서울남부지방법원 2026타경3302. 서울 양천구 신월동 아크로뷰 201호는 집합건축물대장상 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 등재된 물건입니다. 전용면적은 27.71㎡이며, 지상 5층 건물의 2층에 위치합니다. 소유자 권태익은 2020년 9월 21일 거래가액 249,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국세·지방세 등 압류가 이어졌고 한국주택금융공사의 강제경매가 개시되었습니다.

이 사건의 결정적 변수는 압류 건수가 아닙니다. 2020년 9월 18일부터 점유·전입한 임차인 윤지원입니다. 임차인은 2020년 8월 31일 확정일자를 확보했고, 2024년 9월 27일에는 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 특히 매각물건명세서에 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 보증금이 핵심

현재 말소기준권리는 2023년 5월 12일 국(남동세무서장)의 압류입니다. 과거 성산포수산업협동조합의 근저당권은 2020년 9월 18일 이미 말소되어 현재 인수 판단의 기준이 되는 존속 근저당권은 아닙니다.

말소기준압류보다 앞선 2020년 9월 18일 임차인이 전입하고 점유를 시작했으며, 확정일자도 확보했습니다. 임차권등기 자체는 2024년에 이루어졌지만 기존에 성립한 대항력의 선순위 지위가 중요합니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 임차보증금 미변제액은 별도로 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2억 5,000만원

윤지원의 최초 확정일자 대상 보증금은 239,000,000원이며, 2022년 8월 10일 11,000,000원을 증액하여 총 보증금은 250,000,000원입니다. 증액분에도 별도 확정일자가 기재되어 있습니다. 이 사건은 단일 임차인의 보증금과 임차권등기가 문제되는 구조이며, 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 분석 — 유찰되어도 실질취득은 거의 그대로

이 사건에서 가장 중요한 가격은 낙찰가만이 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득 부담입니다. 보증금 250,000,000원이 낙찰가를 초과하기 때문에, 유찰로 최저매각가가 하락하면 임차인에게 지급되는 배당도 줄고, 그만큼 매수인의 인수액이 증가합니다.

각 회차의 실질취득은 해당 회차 최저매각가에 예상 인수보증금을 더한 금액입니다. 실제 낙찰가·배당순위·집행비용에 따라 변동하며 취득세 등 부대비용은 별도입니다.

아크로뷰는 16세대 규모로, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회, 낙찰률은 25.0%로 집계되어 있습니다. 그러나 실제 가격 메리트는 유찰 횟수보다 실질취득 부담과 비교 가능한 실거래 시세를 기준으로 판단해야 합니다. 현재 확인 가능한 동일 면적 실거래 비교가격이 없어, 실질취득 약 2억 5,000만원이 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)

매각대금 241,000,000원에서 예상 집행비용 4,174,000원을 차감한 나머지 236,826,000원이 임차인에게 배당되는 구조입니다. 신청채권자인 한국주택금융공사에는 예상배당이 0원이며 청구액 279,600,942원 전액이 미배당으로 남습니다. 다만 신청채권자의 미배당액 자체가 별도의 매수인 인수채무라는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수의 직접적인 원인은 대항력 임차보증금 미변제액입니다.

이 배당표는 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제에 따른 실제 순위 조정을 반영하지 않은 추정입니다. 압류 관련 조세채권의 법정기일과 우선순위를 확인해야 하며, 실제 인수액이 증가할 가능성이 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신월중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
• 건물. 2020년 4월 28일 준공된 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕의 지상 5층 건물입니다. 도시가스보일러 난방, 급·배수설비, 화재탐지설비, CCTV 등이 구비되어 있습니다.
• 도로·토지. 북측 약 8m, 동측 약 3m 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형 주거용 건부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표기도 있어 입찰 시점의 적용 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,940,000원/㎡이며, 토지면적은 248.2㎡입니다. 이는 토지 관련 수치로 해당 호실의 매매시세를 직접 나타내지는 않습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택으로 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기는 어렵습니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래가격을 확인해 매도 가능가격을 별도로 검증할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 실질취득 기준 응찰가 산정. 낙찰가뿐 아니라 배당 부족에 따른 보증금 인수액까지 합쳐 판단해야 합니다. 유찰될수록 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다.
• 임차보증금 원본 확인. 윤지원의 최초 보증금 239,000,000원, 증액분 11,000,000원과 확정일자, 실제 점유·전입, 배당요구의 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 당해세 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 조세채권 법정기일 및 당해세 여부에 따라 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
• 임차권등기 말소·명도 확인. 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 인수액 정산과 임차권등기 말소 및 목적물 인도 문제를 함께 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022년 10월 18일 민간임대주택등기가 존재하므로, 매각 후 등록·말소 및 임대사업자 관련 의무의 처리 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 전용 27.71㎡와 같은 조건의 최근 거래, 층·구조·상태를 비교하고 실질취득 약 2억 5,000만원 수준을 회수할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 추가 비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득세, 등기비용, 인도 관련 비용 등을 별도로 고려해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 인수권리 문구, 임차인 배당요구, 등기사항, 세금 우선순위, 매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸져도 집이 싸지는 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 분명합니다. 선순위 대항력 임차인 1명, 보증금 250,000,000원, 신건 예상 인수액 13,174,000원. 낙찰가 241,000,000원만 보면 감정가 수준이지만, 실질취득은 이미 254,174,000원입니다.

1회, 2회 유찰을 가정해도 인수보증금이 늘어나 총 취득 부담은 여전히 약 2억 5,000만원 수준입니다. 여기에 국세·지방세 우선배당에 따른 변동 위험과 16세대 다세대주택의 환금성 문제도 남아 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 이 취득원가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다.

결론은 권리·가격 모두 신중 접근입니다. 이 물건은 단순 유찰 대기 전략으로 해결되는 경매가 아닙니다. 임차보증금의 실질 인수액을 확정하고, 조세배당 순위와 현재 시세를 검증하여 총 취득 부담 자체에 투자 가치가 있는지 판단해야 합니다.