서울남부지방법원 2026타경21. 영등포구 문래동6가 에이스엔에스타워 5층 502호입니다. 명칭만 보고 일반 업무용 오피스텔이나 아파트로 이해해서는 안 됩니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 현황조사에서는 사무실 임차인이 확인됩니다. 따라서 일반 주택과는 다른 용도 적합성, 입주자격, 이용 및 임대 조건을 함께 살펴야 하는 물건입니다.

소유자는 김윤희입니다. 2023년 7월 31일 신탁등기가 말소되고 소유권이 이전됐으며, 같은 날 국민은행의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류가 발생했지만 2025년 3월 이미 말소됐고, 국민은행은 2026년 1월 27일 임의경매를 개시했습니다. 매각으로 소멸하는 권리를 중심으로 보면 구조는 복잡하지 않습니다.

그러나 권리가 단순하다는 것과 투자수익을 낼 수 있다는 것은 별개입니다. 이 물건의 감정가는 1,015,000,000원이고 현재 최저가 역시 동일합니다. 최근 실거래에 기초한 가격 수준이 검증되지 않은 만큼, 감정가 자체가 적정한지부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 권리는 정리

핵심은 2023년 7월 31일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리로 작용하며, 그 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 코다에셋의 가압류도 존재했지만 2025년 3월 7일 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 별도로 인수할 권리로 보지 않습니다.

신탁회사가 최초 소유자로 등기돼 있었던 점은 눈에 띄지만, 신한자산신탁의 종전 신탁등기는 2023년 7월 31일 말소됐습니다. 김윤희 앞으로 소유권이 이전된 상태에서 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이후 해당 근저당권에 기초해 경매가 진행된 것입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5,000만원, 대항력 없음

이 물건에는 현황조사와 매각물건명세서상 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 임차인 하찬연은 사무실 전부를 사용하는 것으로 조사됐고, 보증금과 월차임도 확인됩니다. 중요한 점은 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦다는 사실입니다.

임차인 관련 기초자료: 현황조사 및 매각물건명세서. 대항력 판정은 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 사업자등록·점유 개시 등 상가건물임대차보호법상 요건은 별도 원본 확인이 필요합니다.

우선변제권은 별개의 문제입니다. 대항력과 우선변제권은 판단 요건이 다르며, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 사무실 임차인의 최우선변제 적용 가능성과 배당 순위도 실제 요건을 대조해야 합니다. 아울러 낙찰 후 임차인 인도 및 명도 일정, 임대차 종료에 따른 협의 비용은 예상 권리 인수액 0원과 구분해서 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 10.15억을 시세로 단정하지 말 것

신건 최저매각가는 1,015,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 그러나 지식산업센터의 가치를 판단할 최근 12개월 평균 거래가나 최신 비교 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장 거래가격보다 싼지 비싼지는 확정할 수 없습니다.

특히 아파트와 달리 지식산업센터는 건물의 위치뿐 아니라 호실 면적, 전용률, 실사용 용도, 임차수요, 층별 접근성 및 공실 위험 등이 거래가격에 영향을 줄 수 있습니다. 외형상 역세권에 위치한다는 이유만으로 감정가의 적정성을 인정하기는 어렵습니다.

1회 유찰 시 최저가는 812,000,000원, 2회 유찰 시 649,600,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 권리분석상 인수액이 0원으로 유지된다면 최저가 하락은 매수인의 예상 취득대금 감소로 연결됩니다. 다만 감정가 대비 할인율이 높다고 시장가격 대비 저렴해지는 것은 아닙니다. 각 회차별 가격이 적정한지는 실제 유사 물건의 거래 사례와 임대수익을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,015,000,000원 가정)

현재 회차 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용과 근저당권자의 배당이 매각대금을 모두 소진하는 구조입니다. 다만 아래 근저당권 배당은 채권최고액 기준 추정이며, 실제 피담보채무액에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 12,550,000원은 추정치입니다. 국민은행 근저당권 채권최고액 1,080,000,000원을 배당 계산상 채권액으로 사용했습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영하지 않은 추정배당이며, 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 구조 변화

최저매각가가 내려가면 배당에 사용할 수 있는 재원도 줄어듭니다. 현재 신건에서는 국민은행이 신청 청구금액 이상을 배당받는 추정 결과이지만, 1회 또는 2회 유찰 시나리오에서는 신청 청구금액 전액에 미달하는 결과가 나타납니다. 이는 채권자 회수에 관한 문제이며, 권리상 매수인 인수액이 증가한다는 의미는 아닙니다.

