서울남부지방법원 2026타경3646. 서울 강서구 마곡동 청솔씨티빌 4층 401호, 감정평가서상 다세대주택입니다. 외형만 보면 감정가 272,000,000원의 신건이고 유찰도 없는 일반적인 강제경매처럼 보입니다. 그러나 등기부에는 임차보증금 240,000,000원의 주택임차권등기가 남아 있으며, 그 임차권자가 바로 이번 강제경매 신청채권자 김현입니다.

더 중요한 것은 임차권등기의 전입일자가 경정되었다는 점입니다. 최초 기재된 주민등록일은 2024.11.06이지만, 등기부 부기에는 2020.11.06으로 정정되어 있습니다. 말소기준인 2024.03.28 압류보다 앞선 날짜입니다. 따라서 최초 전입일만 보고 대항력이 없다고 판단하면 위험합니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권의 전입일 경정이 핵심

등기부상 말소기준권리로 지정된 것은 2024.03.28 강서세무서장의 압류입니다. 기존 하나은행과 농협은행 근저당권은 이미 말소되었고, 양지혁 명의의 과거 주택임차권등기도 말소된 상태입니다. 2024년 김경민의 강제경매개시결정 역시 2025.06.09 말소되었습니다.

현재 핵심 권리는 김현 명의 을구 7번 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2024.11.22로 말소기준 압류보다 늦지만, 임차인의 대항력은 단순히 임차권등기 접수일만으로 판단하지 않습니다. 원래의 주택 인도·주민등록에 의한 대항요건과 그 유지 여부를 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 여부가 가격을 바꾼다

김현의 임대차는 2020.09.21에 시작되어 2022.09.24 보증금이 증액된 형태입니다. 점유개시일과 경정 주민등록일은 모두 2020.11.06으로, 말소기준 압류일인 2024.03.28보다 앞섭니다. 주택 인도와 주민등록의 연속성이 확인된다면 대항력이 유지될 수 있으며, 명세서상으로는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 취급되고 있습니다.

확정일자도 최초분 2020.10.07, 증액분 2022.10.14로 압류일보다 앞섭니다. 다만 대항력과 우선변제권은 구분해야 합니다. 확정일자와 배당요구가 있다고 해서 모든 채권보다 언제나 먼저 배당되는 것은 아니며, 조세채권의 법정기일과 배당순위 등을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

비교 거래는 마곡동 소재 다세대주택의 면적 유사 거래 3건입니다. 거래 자료상 단지명은 ‘청송씨티빌’, 사건 물건의 표기는 ‘청솔씨티빌’이므로 동일 건물 여부 및 거래 대상 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다. 아래 실거래는 가격 판단의 참고자료이며, 동일 호수의 직접 거래가격으로 간주하지 않습니다.

확인되는 비교 거래는 220,000,000~225,000,000원이며, 평균은 223,333,333원입니다. 최신 거래가격은 2025.07의 225,000,000원입니다. 현재 최저매각가 272,000,000원은 평균보다 48,666,667원 높고, 최신 거래보다도 47,000,000원 높습니다.

최저가는 최근 거래 평균의 121.8%입니다. 이 차이는 단순한 소액 프리미엄으로 보기 어렵습니다. 더욱이 거래가 많지 않고 비교 대상의 명칭도 일치하지 않아 시세 추정에 불확실성이 있습니다. 실거래의 시점이 2025년이라는 점도 감안해야 하며, 현재 신건 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

신건 가격에서 집행비용과 신청채권자 청구액만 반영한 단순 추정 배당입니다. 당해세, 조세채권 우선순위, 다른 우선배당권 및 최우선변제 등을 반영하지 않은 결과이며 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

현재 가격에서 김현에게 240,000,000원 전액이 실제 배당된다면 해당 보증금의 미배당 잔액은 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 말소기준권리가 조세압류인 만큼, 실제 배당순위가 달라지면 보증금 미배당분이 발생할 수 있습니다. 명세서의 인수 조건은 낙찰가가 보증금보다 큰 경우에도 무조건 사라지는 것이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득은 다르다

이 사건에서 가장 중요한 가격 분석은 유찰 후 미배당 보증금이 어떻게 매수인 부담으로 전환되는가입니다. 아래는 제시된 회차별 배당 추정액을 기준으로 김현의 240,000,000원 채권이 동일 보증금채권임을 전제로 계산한 것입니다. 실제 금액은 최종 배당순위와 집행비용 등에 따라 달라집니다.

