서울남부지방법원 2025타경14068. 서울 강서구 공항동 엘케이드림빌 제비동 3층 303호, 감정평가상 도시형생활(다세대)주택입니다. 이번 경매는 김미정이 신청한 강제경매로, 신청채권액은 292,000,000원입니다. 등기상 소유자는 황용순이며, 근저당권은 없지만 주택도시보증공사의 392,000,000원 가압류와 후속 압류등기가 존재합니다.
특히 주의할 점은 경매신청채권자 김미정이 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유자 김미정과 이름이 같다는 사실입니다. 동일인 여부와 채권의 성격을 대조해야 합니다. 이름이 같다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차관계와 채권관계를 확인하기 전에는 안전한 물건으로 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14068 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 66-28 엘케이드림빌 제비동 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 남부순환로3길 13-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활(다세대)주택 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 지상 6층 중 3층 |
| 준공 / 단지 규모 | 2018.06.29 · 29세대 |
| 면적 참고 | 단지 비교대상 면적 44.19㎡ · 해당 호실 전용면적 별도 확인 필요 |
| 소유자 | 황용순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김미정 / 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.09 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2022.09.07 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 관악구·강동구·중랑구 압류 및 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 제천세무서의 기존 압류와 김진영 명의 주택임차권등기는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미정 주거 · 점유 부분 미상 |
2021.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
확인된 실제 점유자 1명. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 보증기관의 중복 승계신고로 분류된 점유자는 없습니다.
등기에는 별도로 김진영 명의의 279,000,000원 주택임차권등기가 있었으나, 2021.03.31 말소됐습니다. 그 임차권은 현재 등기상 존속하지 않으며, 김미정의 임대차보증금으로 합산할 수 없습니다. 다만 현재 점유와 임대차관계는 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,350,000원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 392,000,000원 | 319,650,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김미정 | 292,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 684,000,000원 | 319,650,000원 |
| 채권 부족액 | — | 364,350,000원 |
위 배당은 단순 추정이며 집행비용 5,350,000원을 우선 공제한 계산입니다. 국세·지방세 당해세, 임차인의 최우선변제·우선변제 및 실제 배당순위는 반영되지 않았습니다. 특히 김미정의 선순위 임차인 지위와 채권 성격에 따라 실제 배당결과가 크게 달라질 수 있습니다. 채권 부족액은 매수인 인수액과 동일한 금액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 채권 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 325,000,000원 | 319,650,000원 | 364,350,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 428,440,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 479,712,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구 공항동 공항동주민센터 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 송정역과 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.06.29 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물. 위생·급배수·난방·화재·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 4m, 남측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 중첩됩니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 있어 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 29세대 규모의 다세대주택으로, 아파트처럼 단지 내 동일 면적 거래를 풍부하게 비교하기는 어렵습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회이며, 최근 거래가격과 낙찰사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 평가. 단지 비교대상 면적은 44.19㎡이나 해당 호실과의 면적 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 325,000,000원이 실거래 시세보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김미정의 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금, 계약일, 현재 점유 및 주민등록 유지 여부를 대조해야 합니다.
- 대항력 판정. 선순위 전입만으로 인수 위험이 자동 확정되지는 않습니다. 유효한 주택 인도·전입·임차권 존속 여부와 말소기준권리의 선후관계를 확인하세요.
- 배당요구 및 우선변제. 확정일자와 배당요구 종기 내 신청 여부, 실제 배당 가능액을 확인해야 미배당 보증금 인수 규모를 계산할 수 있습니다.
- 신청채권자 관계. 김미정의 집행권원과 임대차채권 사이의 관계, 점유자와 신청채권자의 동일인 여부를 대조하세요.
- 기존 임차권 말소 경위. 김진영 명의 279,000,000원 주택임차권등기의 말소 사실과 현재 점유자 권리관계를 구분해서 확인하세요.
- 세금·관리비. 국세·지방세 채권의 교부청구와 당해세 여부, 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
- 실거래·가격 상한. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 전용면적·층·준공연도·거래시점을 맞춘 사례로 시세를 산정한 다음, 예상 인수보증금을 포함한 실질 취득비용으로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 법원의 변경·취하 여부를 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 인수되는 보증금은 다르다”
이 물건의 핵심은 감정가 325,000,000원이 아닙니다. 2021년 전입한 김미정의 임대차보증금과 대항력 인정 여부입니다. 주택도시보증공사의 392,000,000원 가압류는 말소기준권리이고, 뒤따르는 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 수 있지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
신건 매각가 기준 채권 부족액은 364,350,000원이며, 1회·2회 유찰 시에도 미배당 규모는 커집니다. 다만 채권 부족액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 실제 인수 위험은 임차권 성립과 배당 결과에 따라 달라집니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 현재는 시세도 충분히 검증되지 않았고 임차보증금도 미상이므로 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 선순위 임차권 확인 → 미배당 보증금 추정 → 실질 취득비용 산정 → 동일 조건 실거래 비교 순서로 검토해야 하는 고위험 확인형 다세대 경매입니다.
