서울남부지방법원 2026타경3378. 강서구 등촌동 가람 4층 402호, 전용 29.99㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2017년 6월 14일 사용승인된 지상 7층 철근콘크리트구조이며, 소유자는 백운선입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 인물은 소유자가 아닌 임차권자 정성남입니다. 정성남은 2020년 12월 14일 전입·점유를 시작하고, 2020년 10월 15일 확정일자를 받았으며, 2023년 5월 16일 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

말소기준권리로 제시된 김포시 압류의 접수일은 2023년 6월 7일입니다. 정성남의 주택임차권등기는 그보다 먼저 접수됐습니다. 따라서 후순위 압류나 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차권은 보증금 미배당 잔액이 존재하면 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 매각물건명세서에도 이 인수 조건이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

핵심은 권리의 시간적 순서입니다. 임차인의 전입·점유 및 임차권등기가 김포시 압류보다 먼저입니다. 소유권보존 및 과거 신탁 관계는 확인되지만, 신탁은 이미 말소되었습니다. 2024년 성백손 명의의 근저당권 채권최고액 160,000,000원도 2025년 11월 5일 말소됐으므로 현재 인수 대상 근저당으로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

정성남은 전입과 점유, 확정일자가 확인되며 주택임차권등기도 마친 상태입니다. 배당요구까지 접수되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로 분석됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금 총액은 230,000,000원입니다.

특히 정성남은 갑구 11번 강제경매개시결정의 신청채권자이기도 합니다. 신청 청구액 303,650,410원을 별도의 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 동일인이 행사하는 임차보증금 반환채권과 경매신청채권 사이의 관계를 확인해야 하며, 한 채권에 대한 배당을 독립된 다른 채권의 변제로 중복 계산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 거래 표본은 1건

가람의 전용 29.99㎡에 해당하는 최근 실거래는 2025년 11월, 7층, 344,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 344,000,000원으로 집계되지만, 거래가 1건이므로 전체 평균과 최근 평균이 동일한 값입니다. 이를 다수 거래에 기반한 안정적인 시세라고 보기는 어렵습니다.

현재 최저가는 최근 거래가 대비 71.2%이며, 금액 차이는 99,000,000원입니다. 현재 가격에 낙찰되고 임차보증금이 배당에서 전액 변제된다면, 실질취득금액은 낙찰가와 같은 245,000,000원이 됩니다. 이 경우 한 건의 실거래와 비교한 가격 차이는 분명히 존재합니다.

그러나 비교 거래는 7층이고 경매 대상은 4층입니다. 건물 전체도 7세대에 불과합니다. 단 한 건의 거래가가 현재 매도 가능한 시세를 대표한다고 단정할 수 없으며, 층과 내부 상태에 따른 차이도 검토해야 합니다. 최근 거래 한 건만으로 시장의 상승·하락 추세를 판정할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 245,000,000원 매각 가정)

매각대금 245,000,000원에서 추정 집행비용과 보증금 전액을 우선 배정한 시나리오입니다. 정성남의 신청채권 청구액과 보증금채권의 관계에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

현재 회차의 단순 배당 시나리오에서 집행비용 4,230,000원을 공제하고 임차인 정성남에게 보증금 230,000,000원이 전액 배당되면, 나머지 10,770,000원이 신청채권자 항목에 배정됩니다. 다만 두 항목의 권리자가 동일인이므로 배당액을 해석할 때 채권의 동일성과 중복 산정 여부에 대한 검증이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득금액은 크게 줄지 않는다

이 물건에서 특히 주의할 부분입니다. 현재 최저가 245,000,000원은 보증금 230,000,000원보다 높습니다. 그러나 유찰 후 낙찰가가 보증금보다 내려가면, 매각대금에서 배당되지 못한 선순위 보증금 잔액이 매수인 부담으로 바뀔 수 있습니다.

