서울남부지방법원 2026타경3259. 서울 금천구 가산동 남부순환로에 접한 가산양우내안애애플 제14층 제1403호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있지만, 집합건축물대장에는 아파트(도시형생활주택)으로 등재되어 있으며 감정평가에서도 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 지하 1층부터 지상 18층까지이고, 2~7층은 오피스텔, 8~18층은 도시형생활주택으로 구분됩니다.
소유자는 김영숙으로, 2021년 2월 18일 거래가액 106,550,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 3월 2일 지완 명의의 채권최고액 1,126,500,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 공동담보로 설정된 권리이므로 채권최고액 전체를 본 호실만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
핵심은 근저당 금액이 아니라 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2024년 등기됐지만, 주민등록일은 2022년 6월 2일이고 점유개시일은 2022년 6월 3일입니다. 따라서 2023년 3월 2일 설정된 근저당보다 선순위 대항력 관계를 형성합니다. 등기일만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제14층 제1403호 도로명: 서울특별시 금천구 남부순환로 1266 |
| 물건종류 | 사건상 오피스텔 · 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택) · 감정 이용상태 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 18층 중 14층 · 사용승인 2013.09.26 |
| 소유자 | 김영숙 (2021.02.18 소유권 취득 · 거래가 106,550,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 132,498,212원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.02 · 을구 3번 · 지완 근저당권 · 채권최고액 1,126,500,000원 (공동담보) |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 명의 · 보증금 129,580,000원 · 근저당보다 먼저 대항요건 형성 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 형성된 임차권
등기부상 과거 한국자산신탁주식회사 명의 신탁등기와 은곡신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 3월 2일 지완 근저당권입니다. 이후의 조용민·김창억 가압류, 서울보증보험 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 명의 권리와 반환책임
| 임차권 명의자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 4번 · 전부 · 주거 |
129,580,000원 | 대항력 있음 우선변제 전입 2022.06.02 확정 2022.05.06 배당요구 있음 |
보증기관 명의 중복 임차인으로 합산하지 않음 계산상 미배당 21,920,000원 서울보증보험 포기 효력 범위 확인 |
한국토지주택공사는 보증기관 명의 임차권 권리자 1건으로 집계합니다. 별도의 실제 거주 임차인이 특정되어 있지 않으므로 보증금을 중복 합산하거나 이를 실제 임차인 여러 명으로 계산하지 않습니다. 별도 확인된 실제 임차인은 0명이며, 실제 점유자의 신원과 인도 관계는 추가 확인 대상입니다.
| 임대차계약일 | 2022.05.05 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.05.06 |
| 주민등록일 | 2022.06.02 |
| 점유개시일 | 2022.06.03 |
| 임차권등기일 | 2024.08.13 |
| 보증금 | 129,580,000원 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 먼저 대항요건 형성 |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구 확인 · 예상배당 107,660,000원 |
| 계산상 잔액 | 21,920,000원 · 특별매각조건 적용 범위 확인 필요 |
“서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이는 서울보증보험 주식회사의 포기와 말소를 명시한 조건입니다. 그러나 등기부상 확인되는 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 서로 다른 명의자의 권리를 동일한 것으로 간주해서는 안 됩니다. 서울보증보험의 확약이 한국토지주택공사 명의 임차권의 잔여 보증금 청구권까지 해소한다는 사실은 이 문구만으로 확정되지 않습니다.따라서 서울보증보험이 포기한 반환청구권에 대해서는 매수인 인수를 실질 0원으로 취급하되, 그 효력을 한국토지주택공사 명의 임차권에 자동으로 확대해서는 안 됩니다. 해당 임차권의 권리 귀속과 반환책임이 별도로 정리되지 않는다면 계산상 미배당 잔액 21,920,000원은 인수 위험으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,340,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 129,580,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 지완 근저당권(공동담보) | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 조용민 가압류 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 김창억 가압류 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 강제경매 | 132,498,212원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 2,340,000원과 임차보증금 우선배당 107,660,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 공동담보 근저당 채권최고액은 실제 개별 배당채권액과 다를 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
신건 최저가 110,000,000원으로 낙찰될 경우 한국토지주택공사 보증금 129,580,000원 중 예상배당은 107,660,000원이고, 미배당은 21,920,000원입니다. 이 부족분이 인수되는 조건이라면 매수인의 실질취득액은 131,920,000원입니다. 반대로 해당 권리자의 잔액까지 법적으로 유효하게 포기·말소된다면 이 인수액은 해소될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 저가 취득은 아니다
| 회차 | 매각가 가정 | 계산상 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 110,000,000원 | 21,920,000원 | 131,920,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 88,000,000원 | 43,564,000원 | 131,564,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 70,400,000원 | 60,847,200원 | 131,247,200원 |
위 실질취득액은 각 회차의 가정 매각가에 예상 인수액을 합산한 금액이며 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외됩니다. 실제 낙찰가가 아닌 회차별 시나리오입니다.
