조항 확인. 매각물건명세서의 을구 1번 임차권등기 및 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
• 임대차 진정성. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 송금자료, 판결·집행권원 및 채권관계를 확인해야 합니다.
• 배당구조 재확인. 국세·지방세 압류 및 법정 우선채권을 확인하고, 실제 배당가능액과 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 최저가 187,200,000원, 2회 유찰 최저가 149,760,000원만 보지 말고 각각 실질취득 227,420,800원, 226,896,640원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 하락장 시세 검증. 최신 거래 210,000,000원과 최근 추세 -5.8%를 기준으로 주변 다세대주택의 추가 거래 및 실제 매도 호가를 점검해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 현 점유상태는 별도로 확인해야 합니다. 점유 이전 및 주택 인도 절차가 필요한지 현장을 점검해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등기된 민간임대주택 의무와 경매 후 행정상 처리에 관하여 관할 기관의 확인을 받아야 합니다.
• 관리비·건축물. 공용부분 관리비 미납 여부, 실제 내부 상태, 건축물대장, 위반건축물 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아져도 취득비용은 낮아지지 않는다”

성진그린빌 304호의 결정적인 문제는 두 가지입니다. 첫째, 신건 최저가 234,000,000원이 최근 실거래 210,000,000원보다 11.4% 높고, 실거래 흐름도 -5.8%로 하락하고 있다는 점입니다. 둘째, 대항력 있는 임차보증금 224,000,000원이 있어 유찰 후에도 미배당 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

현재 신건에서는 임차보증금 전액 배당이 가능한 추정이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 자체가 최근 시세보다 비쌉니다. 2회 유찰 후에도 실질취득비용은 226,896,640원으로 최근 거래가격을 웃돕니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균으로 판단하거나 최저매각가가 1억대로 떨어지는 모습만 보고 응찰해서는 안 됩니다.

12세대 소규모 다세대주택이라는 용도 특성, 평균 9.4회의 유찰 이력, 하락 추세, 선순위 임차인 인수구조까지 고려하면 종합 평가는 D등급입니다. 현재 가격에서는 매력도가 낮으며, 추가 유찰만으로 위험이 해결되는 유형도 아닙니다. 권리 확인이 먼저이고, 최종 판단은 인수액을 포함한 실질취득비용이 최근 시세보다 충분히 낮은지에 달려 있습니다.