🔒 등기상 인수 0원 · 🏢 노인복지주택 · ⚠️ 임대관계 미상 · 💰 최저가 283,000,000원 · 📉 미배당 122,762,000원

서울남부지방법원 2026타경3687. 서울 강서구 등촌동 서울시니어스강서타워 9층 912호입니다. 외관과 내부는 주거용 아파트처럼 보일 수 있습니다. 실제 감정평가상 방 2개, 욕실 1개, 주방과 거실, 발코니로 이용되는 주거 공간입니다. 그러나 집합건축물대장상 용도는 노인복지주택으로 명시되어 있습니다. 따라서 일반 아파트처럼 누구나 동일한 조건으로 입주하거나 매매·임대할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.

등기 흐름에서는 한국주택금융공사의 주택담보노후연금보증이 눈에 띕니다. 과거에도 같은 기관의 근저당권이 설정되었다가 말소된 이력이 있고, 2018년 새 근저당권과 금지사항등기가 설정되었습니다. 이후 소유권이 상속으로 이전되고 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 확인되는 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 금지사항등기의 매각 후 정리 여부와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 금지사항등기는 확인

권리분석의 기준은 2018.11.28 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 을구 5번에 채권최고액 401,000,000원으로 설정되어 있으며, 이번 임의경매의 신청채권자도 한국주택금융공사입니다. 이 근저당권과 후순위 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

그 이전에 설정되었던 국민은행 근저당권과 한국주택금융공사의 과거 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 강서구의 압류도 해제 후 말소되었습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 낙찰자가 인수하는 담보채무는 0원으로 계산됩니다.

② 점유·임대관계 — 임차인 없음으로 단정 금지

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임차인이 존재하지 않거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다.

특히 노인복지주택은 일반 주거용 아파트와 이용·입주 구조가 다를 수 있으므로 시설 운영주체와 실제 거주자, 입주계약 관계도 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권액은 실제 확정채무가 아니라 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

신건 최저매각가 283,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,762,000원을 제외한 278,238,000원이 한국주택금융공사에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 122,762,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 증가

현재 신건 최저가는 283,000,000원입니다. 제시된 유찰 시나리오상 1회 유찰 시 226,400,000원, 2회 유찰 시 181,120,000원으로 낮아집니다. 이때 근저당권자의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.

다만 가격이 낮아진다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않았고, 노인복지주택이라는 특수 용도가 있습니다. 유찰 시나리오는 금액 변화에 대한 계산일 뿐 적정 입찰가나 시장가격을 보증하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 등촌동 등명중학교 남측 인근에 위치합니다. 전면 대로변에는 상업·업무시설이 밀집하고 후면에는 아파트단지와 학교 등이 자리한 지역으로, 주위환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2003.01.30 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물의 9층입니다. 전기·위생·급배수·냉난방·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 남측 약 40m 도로와 북측 약 6m 도로에 접하며, 토지는 인접도로 대비 평탄한 가로장방형입니다.
• 토지 이용. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지 관련 공시지가는 9,402,000원/㎡입니다.
• 공법상 제한. 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 제한사항이 있고 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 기재되어 있습니다. 해당 제한이 이 노인복지주택의 실제 거래에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 아파트와 달리 노인복지주택은 입주 대상과 이용·운영 조건에 따라 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 거래 가능 범위와 실제 매매 사례가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 노인복지주택 입주·소유 조건. 관할 기관과 시설 운영주체를 통해 적용 법령, 입주 자격, 매매·임대 조건, 운영계약 및 부대비용 등을 확인하세요.
• 금지사항등기. 갑구 6-2번 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 매각 후 말소 가능 여부와 필요 절차를 확인하세요.
• 실제 점유 및 임대관계. 점유자, 전입 여부, 계약 형태, 보증금 및 확정일자를 조사하세요. 신고된 임차인이 없더라도 임대관계는 미상입니다.
• 채권 확정액. 한국주택금융공사의 신청 청구액 138,209,305원과 근저당 채권최고액 401,000,000원을 구분해 실제 배당액을 검토하세요.
• 가격 비교. 같은 건물의 노인복지주택 실제 거래 및 매매 가능 조건을 확인해야 합니다. 최저가 283,000,000원이 적정한지 검증되지 않았습니다.
• 유찰 전략. 1회 유찰 시 226,400,000원, 2회 유찰 시 181,120,000원의 시나리오가 있지만, 가격 인하 자체를 안전마진으로 해석하지 마세요.
• 체납 비용. 관리비와 시설 관련 운영·서비스 비용 등의 체납 유무, 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부담을 확인하세요.
• 토지 및 이용 규제. 각종 공항 관련 제한, 토지거래 허가구역 지정 및 노인복지주택에 적용되는 공법상 제한을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 시설 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “담보권 소멸 ≠ 투자 안전”

서울시니어스강서타워 912호는 등기상 권리 흐름만 보면 비교적 단순합니다. 2018년 설정된 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이고, 그 후 경매개시결정등기도 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 투자가치를 판단할 때는 담보권리보다 노인복지주택의 특수성에 더 큰 비중을 두어야 합니다. 실제 입주·매매·임대 가능 범위가 명확하지 않고, 남아 있는 금지사항등기의 정리와 실제 점유관계도 확인이 필요합니다. 더구나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 최저가 283,000,000원이 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

유찰되면 최저가격은 낮아지지만, 그 자체로 투자 매력이 확보되는 것은 아닙니다. 우선 시설의 법적 이용 조건과 실제 매수 수요를 확인하고, 금지사항등기·점유관계를 정리한 뒤 가격을 평가해야 합니다. 결론은 담보권 인수 부담은 낮지만, 용도·환금성·점유 확인이 선행되어야 하는 신중 검토 물건입니다.