이 표에서 가장 주의할 부분은 낙찰가 하락분이 실질취득액에 그대로 반영되지 않는다는 사실입니다. 신건 110,000,000원에서 2회 유찰 가정 70,400,000원까지 최저가는 크게 내려가지만, 선순위 임차보증금 잔액을 인수한다면 실질취득액은 여전히 131,247,200원 수준입니다.
이는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에 나타나는 전형적인 구조입니다. 경매 배당으로 지급되는 금액이 줄어들면 매수인이 떠안을 수 있는 잔액이 증가하므로, 실질취득액이 보증금 총액 부근에 머무르게 됩니다. 단, 실제 인수액은 집행비용과 우선배당 및 권리 소멸 조건에 따라 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설·근린생활시설·지식산업센터 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있습니다. 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역이 북서측 근거리에 위치하며 대중교통 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2013.09.26입니다. 철근콘크리트구조에 개별난방·급배수·승강기·기계식주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도 구분. 건물 2~7층은 오피스텔, 8~18층은 도시형생활주택이며 본건은 14층입니다. 사건상 용도 표기보다 집합건축물대장상 주택 용도 확인이 중요합니다.
- 도로. 북측 약 40m 폭 남부순환로 및 남동측 약 8m 폭 포장도로에 접하며 출입도로 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·장애물제한표면구역 등 제한사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 상태·기계식주차 이용 조건·유지관리 비용은 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 업무시설과 주거시설이 혼재된 입지로 임대 수요를 검토할 여지는 있으나, 도시형생활주택의 면적·실제 거래·임대료를 확인하지 않은 상태에서 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 구체적으로 어떤 권리에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 한국토지주택공사 명의 임차권. 임차보증금 129,580,000원의 미배당 잔액에 대한 반환청구권 존속 여부와 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리자 관계 확인. 서울보증보험과 한국토지주택공사의 권리 승계 관계, 포기 권한 및 실제 임차권등기 말소 주체를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 조사. 보증기관 명의 임차권과 실제 거주자가 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 현장 점유 및 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 낙찰가 외 비용. 조건이 해소되지 않는다면 신건 예상 인수액 21,920,000원을 포함해 자금을 산정하고, 취득세·명도비·관리비 체납 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 유찰 효과 재검토. 1회·2회 유찰에 따른 최저가 인하가 실제 취득원가를 얼마나 낮추는지 인수액을 합산해 검토해야 합니다.
- 동일 용도 시세 확인. 사건상 오피스텔 표시와 실제 도시형생활주택 용도를 구별해 최근 실거래를 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 지완 근저당권의 공동담보목록과 배당 관계를 원본으로 확인해야 합니다. 채권최고액 전체가 본 호실에만 배당되는 것은 아닙니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 매각조건 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “포기 조건의 명의자를 확인하기 전에는 싸다고 할 수 없다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금과 특별매각조건의 관계입니다. 보증기관 명의 임차권이 있으므로 임차인 숫자를 단순 합산할 일은 아니지만, 그 임차권에 따른 반환책임을 무시할 수도 없습니다.
특별매각조건에는 서울보증보험이 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시돼 있습니다. 이는 중요한 안전장치입니다. 그러나 등기부상 확인된 임차권자는 한국토지주택공사이므로, 포기 주체와 등기 명의자의 차이를 해소하지 않은 채 인수액을 무조건 0원으로 볼 수는 없습니다.
계산상 신건 실질취득액은 131,920,000원이고, 2회 유찰 가정에도 131,247,200원입니다. 또한 최근 동일 유형의 실거래 시세 비교가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 가격이 내려갔다는 이유만으로 매력도가 높아지는 경매가 아닙니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권의 잔여 반환책임과 서울보증보험 특별매각조건의 효력이 명확히 확인된 뒤, 실제 실질취득액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 해당 불확실성이 남아 있는 현재 상태에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
