서울남부지방법원 2026타경3576. 서울 강서구 등촌동 예가채 101동 301호, 전용 51.04㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 이동희가 2020년 거래가 365,000,000원에 취득했고, 이후 주식회사씨피이바이오의 근저당권 300,000,000원과 여러 압류·가압류가 설정됐습니다. 이번 강제경매 신청채권자는 주택임차권등기권자이기도 한 송정준입니다.

가장 먼저 확인할 것은 임차인의 대항력과 배당액입니다. 송정준은 2020.11.17 전입·점유를 시작했으며 확정일자는 2020.10.07입니다. 두 날짜 모두 2021.01.07 말소기준 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 후순위에 설정돼 있더라도, 그 임차보증금 채권에는 선순위 대항력과 우선변제권이 존재합니다.

현재 회차에서는 예상 배당액으로 보증금 전액을 충당할 수 있습니다. 다만 배당이 부족해지는 경우에는 낙찰가에 미배당 보증금을 추가해야 하므로, 단순히 최저매각가가 내려간다는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

기존 국민은행 근저당권 2건과 한국양봉농업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 말소기준인 주식회사씨피이바이오 근저당권 이후 설정된 홍성녀 가압류, 국민건강보험공단 및 조세 관련 압류, 강제경매개시결정은 매각에 따라 말소될 예정입니다.

그러나 국세·지방세 등 조세 관련 압류가 다수 존재하므로 실제 배당에서는 법정기일, 당해세 해당 여부와 배당 순서를 확인해야 합니다. 등기상 압류가 말소되는 것과 배당 순서상 조세채권이 차지하는 지위는 별도 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 365,000,000원의 처리

실제 임차인 1명. 보증금 채권자인 송정준과 강제경매 신청채권자 송정준은 동일인이므로 청구금액 365,000,000원을 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

또한 송정준은 임차권등기권자이면서 경매 신청채권자이고, 등기상 주소도 경매 목적물과 일치합니다. 이러한 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차계약의 실재 여부, 보증금 지급 증빙 및 당사자 관계를 대조할 필요가 있습니다. 임차권의 진정성은 별도 확인 사항입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

예가채(516-18)의 비교 거래 3건을 살펴보면, 감정가 584,000,000원은 전체 실거래 평균 420,666,666원보다 높습니다. 특히 최근 비교 거래로 잡힌 2023.05 거래금액 427,000,000원보다 157,000,000원 높습니다.

최근 비교 기준 427,000,000원 대비 현재 최저가의 비율은 136.8%입니다. 전체 평균 대비 비율도 138.8%로, 어느 기준에서도 신건 가격의 할인 매력은 확인되지 않습니다.

거래 표본에서 최근 구간과 과거 구간의 비교 추세는 +2.3%로 나타납니다. 다만 비교 거래 자체가 2022~2023년에 집중돼 있어 이 상승 수치를 현재 시장의 상승세로 해석해서는 안 됩니다. 2026년 현재의 실거래 시세를 대표하기에는 거래 시점이 오래됐고 표본도 적습니다. 따라서 신건 가격이 과거 실거래보다 현저하게 높다는 사실은 분명하지만, 현재 적정 시세를 확정하려면 최신 거래와 인근 유사 다세대의 거래를 추가 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 584,000,000원 가정)

신건 예상배당: 집행비용 8,240,000원, 임차보증금 365,000,000원, 근저당권 210,760,000원. 합계 584,000,000원. 송정준의 경매 신청채권 365,000,000원은 동일 임차보증금 채권에 관한 청구로 보아 배당금에 중복 가산하지 않습니다. 당해세 및 실제 조세채권 배당은 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 실질취득액

위 회차별 추정에서는 집행비용 공제 후에도 임차보증금 전액을 배당할 수 있는 것으로 계산돼 있습니다. 이 가정이 충족되면 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같으며, 임차인 인수액은 0원입니다.

한편 근저당권 등 다른 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인이 그대로 인수하는 금액과 구별해야 합니다. 현재 추정상 발생하는 채권자 미배당은 매수인의 임차보증금 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

⑥ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 등촌동 백석중학교 남측 인근. 주변은 다세대주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 및 단독주택이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 3층 301호입니다. 도시가스·난방·급배수·승강기·주차설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 북서측 약 6m 포장도로와 접하고 있으며, 대체로 평탄한 토지에 위치합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 공항 관련 보호·제한구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내용의 대상과 기간은 입찰 시점에 별도 확인이 필요합니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있습니다. 위반 내용, 대상 부분, 시정명령, 이행강제금 및 원상복구 가능성은 실질적인 가격과 환금성 판단의 핵심 변수입니다.
• 환금성. 49세대 규모의 다세대 건물로, 비교 실거래 표본은 3건입니다. 거래량이 제한적이고 비교 거래 시점도 오래되어 현재 적정 매도가격을 추정하는 데 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 선순위성 재확인. 송정준의 전입·점유·확정일자와 말소기준일을 원본 서류로 대조하고, 임차권등기 이후의 점유·주민등록 상태 및 대항력 유지 요건을 확인해야 합니다.
• 배당순위 확인. 조세 관련 압류가 여러 건 존재합니다. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부, 집행비용 등을 확인해 임차보증금 전액 배당 가능성을 검증해야 합니다.
• 임대차 진정성. 신청채권자와 임차권자가 동일한 송정준입니다. 임대차계약서·보증금 이체내역·점유자료를 확인해 권리관계를 정리해야 합니다.
• 위반건축물 상세 확인. 건축물대장과 관할 구청의 행정처분 관련 기록을 통해 위반 위치, 내용, 시정 가능 여부 및 비용을 파악해야 합니다.
• 시세 재검증. 과거 거래 3건만으로 현재 적정가를 확정할 수 없습니다. 동일 면적과 유사 건물의 최근 거래, 층·향·상태별 가격 차이를 반영해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 유찰 후 응찰을 검토할 때는 낙찰가에 미배당 보증금과 기타 취득·명도·보수 비용을 반영하여 최종 취득원가를 비교해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 임차권등기가 있다고 실제 점유가 완전히 종료된 것은 아닙니다. 현장 점유자와 인도 가능성, 공용부분 미납 관리비 등을 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 최신 상태로 재확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상이어도 좋은 경매는 아니다”

이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인의 보증금 365,000,000원과 584,000,000원의 높은 신건 가격입니다. 현재 배당 가정에 따르면 송정준은 보증금을 전액 회수하고 매수인의 보증금 인수액은 0원이 됩니다. 그러나 조세채권과 실제 배당순위를 확인하기 전에는 이를 확정적인 권리 해소로 간주할 수 없습니다.

가격 측면에서는 더욱 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가가 최근 비교 거래금액의 136.8%에 달하고, 2026년 현재 시세를 검증할 최신 거래도 충분하지 않습니다. 여기에 위반건축물 표기와 선순위 임차권의 배당 불확실성까지 겹칩니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 임차인의 전액 배당 여부, 위반건축물 리스크, 최신 시세와 실질취득액을 다시 계산한 후 접근해야 합니다. 권리 해소 가능성은 존재하지만 현재 가격에 투자 매력을 부여할 근거는 부족합니다.