1회 유찰 시 입찰가격은 217,600,000원으로 내려갑니다. 숫자만 보면 평균 실거래 223,333,333원보다 낮습니다. 하지만 추정 미배당 보증금 26,246,400원을 인수하면 실질취득은 243,846,400원입니다. 여전히 평균 실거래보다 높습니다.

2회 유찰 시 최저가는 174,080,000원까지 하락하지만, 예상 인수액이 69,157,120원으로 늘어 실질취득은 243,237,120원입니다. 역시 최근 거래 평균을 초과합니다.

따라서 이 사건은 1회 또는 2회 유찰만으로 시세 메리트가 확보되는 일반적인 경매물건이 아닙니다. 대항력과 보증금 인수가 그대로 유지된다면, 단순한 유찰가격 하락만으로는 최근 실거래보다 낮은 실질취득 구조를 만들기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 서울식물원 습지생태공원 북동측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 양천향교역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2014.11.27 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 401호입니다. 난방·위생·급배수시설을 갖춘 주거용 다세대주택이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었습니다.
• 토지·도로. 지형은 평탄한 사다리형이고 서측 소로한면의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 215.0㎡, 공시지가는 4,410,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 호수의 대지권 면적이나 거래가격을 뜻하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 준공업지역으로, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 여러 규제가 확인됩니다. 토지거래허가 관련 표기도 있어 입찰 및 취득 전 적용 범위와 유효 여부 확인이 필요합니다.
• 환금성. 비교 거래 자료에 기재된 규모는 8세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 대단지 아파트와 달리 동일 유형의 거래 표본이 적어 개별 물건의 가격 적정성 및 향후 매각기간 판단에 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권의 대항력부터 확인. 을구 7번 임차권등기와 7-2 경정부기, 주민등록 변동내역, 점유개시일 및 임대차계약 증빙을 대조해야 합니다. 최초 기재일만으로 대항력을 부정해서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 인수 문구 확인. 전액 미배당 시 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다. 낙찰 후 이 내용을 알게 되면 가격 계산을 다시 해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
• 조세채권 배당순위 확인. 2024.03.28 국세 압류가 말소기준권리입니다. 체납액과 법정기일, 당해세 여부에 따라 김현의 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 예상 배당표만 믿어서는 안 됩니다.
• 신청채권자의 실체 확인. 김현이 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 계약·보증금 이체·점유·경매신청 채권의 동일성 및 가장임차인 의심 사유를 조사해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 신건 272,000,000원, 1회 유찰 추정 243,846,400원, 2회 유찰 추정 243,237,120원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다. 단순 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
• 건물명·실거래 대상 확인. 청솔씨티빌과 청송씨티빌의 표기 차이, 전용면적 및 호수별 조건을 확인해야 합니다. 비교 거래의 동일성 검증이 선행되어야 합니다.
• 명도와 인수금액 협의. 대항력 임차권의 미배당 잔액을 부담하는 경우 임차권 말소·보증금 정산·인도 조건까지 확인해야 합니다. 배당 여부와 별개로 실제 점유관계도 조사해야 합니다.
• 체납 관리비·규제 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 위반건축물 변동 여부, 토지거래허가 관련 적용 규제 및 취득 후 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 기록과 실거래 자료를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 경매”

이 사건의 첫 번째 문제는 가격입니다. 최저매각가 272,000,000원은 최근 비교 거래 평균 223,333,333원의 121.8%입니다. 최신 거래가격 225,000,000원보다도 높아, 신건 상태에서 가격상 매력을 인정하기 어렵습니다.

두 번째이자 더 중요한 문제는 보증금 인수 구조입니다. 김현의 임차보증금 240,000,000원은 대항력 관련 경정 부기가 존재하며, 매각물건명세서에도 미배당 잔액 인수 조건이 명시되어 있습니다. 1회 유찰로 최저가가 217,600,000원이 되더라도 실제 부담액은 배당 추정상 243,846,400원까지 올라갑니다. 2회 유찰 역시 마찬가지입니다.

현재 회차에서는 보증금 전액 배당을 전제로 인수액이 0원으로 추정되지만, 국세 압류에 따른 실제 배당순위를 확인하기 전에는 이를 확정할 수 없습니다. 더욱이 비교 시세의 건물명과 면적도 재확인이 필요합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 정밀 확인입니다. 최저가만 내려가면 싸지는 경매가 아니며, 시세·대항력·배당순위 중 어느 하나라도 잘못 판단하면 낙찰 후 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실질취득금액과 실제 인수조건을 먼저 확정하는 것입니다.