핵심지표   ⚠️ 최근 시세 대비 105.5% · 🔑 선순위 보증금 220,000,000원 · ✅ 예상 인수 0원 · 📉 거래 추세 -2.8%

서울남부지방법원 2026타경3517. 서울 구로구 개봉동의 동인아파트 제10층 제1003호입니다. 이 물건은 단순히 감정가와 최저가만 비교해서 입찰하기에는 주의할 점이 많습니다. 소유자 장영주 명의의 아파트에 중소기업은행 근저당권이 설정되었고, 이후 전견홍 명의의 주택임차권이 등기되었습니다. 기존 근저당권은 말소된 이력이 있지만, 임차권은 현재 남아 있습니다. 여기에 회생절차와 파산선고, 새로운 임의경매개시결정까지 이어진 권리 이력이 복잡한 물건입니다.

현재 예상배당에서는 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당되므로 매수인이 별도로 부담할 보증금은 0원으로 계산됩니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차권이므로 배당이 부족하면 미배당액을 인수할 수 있다는 점은 반드시 구분해야 합니다. 여기에 신건 최저가가 최근 거래 평균과 최신 거래가격 모두보다 높아 권리뿐 아니라 가격 측면에서도 신중한 접근이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 파산 등기를 함께 확인

등기 흐름에서 가장 먼저 구분할 사항은 이미 말소된 근저당권과 현재 남아 있는 임차권입니다. 2006.04.24 설정된 중소기업은행 근저당권은 2009.05.06 채권최고액이 72,000,000원으로 변경되었으나, 등기부상 이미 말소되었습니다. 기존 가압류 및 과거 경매개시결정도 말소 이력이 확인됩니다.

반면 2022.09.28 등기된 전견홍의 주택임차권은 말소되지 않은 권리입니다. 주민등록일과 점유개시일이 2015.03.09로 기재되어 있고, 최초 확정일자는 2015.02.16입니다. 이 임차권은 배당에 따라 소멸 여부가 달라질 수 있어, 단순히 현재 경매개시결정보다 먼저 등기되었다는 사실만으로 인수액을 확정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 220,000,000원

전견홍의 최초 보증금은 150,000,000원이며, 2020.08.28 증액 계약을 통해 70,000,000원이 추가되었습니다. 최초 보증금과 증액분은 각각 확정일자가 다르므로, 실제 배당순위 및 우선변제 범위는 따로 검토해야 합니다. 총 보증금 220,000,000원을 단일 시점에 확정된 채권으로 단정해서는 안 됩니다.

실질취득액 판단의 원칙. 낙찰가격에 매수인 인수 보증금을 더한 금액으로 판단합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 다만 이 사건의 현재 제시된 회차별 배당 시나리오는 모두 임차보증금 전액 배당, 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당이 그 전제대로 이루어지는지 확인하는 것이 핵심입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 5.5% 높은 신건

동인아파트의 거래자료를 보면 전체 12건 평균은 389,250,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래가 중요합니다. 최근 12개월 평균은 380,000,000원(2건), 최신 거래는 2026.03의 395,000,000원입니다. 최저매각가 401,000,000원은 이 두 기준보다 모두 높습니다. 특히 최근 거래 흐름은 -2.8%로 나타나 과거 전체 평균만을 기준으로 가격을 평가하면 안 됩니다.

최저매각가 401,000,000원은 최근 12개월 평균 380,000,000원보다 21,000,000원 높고, 최신 실거래 395,000,000원보다도 6,000,000원 높습니다. 전체 평균 대비 비율은 103.0%지만, 최근 평균 대비 비율은 105.5%입니다. 과거 420,000,000~430,000,000원 수준의 거래만 보고 신건이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 401,000,000원 가정)

집행비용 6,410,000원은 추정치입니다. 임차인 보증금 전액 배당을 전제로 한 계산이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액 72,000,000원에 대한 배당은 이 표에 반영되지 않았으므로, 채권자 배당과 소유자 잔여 174,590,000원은 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 필수

제시된 회차별 계산에서는 모두 임차인 인수액이 0원입니다. 따라서 위 실질취득액은 각 회차 최저가에 예상 인수액 0원을 합산한 금액이며, 취득세·명도비용 등 별도 비용은 포함되지 않습니다. 이는 어디까지나 임차보증금이 배당으로 전액 회수된다는 가정에 따른 수치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며 지하철 1호선 오류동역 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 위치합니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 1989.10.25 사용승인된 104세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 11층 중 10층이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 토지 및 도로. 완경사지의 부정형 토지이며 북측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 개별공시지가는 3,091,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역에 해당하며 아파트 대상 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 입찰 전 적용 대상과 허가·이용의무를 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 거래 12건의 가격 범위는 344,000,000~430,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 380,000,000원으로 전체 평균보다 낮고, 추세도 -2.8%여서 과거 고가 거래를 현재 시세로 일반화하기 어렵습니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 대지권비율은 정정된 등기 기준과 최종 원본의 일치 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권. 전견홍의 임대차계약, 전입, 점유, 확정일자, 배당요구, 임차권등기와 현재 권리 상태를 대조하세요. 최초 보증금 150,000,000원과 증액분 70,000,000원의 우선변제 순위를 각각 확인해야 합니다.
• 배당 후 인수. 배당표상 220,000,000원 전액 배당이 실제로 가능한지 확인하세요. 예상 인수액 0원은 확정된 면책을 뜻하지 않습니다.
• 채권자 배당. 신청채권자 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사의 청구액 72,000,000원과 담보권 승계 관계, 채권계산서 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 파산 및 회생 관련 등기. 2023년 회생절차, 2026년 회생절차폐지, 파산선고 이력이 있습니다. 파산관재인과 경매절차 관련 자료를 확인해야 합니다.
• 대지권비율. 3995.6분의 42.12에서 3995.6분의 36.08로 정정된 내용을 최종 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 가격 상한. 최근 평균 380,000,000원과 최신 거래 395,000,000원을 비교 기준으로 삼되, 개별 호수의 층·향·수리 상태 및 권리 인수액을 함께 반영하세요.
• 점유와 명도. 임차권등기 존재와 실제 현재 점유 여부는 별개입니다. 현장 방문과 현황조사를 통해 점유관계, 인도 가능성, 명도비용을 확인하세요.
• 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약허가구역 표시가 있으므로 경매 취득에 대한 적용 여부와 취득 후 규제를 관계기관에 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 당해세, 다른 배당 우선채권의 존재 여부를 확인하세요.
• 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류 및 최신 실거래 내역을 입찰 직전 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 권리위험 0”

동인아파트 1003호는 단순한 권리 안전형 물건이 아닙니다. 실제 임차인 전견홍의 220,000,000원 선순위 주택임차권이 있고, 회생·파산 절차를 거쳐 현재 임의경매가 진행되고 있습니다. 배당표 가정상 임차보증금이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 배당에서 미변제액이 발생하는지와 그에 따른 임차권 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

가격도 신중하게 볼 이유가 분명합니다. 신건 최저매각가 401,000,000원은 최근 12개월 평균 380,000,000원의 105.5%입니다. 최신 거래 395,000,000원보다도 높고 최근 추세는 -2.8%입니다. 과거의 높은 거래가나 전체 평균만을 근거로 현재 신건 가격에 메리트를 부여하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 우선, 신건 가격은 보류입니다. 임차보증금 전액 배당과 임차권 소멸이 확실해지는지 검토한 뒤, 유찰에 따른 가격 조정이 실제 취득원가 절감으로 연결되는 경우에만 입찰을 재검토하는 접근이 적절합니다. 단순히 최저가가 내려갔다는 사실이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.