서울남부지방법원 2026타경3132. 구로동 대림역와이즈플레이스 17층 1705호입니다. 경매 물건 용도는 오피스텔로 분류되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택·원룸형)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 19층이며 대상 호실은 17층에 위치합니다. 소유자 최진숙은 2022년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 155,000,000원입니다.

등기에는 2024년 설정된 선순위 임차권과 2026년 강제경매개시결정이 확인됩니다. 이 사건은 단순한 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정보다 임차권등기가 앞서 있기 때문입니다. 다만 경매의 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 예정하고 있어, 일반적인 선순위 임차권 인수형과 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

권리분석에서 가장 중요한 등기는 2024.09.04 접수된 을구 1번 주택임차권입니다. 임차보증금은 168,000,000원, 임대차계약일은 2022.07.30, 확정일자는 2022.08.01, 전입신고일과 점유개시일은 2022.08.24입니다. 말소기준으로 제시된 2026.01.12 강제경매개시결정에 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 분석됩니다.

등기상 주택임차권자는 한국토지주택공사이고, 배당요구도 확인됩니다. 한편 경매 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 선순위 임차권자와 특별매각조건에서 권리 포기를 약정한 법인의 명칭이 다르므로, 서울보증보험의 포기 약정이 한국토지주택공사 명의 임차권 및 잔존 보증금채무까지 완전히 해소하는지 확인해야 합니다.

② 임차인·보증금 승계 분석

확인된 임차 관련 권리는 한국토지주택공사 명의 1건입니다. 보증기관 관련 권리로 분류되므로 이를 별도의 실거주 임차인으로 추가 계산하거나 신청채권자인 서울보증보험의 채권과 함께 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 개인 임차인 수는 확인되지 않으며, 보증금 분석 대상은 168,000,000원 한 건입니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준 신건은 비싸다

대림역와이즈플레이스 전용 약 24㎡대 실거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 146,208,333원이지만, 더 중요한 수치는 최근 12개월 5건 평균 142,900,000원과 2026년 9월 최신 거래 149,500,000원입니다. 최근 거래가격 추세는 과거 구간 대비 -3.8%입니다.

특별매각조건에 따른 실질취득액 155,000,000원은 최근 12개월 평균보다 12,100,000원 높고, 최신 거래보다도 5,500,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 108.5%이며, 전체 평균 대비 비율 106.0%보다 최근 시세 대비 고평가 폭이 더 큽니다.

특히 2026년 5월부터 7월까지는 140,000,000~142,000,000원 수준의 거래가 이어졌습니다. 9월 거래는 149,500,000원으로 높아졌지만, 여전히 신건 최저가 155,000,000원에 미치지 못합니다. 시세가 하락한 흐름에서 감정가 그대로 낙찰받는 것은 가격상 불리한 선택입니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 일반 배당상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 15,970,000원이고, 서울보증보험 신청채권의 미배당액은 174,034,191원입니다. 서로 성격이 다른 두 금액을 매수인 인수보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 분리해서 보기

아래는 회차별 일반 배당 계산에서 발생하는 선순위 보증금 미배당액과 특별매각조건을 적용한 실질 인수액을 구분한 비교입니다. 매수인 인수 판단에는 반드시 특별매각조건을 반영해야 합니다.

* 향후 회차에서도 동일한 특별매각조건이 유지되고 권리 포기·임차권등기 말소가 유효하게 이행된다는 전제입니다. 일반 계산 미배당액은 회차별 추정 집행비용을 반영한 금액입니다.

특별매각조건이 유지된다면 1회 유찰 가정에서는 실질취득액이 124,000,000원, 2회 유찰 가정에서는 99,200,000원이 됩니다. 반대로 특별조건이 적용되지 않는 선순위 임차권 인수형이라면 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 커져 총취득 부담이 보증금 168,000,000원에 가까워질 수 있습니다. 따라서 유찰이 곧바로 저가 취득을 보장하는 것은 아니며, 특별매각조건 유지 여부가 결정적입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로중학교 북측 인근에 위치하며 주상복합건물, 업무시설, 근린생활시설, 학교, 관공서 및 오피스텔이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 대림역(2·7호선)이 소재합니다. 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 중 17층 호실입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있으며, 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다.
• 토지. 일반상업지역이며 북측 약 30m, 남측 약 12m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 9,739,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 등의 사항이 있습니다. 토지거래허가구역 지정도 기재되어 있으나 대상 용도와 기간이 구분되므로 본건의 실제 이용·공부상 용도에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 96세대 규모의 소형 주거형 물건입니다. 최근 동일 면적대 거래는 확인되지만, 최근 거래가격이 과거보다 3.8% 하락했고 관련 경매 집계에서 평균 유찰 횟수가 10.2회로 나타납니다. 출구가격은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 서울보증보험의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 어떻게 확정되어 있는지 확인합니다.
• 권리자 불일치 확인. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사, 포기 약정 주체는 서울보증보험입니다. 양 기관의 권리 관계와 말소 권한을 명확히 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 명도. 보증금 인수가 해소되어도 실제 점유 상태와 인도·명도 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 현장 점유자를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 기준 응찰. 신건 실질취득액 155,000,000원은 최근 12개월 평균 142,900,000원과 최신 거래 149,500,000원보다 높습니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선하여 입찰가격을 검토합니다.
• 유찰 이력의 원인. 평균 유찰 10.2회와 낙찰률 0.0%라는 집계치를 확인하되, 권리 문제와 시장 수요 중 무엇이 작용했는지 개별 사례를 검토해야 합니다.
• 공부상 용도·규제. 오피스텔 분류와 도시형생활주택 이용상태의 차이를 확인하고 대출·세금·토지거래허가 적용 여부를 점검합니다.
• 관리비와 세금. 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능액, 당해세, 배당 순위 변동 가능성을 확인합니다.
• 입찰 전 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 매각기일 전에 재검토합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 지금 가격은 매력적이지 않다”

대림역와이즈플레이스 1705호는 선순위 임차권이 존재하지만 특별매각조건으로 미배당 보증금 인수 위험을 해소하도록 설계된 경매입니다. 일반 배당 계산상 15,970,000원의 보증금이 남더라도, 특별매각조건이 유효하게 적용·이행되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 한국토지주택공사와 조건상 서울보증보험의 권리 관계를 확실히 대조하기 전에는 권리 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수 없습니다.

가격 판단은 더 분명합니다. 신건의 실질취득액 155,000,000원은 최근 12개월 평균 142,900,000원의 108.5%이며, 최신 거래 149,500,000원도 웃돕니다. 거래가격 추세는 -3.8%이고, 단지 관련 경매의 평균 유찰도 10.2회로 높습니다.

따라서 이 사건의 결론은 “특별매각조건 확인이 필수이며, 현재 신건 가격에는 응찰 매력이 낮다”입니다. 권리 포기와 임차권등기 말소가 확실히 담보되는지 먼저 확인하고, 이후 최근 시세와 환금성을 기준으로 보수적인 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 선순위 권리 해소 가능성이 곧 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다.