의정부지방법원 2026타경107. 경기도 동두천시 동두천동 278 일대의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 2019.03.25 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층은 노유자시설, 3층은 근린생활시설로 이용되며 3층은 공실로 조사됐습니다. 토지면적은 1,121.0㎡입니다.
이 사건은 일반적인 아파트 경매처럼 근저당만 말소되는지를 확인하고 끝낼 수 없습니다. 2024년 포천제일신용협동조합 근저당보다 먼저 신고된 점유자가 있고, 그중 2명의 임차보증금이 매수인 인수액에 반영되어 있기 때문입니다. 또한 전입·사업자등록 관련 시점이 확인되지 않은 점유자가 있어 실질적인 취득비용이 현재 추정액을 넘어설 가능성도 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경107 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 동두천동 278, 278-4 도로명주소: 경기도 동두천시 평화로 2732 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 · 사용승인 2019.03.25 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 · 2층 노유자시설 · 3층 근린생활시설(공실) |
| 토지 | 1,121.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 박혜정 (단독소유) |
| 감정가 | 2,262,034,600원 |
| 최저매각가 | 2,262,034,600원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 이재극 · 청구액 61,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.19 포천제일신용협동조합 근저당 · 채권최고액 1,464,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임대차는 별도
말소기준은 2024.06.19 설정된 포천제일신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,464,000,000원이고, 공동담보로 동두천동 278 토지가 기재되어 있습니다.
이후 2025.07.01 설정된 이재극의 근저당권(채권최고액 70,000,000원)과 2026.03.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 중소기업은행과 신우신용협동조합의 근저당권 등은 이미 말소된 권리로, 현재 남아 있는 채권과 중복하여 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 7,000만원보다 미상 위험이 중요
임차인으로 기재된 점유자는 총 5명입니다. 보증금이 확인된 임차인은 4명으로, 이들의 보증금 합계는 160,000,000원입니다. 다만 이 금액 전부가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 선순위 대항력과 배당 여부에 따라 별도로 판단해야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 동양 104호 |
2019.12.18 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인 안 됨 인수 1,000만원 |
| 주식회사 오에이치홀딩스 104호, 105호 |
2022.04.29 | 60,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인 안 됨 인수 6,000만원 |
| 김보성 101호, 102호 · 주거 |
2025.05.30 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 배당요구 |
| 정성주야간복지센터 2층 전체 · 복지시설 |
미상 | 60,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 미정 |
| 주식회사 주거 · 점유부분 미상 |
미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 미정 |
임차인별 법적 대항력은 신고일, 점유, 해당 시설의 실제 사용관계 및 관련 법률상 요건을 종합해 최종 확인해야 합니다. 표의 대항력 판정은 현재 조사 내용에 따른 잠정 분석입니다. 확인된 보증금과 실제 인수액은 구별하여 표시했습니다.
주식회사 오에이치홀딩스: 보증금 60,000,000원, 신고일 2022.04.29.
모두 말소기준권리인 2024.06.19보다 이른 신고일이 확인됩니다. 배당계산상 두 임차인에게 배당되는 금액은 0원이며, 보증금 합계 70,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 실제 대항력 성립·유지, 배당 및 계약관계는 원본 확인이 필요합니다.
김보성은 2025.05.30 신고되어 말소기준권리보다 후순위로 분석됩니다. 보증금은 30,000,000원이며, 2026.05.19 배당요구가 확인됩니다. 다만 우선변제권 요건과 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당표에는 해당 임차인의 별도 배당액이 산정되어 있지 않습니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가에 인수보증금을 더해야 한다
이 사건의 확인된 선순위 임차보증금은 낙찰가보다 작습니다. 따라서 낙찰가를 낮추더라도 취득비용이 보증금 액수로 고정되는 전형적인 고액보증금 인수형은 아닙니다. 현재 시나리오에서는 낙찰가 + 확인된 인수보증금으로 실질취득액을 계산합니다.
| 시나리오 | 예상 낙찰가 | 확인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 2,262,034,600원 | 70,000,000원 | 2,332,034,600원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,809,627,680원 | 70,000,000원 | 1,879,627,680원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,447,702,144원 | 70,000,000원 | 1,517,702,144원 |
실질취득액은 낙찰가와 현재 확인된 70,000,000원 인수보증금의 합계입니다. 취득세, 등기비용, 미납관리비, 명도비용과 대항력 미상 임차인의 추가 인수액은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,262,034,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 25,020,346원 |
| 인수 · 주식회사 동양 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 오에이치홀딩스 보증금 | 60,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 포천제일신용협동조합 | 1,464,000,000원 | 1,464,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이재극 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 703,014,254원 |
근저당권 배당은 채권최고액 기준의 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액 역시 확정금액이 아닙니다. 매수인 인수보증금은 매각대금 배당과 별도이므로 도넛 차트에는 포함하지 않습니다.