매수인 관점에서는 어느 시나리오에서도 예상 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 입찰 단계에서는 배당채권자들의 회수율보다 자신이 실제로 취득할 물건의 시장가치와 향후 활용 가능성을 우선 검토하는 것이 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문래중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 양평역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층 502호입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로 접근성. 북측 약 22m, 서측 약 15m, 남측 및 동측 약 8m 내외 도로에 접합니다. 차량 진입과 물류 이용 여건 검토에 참고할 수 있습니다.
• 토지 및 용도지역. 준공업지역이며 지목은 공장용지입니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형이고, 지식산업센터·창고·근린생활시설·업무시설의 건부지로 이용됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 5,484,000원/㎡로 표시돼 있습니다. 이는 해당 호실의 거래가격 또는 전용면적 기준 가격이 아닙니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 관련 사항 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 지정도 확인되나, 기재된 허가대상 용도가 주거용 등에 관한 것이므로 본 지식산업센터 호실에 적용되는지는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인됩니다.
• 환금성. 지식산업센터는 업종별 입주 및 사용 조건, 실수요 기업의 수요, 공실과 금융조달 여건을 검토해야 합니다. 실제 환금성은 유사 호실의 거래량과 매도기간을 확인하기 전까지 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확인. 에이스엔에스타워 내 유사 호실의 최근 실거래와 매물가격을 비교하고, 면적·층·이용상태 차이를 보정해야 합니다.
• 실제 면적 확인. 전용면적, 계약면적, 공용면적 비율 및 호실의 실사용 구획을 집합건축물대장과 도면으로 확인해야 합니다.
• 임차인 사업자등록 확인. 하찬연의 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 임대차 목적물 범위, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해 대항력과 배당 순위를 최종 판단해야 합니다.
• 보증금 및 명도. 보증금 50,000,000원, 월차임 2,300,000원의 계약 내용과 현황을 확인하고 낙찰 후 점유 이전 또는 임대차 유지 가능성을 검토해야 합니다.
• 지식산업센터 입주자격. 매수인의 직접 사용 또는 제3자 임대가 관련 법령과 관리규약에 부합하는지 사전 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납과 승계 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 용도 및 규제. 준공업지역, 교육환경보호구역, 건축물 용도 및 토지거래허가 관련 사항이 취득과 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 자금 조달. 신건 최저가 1,015,000,000원 외에도 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용, 금융비용 등을 별도로 반영해야 합니다.
• 배당과 권리 재확인. 국민은행 실제 피담보채무액, 임차인 우선변제 가능성, 매각물건명세서 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장을 대조하고 매각기일 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 적정가격은 아직 미확정”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 기존 신탁 및 가압류는 이미 말소됐습니다. 사무실 임차인 하찬연은 확인된 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 따라서 현재 예상되는 매수인 인수금액은 0원입니다.

하지만 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 1,015,000,000원의 최저가가 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 이 물건은 일반 주택이 아니라 지식산업센터이고, 최근 실거래에 기반한 시세가 아직 검증되지 않았습니다. 또한 임차인의 사업자등록 및 우선변제 관련 사항과 실제 용도 적합성을 확인해야 합니다.

현재 회차는 신건(0회 유찰)이며, 1회 유찰 시 812,000,000원, 2회 유찰 시 649,600,000원이라는 가격 시나리오가 있습니다. 그러나 어느 가격이 적정한지는 유찰 횟수가 아니라 시세, 실질 임대수익, 입주자격, 명도 및 실제 사용 가능성을 검토한 후 판단해야 합니다.

결론은 ‘권리구조 양호, 가격 검증 전 입찰 신중’입니다. 현재 단계에서는 예상 인수액 0원이라는 장점을 인정하되, 감정가 10.15억을 곧바로 투자 가치의 기준으로 받아들이지 않는 것이 합리적입니다.