현재 회차 실질취득은 245,000,000원, 1회 유찰 시에는 233,544,000원, 2회 유찰 시에는 232,995,200원입니다. 유찰이 진행되면 현금으로 지급하는 낙찰대금은 감소하지만 그만큼 선순위 보증금 인수 위험이 커집니다. 예상 인수액은 회차별 집행비용 및 배당 가정에 따른 값이며, 실제 인수금액은 확정 배당액에 따라 달라집니다.

특히 보증금 반환채무를 인수하는 경우 낙찰대금과 별개로 자금 부담 및 임차권 정리 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 예산은 단순 최저매각가가 아니라 낙찰대금 + 미배당 보증금 + 취득 관련 비용을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 경복비즈니스고등학교 남동측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 가양역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2017.06.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다. 공부와 실제 현황의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역 내 주상용 건부지이며, 정방형·평지 형태입니다. 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,608,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종지구단위계획구역, 공항 관련 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 도시관리계획도 입안 중입니다. 토지거래허가구역 관련 지정 사항과 적용 대상은 매수 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 최근 거래가 1건입니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 실거래로 적정 시세를 교차 검증하기 어려워, 매각 가능가격과 거래 소요기간에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 1번 정성남의 임차권등기가 실제로 대항력과 우선변제권을 유지하는지, 매각물건명세서의 인수 조건과 함께 확인해야 합니다.
• 동일인 채권 검증. 임차권자 정성남과 경매신청채권자 정성남은 동일인으로 표시됩니다. 청구액 303,650,410원의 발생 원인과 보증금 230,000,000원과의 관계, 배당 중복 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
• 배당 부족 시 인수. 현재 매각가에서는 예상 인수 0원이지만, 1회 유찰 시 37,544,000원, 2회 유찰 시 76,195,200원의 예상 인수 부담이 제시됩니다. 유찰 후 입찰 시 실질취득금액으로 다시 판단해야 합니다.
• 임차권 말소·명도. 임차보증금 전액 변제와 임차권등기 말소가 어떤 방식으로 정리될지 확인하고, 현재 점유자와 인도 가능 여부도 확인해야 합니다.
• 매매가격 검증. 2025년 11월 7층 거래가 344,000,000원과 본건 4층의 층별 차이, 내부 상태, 현재 매도 가능가격을 비교해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2020.01.03 민간임대주택 등록에 관한 등기가 존재합니다. 임대의무기간, 임대료 증액 제한 관련 의무 및 경매 매수 후 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 김포시 압류 및 강서구 압류가 존재합니다. 매각으로 소멸하는 등기권리와 별개로 당해세 등의 배당 영향, 공용부분 관리비 미납 여부를 확인해야 합니다.
• 등기·배당 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세 할인보다 먼저, 선순위 보증금의 출구를 보라”

이 물건은 최근 거래 344,000,000원과 비교하면 현재 최저가 245,000,000원이 상당히 낮아 보입니다. 현재 회차에 낙찰되고 보증금이 전액 배당된다면 예상 인수액도 0원입니다. 이 점에서 가격 검토의 출발점은 존재합니다.

그러나 선순위 임차권등기 230,000,000원이 권리분석의 중심입니다. 유찰되면 미배당 보증금 인수가 발생하여 실질취득금액이 약 230,000,000원 수준에 머뭅니다. 낙찰대금이 크게 내려갔다고 실제 취득원가도 같은 비율로 내려가는 구조가 아닙니다.

더구나 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하며, 확인되는 실거래도 1건에 불과합니다. 권리관계와 시세 모두 추가 검증이 필요합니다. 결론은 조건부 검토입니다. 임차채권·신청채권의 관계와 배당 가능금액을 확인하고, 전액 배당 및 임차권 정리 가능성을 확보한 다음에야 최근 거래 대비 가격 차이를 실제 투자 매력으로 평가할 수 있습니다. 가격은 검토할 만하지만, 권리확인 없이 응찰할 물건은 아닙니다.