서울남부지방법원 2025타경14246. 서울 강서구 화곡동 엠펠리체 303호, 전용 35.97㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 290,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저가도 같습니다. 소유자 임경철은 2022년 330,000,000원에 취득했으며, 2026년 한국주택금융공사가 강제경매를 신청했습니다. 그런데 등기부를 살펴보면 경매개시결정보다 먼저 설정된 임차권등기가 있습니다. 이 선순위 임차권이 가격표에 드러나지 않는 추가 부담을 만들어냅니다.

임차인 정우준은 2022년 8월 9일 전입하고 점유를 시작했으며, 확정일자는 2022년 5월 22일입니다. 임차권등기는 2024년 7월 5일 설정되었습니다. 강제경매개시결정은 이보다 뒤인 2026년 1월 23일입니다. 따라서 경매개시결정을 말소기준으로 보더라도 임차권이 앞서고, 매각물건명세서 역시 전액 배당받지 못한 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아 있다

등기부에는 과거 신탁등기와 그 말소, 소유권이전 기록도 존재합니다. 신탁 자체는 이미 말소된 상태입니다. 이 사건에서 실질적인 쟁점은 과거 신탁이 아니라 경매보다 앞선 임차권등기의 보증금입니다. 한국주택금융공사가 청구한 금액은 357,797,606원이지만, 신청채권자의 청구액과 임차인의 선순위 배당권을 혼동하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.3억의 인수 구조

임차인은 배당요구를 했고 우선변제권을 갖고 있으므로 매각대금에서 배당받을 수 있습니다. 하지만 배당받는 금액과 보증금 전액은 다릅니다. 신건에서 집행비용 4,860,000원을 공제하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 285,140,000원입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 시세를 크게 웃돈다

엠펠리체는 16세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 전용 35.76~35.97㎡ 실거래 6건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 287,500,000원이지만, 오래된 고가 거래가 포함되어 있으므로 가장 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

최저가 290,000,000원 자체도 최근 거래가 279,000,000원의 103.9%로 높습니다. 여기에 선순위 임차보증금 미배당 인수액을 더한 실질취득액 334,860,000원은 최근 거래가의 약 120.0%입니다. 최근 거래 수준보다 55,860,000원 더 부담하는 셈입니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 그러나 이 물건은 단순히 유찰을 기다린다고 해결되는 유형이 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이 커지는 구조이기 때문입니다. 유찰로 표시 최저가가 낮아지는 것과 실제 매입원가가 낮아지는 것은 별개입니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 290,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 집행비용·당해세·우선변제 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 매각대금 밖에서 추가로 부담하는 금액이므로 배당 총액에는 포함되지 않습니다.

매각대금 290,000,000원에서 집행비용 4,860,000원을 공제하면 임차인에게 285,140,000원이 배당됩니다. 선순위 임차인의 보증금 잔액 44,860,000원은 매수인이 인수할 것으로 예상됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사에는 예상배당이 없으며, 청구액 357,797,606원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 신청채권자 미배당액은 임차보증금 인수액과 별개이며, 매수인의 추가 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다

첫 유찰 후 최저가가 232,000,000원으로 낮아지더라도 예상 인수액은 102,048,000원으로 늘어납니다. 두 번째 유찰 후 최저가가 185,600,000원까지 떨어져도 인수액은 147,798,400원으로 증가합니다. 실질취득액은 각각 334,048,000원, 333,398,400원입니다.

회차별 수치는 각 매각가와 배당비용을 반영한 추정 시나리오입니다. 유찰이 실제로 발생했다는 의미는 아니며, 낙찰가·집행비용·배당순위 등이 변경되면 인수액도 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신월초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지상 5층 건물입니다. 도시가스 난방, 화재탐지·소화설비, 승강기 및 필로티주차장을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 각각 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제가 적용됩니다. 토지거래허가 관련 사항은 입찰 전에 해당 시점의 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 공시지가. 3,934,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 125.4㎡로 확인되며 개별 세대의 전용면적과 혼동해서는 안 됩니다.
• 환금성. 엠펠리체는 16세대 규모로 대단지 아파트에 비해 거래 표본이 적습니다. 최근 확인되는 실거래가 279,000,000원과 과거 최고 거래가 330,000,000원 간 차이가 크고 최근 거래 추세도 하락하고 있어, 매도 시 가격 검증이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 1번 정우준의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당 후 잔여 보증금 인수 조항을 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
• 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 최저가 290,000,000원이 아닌 예상 실질취득액 334,860,000원을 기준으로 최근 실거래 279,000,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 유찰 시 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가합니다. 회차별 총취득 부담을 반드시 계산하세요.
• 배당표 확인. 실제 배당액에 따라 인수액이 변합니다. 집행비용, 당해세, 우선순위 채권 등으로 임차인의 실제 수령액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인 점유·인도 확인. 임차권등기와 인수 보증금이 있는 물건이므로 잔액 정산, 점유상태 및 인도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
• 시세 재검증. 최근 12개월 거래 표본은 1건으로 제한적입니다. 인접 유사 다세대주택의 매매사례와 실제 매도 가능가격도 비교하세요.
• 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 등 추가 비용을 조사하세요.
• 원본 및 현장 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유상태를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 보라”

화곡동 엠펠리체 303호는 겉으로 보면 감정가 290,000,000원의 신건 다세대주택입니다. 하지만 말소기준 이전 임차권과 보증금 330,000,000원을 함께 읽으면 이야기가 달라집니다. 신건 기준 매수인 예상 인수액은 44,860,000원, 실질취득액은 334,860,000원입니다.

반면 최근 실거래가는 279,000,000원이고 거래 추세도 -3.5% 하락했습니다. 낙찰가가 떨어져도 선순위 임차인 인수액이 늘어나 실질취득 부담이 보증금 수준으로 유지되는 구조입니다. 2회 유찰 가정에서도 실질취득액은 333,398,400원으로 최근 시세보다 높습니다.

이 물건의 위험은 '권리를 몰라서 추가금을 내는 것'과 '유찰 최저가를 실제 매입원가로 착각하는 것'입니다. 권리 인수와 가격 부담이 동시에 불리한 만큼, 현재 분석 기준으로는 입찰 보류가 합리적입니다. 결론은 분명합니다. 최저가 2.9억이 아니라 보증금 인수를 반영한 실질취득 3.35억을 기준으로 판단해야 합니다.