⑤ 시세 비교 — 거래가격 확인 전에는 저렴하다고 할 수 없다
이 물건은 근린생활시설과 노유자시설이 혼합된 건물 및 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 일반적인 동일 평형 아파트처럼 단순 평균거래가로 가치를 비교하기 어렵습니다. 현재 검토 가능한 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가 2,262,034,600원이 시장가치보다 높은지 낮은지를 정량적으로 판단할 수 없습니다.
가격 분석에서는 특히 3층 공실과 1·2층의 임차현황을 함께 고려해야 합니다. 근린시설의 투자 가치는 임대료, 실제 수익 발생 여부, 건물 유지비용, 지역 수요와 장래 매각 가능성에 영향을 받습니다. 월차임이 기재되어 있다는 사실만으로 실제 임대수익의 안정성이 확인되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천시 동두천동 소재 소요동행정복지센터 북측 인근입니다. 일반 점포, 음식점, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 수도권 지하철 1호선 동두천역이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 2019.03.25 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 외장은 석재 및 벽돌쌓기 마감이며, 급배수·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 시설 이용. 1층은 설빙·신동양부동산·금보성 등이 이용하는 근린생활시설, 2층은 정성주간보호센터가 이용하는 노유자시설, 3층은 근린생활시설로 공실 상태입니다.
- 토지 특성. 토지면적 1,121.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며, 도로 접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 445,800원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역으로 주거환경개선지구, 소하천구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 및 성장관리권역 등에 관한 제한이 기재되어 있습니다. 어린이공원에 접합니다.
- 공부·건물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 복지시설이 혼합된 부동산이므로 임차인 구성과 점포 수요, 공실 해소 가능성이 장래 처분가격에 영향을 줄 수 있습니다. 구체적인 환금성 수준은 거래사례 확인 후 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 대항력 재확인. 주식회사 동양과 주식회사 오에이치홀딩스의 신고 내역, 점유 개시, 임대차계약서 및 사업자등록 관련 자료를 대조해야 합니다. 특히 법인 임차인의 법적 대항력 요건 충족 여부는 별도로 검증해야 합니다.
- 복지시설 보증금 검증. 2층 정성주야간복지센터의 임대차계약, 신고일, 점유기간과 보증금 반환의무를 확인해야 합니다.
- 미상 법인 점유자 확인. 주거용으로 기재된 '주식회사'의 정확한 명칭, 실제 점유부분, 보증금, 다른 점유자와의 동일성 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 김보성의 배당요구 및 확정일자 등 우선변제 요건을 확인하고, 매각물건명세서의 최종 임대차 기재와 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 최소 확인 인수액 70,000,000원 외에 추가 임차보증금, 취득세, 등기비용, 명도 및 관리비 부담을 반영해 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 수익성과 공실 검토. 1층 및 2층의 월차임 실제 납부 여부와 3층 공실의 임대 가능성을 확인해야 합니다. 현재 임차현황과 건물 이용현황 사이의 차이도 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물, 공동담보 관계 및 실제 매각 대상 범위를 매각물건명세서·감정평가서·등기부와 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 검토. 소하천구역·주거환경개선지구·상대보호구역 등 각종 규제가 현재 사용과 향후 증축·용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.22 매각기일에 앞서 사건 진행상태, 최종 매각물건명세서, 임대차 신고자료, 등기사항전부증명서 및 현황조사서를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수 위험 소멸”
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 포천제일신용협동조합 근저당이 기준이고, 후순위 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리의 말소와 임차보증금 반환의무는 별개입니다.
현재 확인된 매수인 인수액은 70,000,000원이며, 신건 최저가 기준 실질취득액은 2,332,034,600원입니다. 2층 복지시설과 명칭이 불완전한 법인 점유자의 대항력이 확인되지 않아 추가 인수 위험도 남아 있습니다. 실거래 비교가격마저 확인되지 않은 상태이므로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금의 실제 인수 여부, 미상 임차인의 권리 및 건물의 수익성을 검증한 뒤 확인된 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 단순한 유찰에 따른 최저가 하락만으로 이 사건을 안전한 투자 대상으로 보기는 어렵습니다.
